如何投資需要徹底整修的房子

紐約投資破舊房十大注意事項

童欣

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【大紀元2014年03月09日訊】(大紀元記者童欣紐約報導)市面上有一些破舊不堪、需要大幅度重新整修才可入住的房子,因其價格便宜,得到了不少買家或投資者的青睞。

網絡地產服務商RealDirect.com的CEO道格.柏森(Doug Perlson)指出,大約10%的買家會考慮買一所需要徹底整修的破房子。 「隨著房價的增高和競爭的激烈,買家選擇餘地大幅縮小。對有些人來說,找一個破房子,哪怕需要重新裝修,也成了唯一選擇。」道格.柏森說。

買破房子也許比一棟重新裝修好的要便宜,但重新裝修的過程可能會讓人頭疼,也會很昂貴。因為徹底的重新裝修和表面的裝修是不一樣的。

Miron地產公司的傑夫.施雷德(Jeff Schleider)說,「油漆,新櫥櫃,甚至換地板——這很便宜也很容易,也不需要為此提交申請。但是真正的重新裝修,如重新鋪裝上下水管道和電源線,就是大工程了。」

最近他代理的哈萊姆區一棟5層連排房要價近350萬。而同等規格裝修好的市場價則在500萬左右。他表示裝修至少需要70萬。

他還說,「在買之前,應帶三個不同的承包商來看房,選擇報價居中的那個。但要準備最終費用要比報價多25%,而且工期可能長一倍。」   

位於哈萊姆Lenox大道幾座需要重新整修才可入住的房子。(童欣/大紀元)
位於哈萊姆Lenox大道幾座需要重新整修才可入住的房子。(童欣/大紀元)

1.破房子未必便宜

在當前市場下,即便買一棟破房子,也可能會有競價戰。在布魯克林王冠高地(Crown Heights)上市的一棟兩家庭連排房,要價105萬。在上市一個禮拜之內,就有近100人問詢該房產,這還是在假期、市場較清淡的時候。

道格.柏森表示最好的交易可能是上市有一段時間的房子。因為賣主可能期望值比較高,這樣會拒絕最初的報價,而導致在市場上停留好幾個月。這時賣主才會傾向接受比較低的報價。

2.找一個信賴的承包商

除了做類似工程房主的介紹,你還要去實地看承包商正在做的工程。「不要選擇最便宜的,很多承包商先報一個低價,然後再從其他地方賺回來。」傑夫.施雷德說。

3.買之前要和承包商一塊看

簽約之前和承包商一塊看房是很必要的。承包商能看到一些細節併發現你發現不了的問題。同時這也是看你和承包商是否投緣的一個機會。

4.瞭解建築的要求

如果你是買一套公寓,連排房,或是歷史保護區內的任何房產,那麼會有很多要求,告訴你能幹甚麼不能幹甚麼。

Condo或Co-op的管委會會拒絕你增加洗衣機、乾衣機的要求,而且對他們來說,增加一個衛生間是想都不要想的事情。最好請你的經 紀人索取大樓有關改建的規則,從頭至尾仔細研讀,必須提前做好功課,否則可能做到一半無法繼續。比如很多Condo和Co-op只能在夏季做裝修,如果不 事先瞭解清楚就會損失慘重。

5.組建合適的團隊

買舊房改建,你需要有一個律師,建築師(或工程師),一個中間人,他們能理解紐約市「房屋局」(Department of Building) 的規章和要求。好的中間人要出5千到1萬才能找到。

在法拉盛有個兩家庭房,被原來的房主非法改成了4套公寓。建築師在改建時沒有告訴買家房屋局開了違規罰單,每天罰款1千元。最後房主吃驚地發現他欠政府5萬美元。

6.瞭解連排房的歷史

如果你是把一棟連排房從多家庭改為單家庭,或相反,那麼你需要房屋局新頒發的入住證明( Certificate of Occupancy)。如果連排房曾經是SRO( Single-Room Occupancy,房客只租用一間,衛生間和廚房公用,主要供那些低收入人士租住),那麼這樣的房子改建還需要無騷擾證明( Certificate of No Harassment),即證明房東沒有採用各種騷擾手法,惡意驅離房客。這是為了保護這些弱勢群體的利益。如果過去三年內有任何問題,那麼有可能會嚴重 拖延改工程。目前的哈萊姆區,70% 以上的房子都是SRO。

7.瞭解租客情況

有些連排房裡還有租客,因此投資者一定要瞭解清楚租客的情 況。因為在紐約要想把租客趕走可不是件容易的事情。特別是有一些租客繳納的租金並不是市場價,不會給你帶來你期望的現金流。 普世房地產公司的資深經紀人黎芳女士告訴我們,「有一種『控制租金』(Rent Control),由於歷史原因,租金特別的低,但這種比較少見。還有一種叫『固定租金』(Rent Stablized),租金也比市場價便宜很多。」

8.清楚工程期限
  
如果是徹底的整修,包括結構上的改建,上下水和電源的重新鋪裝,那就需要事先從房屋局取得批准。這就需要僱傭一名建築師,做出設計並提交申請。傑夫. 施雷德表示,「獲得批准是最耗時的。」他還建議,每天都要去工地現場,並讓承包商確認每天都做了甚麼。「絕不能給了錢就走開不管。」

9.合理預算
  
多數情況下,最後的改建費用會超過你的預算。專家建議預算要多做10%,並為改建項目保險。如果增加的費用不是你希望的,那麼就去找一棟現成的房子,或不需要太多工程的房子。 你到底想要的是甚麼樣的房子?用5年還是準備一輩子都住在這裡?過分地裝修並不經濟。

10.目標明確
  
從一開始就要知道自己想要甚麼,包括牆上應該有多少電源插頭。不要簡單說「改建浴室」,要明確馬桶和洗手池的數量,包括最好找到你想要的那種瓷磚在哪裏賣。
  
目標越明確,物品清單越豐富,整個過程會越輕鬆。

(責任編輯:李海)

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