【大紀元2014年03月09日訊】（大紀元記者童欣紐約報導）市面上有一些破舊不堪、需要大幅度重新整修才可入住的房子，因其價格便宜，得到了不少買家或投資者的青睞。
網絡地產服務商RealDirect.com的CEO道格．柏森(Doug Perlson)指出，大約10%的買家會考慮買一所需要徹底整修的破房子。 「隨著房價的增高和競爭的激烈，買家選擇餘地大幅縮小。對有些人來說，找一個破房子，哪怕需要重新裝修，也成了唯一選擇。」道格．柏森說。
買破房子也許比一棟重新裝修好的要便宜，但重新裝修的過程可能會讓人頭疼，也會很昂貴。因為徹底的重新裝修和表面的裝修是不一樣的。
Miron地產公司的傑夫．施雷德(Jeff Schleider)說，「油漆，新櫥櫃，甚至換地板——這很便宜也很容易，也不需要為此提交申請。但是真正的重新裝修，如重新鋪裝上下水管道和電源線，就是大工程了。」
最近他代理的哈萊姆區一棟5層連排房要價近350萬。而同等規格裝修好的市場價則在500萬左右。他表示裝修至少需要70萬。
他還說，「在買之前，應帶三個不同的承包商來看房，選擇報價居中的那個。但要準備最終費用要比報價多25%，而且工期可能長一倍。」
1.破房子未必便宜
在當前市場下，即便買一棟破房子，也可能會有競價戰。在布魯克林王冠高地(Crown Heights)上市的一棟兩家庭連排房，要價105萬。在上市一個禮拜之內，就有近100人問詢該房產，這還是在假期、市場較清淡的時候。
道格．柏森表示最好的交易可能是上市有一段時間的房子。因為賣主可能期望值比較高，這樣會拒絕最初的報價，而導致在市場上停留好幾個月。這時賣主才會傾向接受比較低的報價。
2.找一個信賴的承包商
除了做類似工程房主的介紹，你還要去實地看承包商正在做的工程。「不要選擇最便宜的，很多承包商先報一個低價，然後再從其他地方賺回來。」傑夫．施雷德說。
3.買之前要和承包商一塊看
簽約之前和承包商一塊看房是很必要的。承包商能看到一些細節併發現你發現不了的問題。同時這也是看你和承包商是否投緣的一個機會。
4.瞭解建築的要求
如果你是買一套公寓，連排房，或是歷史保護區內的任何房產，那麼會有很多要求，告訴你能幹甚麼不能幹甚麼。
Condo或Co-op的管委會會拒絕你增加洗衣機、乾衣機的要求，而且對他們來說，增加一個衛生間是想都不要想的事情。最好請你的經 紀人索取大樓有關改建的規則，從頭至尾仔細研讀，必須提前做好功課，否則可能做到一半無法繼續。比如很多Condo和Co-op只能在夏季做裝修，如果不 事先瞭解清楚就會損失慘重。
5.組建合適的團隊
買舊房改建，你需要有一個律師，建築師(或工程師)，一個中間人，他們能理解紐約市「房屋局」（Department of Building） 的規章和要求。好的中間人要出5千到1萬才能找到。
在法拉盛有個兩家庭房，被原來的房主非法改成了4套公寓。建築師在改建時沒有告訴買家房屋局開了違規罰單，每天罰款1千元。最後房主吃驚地發現他欠政府5萬美元。
6.瞭解連排房的歷史
如果你是把一棟連排房從多家庭改為單家庭，或相反，那麼你需要房屋局新頒發的入住證明( Certificate of Occupancy)。如果連排房曾經是SRO( Single-Room Occupancy，房客只租用一間，衛生間和廚房公用，主要供那些低收入人士租住)，那麼這樣的房子改建還需要無騷擾證明( Certificate of No Harassment)，即證明房東沒有採用各種騷擾手法，惡意驅離房客。這是為了保護這些弱勢群體的利益。如果過去三年內有任何問題，那麼有可能會嚴重 拖延改工程。目前的哈萊姆區，70% 以上的房子都是SRO。
7.瞭解租客情況
有些連排房裡還有租客，因此投資者一定要瞭解清楚租客的情 況。因為在紐約要想把租客趕走可不是件容易的事情。特別是有一些租客繳納的租金並不是市場價，不會給你帶來你期望的現金流。 普世房地產公司的資深經紀人黎芳女士告訴我們，「有一種『控制租金』(Rent Control)，由於歷史原因，租金特別的低，但這種比較少見。還有一種叫『固定租金』(Rent Stablized)，租金也比市場價便宜很多。」
8.清楚工程期限
如果是徹底的整修，包括結構上的改建，上下水和電源的重新鋪裝，那就需要事先從房屋局取得批准。這就需要僱傭一名建築師，做出設計並提交申請。傑夫． 施雷德表示，「獲得批准是最耗時的。」他還建議，每天都要去工地現場，並讓承包商確認每天都做了甚麼。「絕不能給了錢就走開不管。」
9.合理預算
多數情況下，最後的改建費用會超過你的預算。專家建議預算要多做10%，並為改建項目保險。如果增加的費用不是你希望的，那麼就去找一棟現成的房子，或不需要太多工程的房子。 你到底想要的是甚麼樣的房子？用5年還是準備一輩子都住在這裡？過分地裝修並不經濟。
10.目標明確
從一開始就要知道自己想要甚麼，包括牆上應該有多少電源插頭。不要簡單說「改建浴室」，要明確馬桶和洗手池的數量，包括最好找到你想要的那種瓷磚在哪裏賣。
目標越明確，物品清單越豐富，整個過程會越輕鬆。
（責任編輯：李海）
