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【陳思敏】:從高庫存看欲哭無淚的中國房市

陳思敏

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【大紀元2012年09月10日訊】庫存,對各行各業都是壓力;而高庫存,尤為房地產行業的災難。如今國內房市不斷累積的高庫存壓力,更給房地產商帶來資金枯竭,資產縮水,負債攀昇的大災難。據各家去年年報顯示,114家上市房企的平均淨負債率達67.5%;其中招保萬金等四家龍頭的平均淨負債率為59.8%,皆創下歷史新高。但雪上加霜的是,先前大舉發行的高息債,以及數以千億元的信託基金,都將面臨到期。眼看不到年底就會耗盡的現金流,這讓曾經日進斗金的房地產商,也開始為錢發愁。熬得住的,還可拿過去獲利暫補現在虧損;熬不過的,要不捲走銀行與消費者的錢一走了之,要不就乾脆跳樓自我了斷。據估國內逾3萬家的房地產開發商,將有30%至40%撐不住。就有業內人士直言:「沒有人能夠救得了這些企業」。

房市格外冷清清,高庫存意謂著嚴重滯銷。但就算房地產商以價跑量,也跑不過房市成交量的節節下滑。而今年第一季度,開發商因高庫存付出的資金成本,保守估計約3,450億元,而2011年房地產全行業的盈利總額,也不過才5,000億左右。也就是說賣不出的空置屋,已經嚴重侵蝕房地產行業的利潤。

房市繼續急凍,供過於求的差距,達到1.5倍甚至1.6倍的頂點。而近來土地流標率高達44%,拍價也足足腰斬55%,但開發商儲備的土地可開發量,已經遠超年度銷售量的5至6倍以上,這表示房企即使5至6年都不拿地,也依然不虞匱乏。瑞士信貸分析師就警告,目前開發商儲備的囤地所足以建造的新成屋,再加上現存的庫存房,未來幾年內在市場將湧現的住房供應量,絕對會是令人窒息的夢魘。這也為甚麼有許多外資外商,開始低調出清中國囤地,以求脫身避險。

而國內餘屋究竟有多少?以數量而言,遍地空置的房屋達6,450萬套,以時間來說,或等於滿足20年的住屋需求,若按戶均3口人計,足可供2億人居住。如果再以金額來看,根據國內前500大房企的資料,2011年的期末庫存近5萬億人民幣,而48家A股房企的存貨合計5,906.74億元,不但存貨均值50.34%創新高,存貨銷售週期也拉長為4.62年。其中,萬科以750.02億存貨的絕對值增幅,位居A股榜首,這也表示現有房產存量,可能十年都消化不了。

而人們嚴重低估空屋存量的結果,造成過去能賣超過6萬元每平米的的上海浦東空地,如今變成發出陣陣臭味的垃圾場。但和北上廣深等一線城市比起來,二線城市的住宅餘屋增幅更加驚人,今年初的數據同比去年增幅達69%。其中廈門增幅高達115%,杭州、蘇州、青島等地的增幅均在90%左右,幾乎翻了一倍。

空前的餘屋,正將房地產商逼入絕境。雖然各地出現大幅跳水的價格,如北京部份專案在深度調價後,均達到入市以來的價格底部,但相對十年來的瘋漲,目前只是起跌點而已。去庫存已成為開發商的當務之急,但總體來看,房企去庫存是個不可能的任務。而房市又是所有泡沫之源,帶各行各業的衰運,足以讓中國的經濟,不必外界唱空,自己就雪崩般地傾覆。

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2012-09-10 10:53 AM
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