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南灣宜居城市Milpitas房市分析

交通、位置、購物受歡迎 獨立屋緊俏 亞裔生活便利

圖:苗必達市(Milpitas)Great Mall附近的高密度住宅區。(李歐/大紀元)

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【大紀元2015年07月03日訊】(大紀元記者馬天祥舊金山報導)南灣苗必達市(Milpitas)位於南灣和東灣交界處。便利的地位位置讓這個小城市成為南灣工程師喜愛的居住區,是硅谷地產中房價相對平價且生活機能逐步健全的地方。除此之外,這個城市還有其他什麼特點?讓我們聽聽灣區資深地產經紀的看法。

苗必達的魅力:交通與購物

今年,因為鬧得沸沸揚揚的垃圾場擴容事件,讓這座小城市成為灣區被矚目的焦點。紐比垃圾場在苗必達西邊,位於聖荷西市境內,但是冬季來自太平洋的季風有時會把垃圾場以及海灘鹽場的異味吹到苗必達,這讓附近的居民頗有微詞。垃圾場的異味會不會影響苗必達市的房價?

灣區Bayone資深地產經紀人董嵐介紹,冬季垃圾場的異味對當地房價會稍有影響,尤其是對那些距離垃圾場較近的房子。住的遠一點,不會受垃圾場太大影響,因為最終支撐當地房價的主要是交通、區位和購物環境3大要素。

「交通和區位,決定了Milpitas房價不可能大幅下滑,」董嵐說。苗必達市有兩條高速公路880和680通過,連接東灣和南灣,是兩地交通必經之地。這兒房價比南灣庫柏蒂諾、桑尼維爾等市低很多。便利的交通,吸引大批剛入行的工程師們定居苗必達。

苗必達四大區 房價看清楚

按照區位,苗必達市房市大體可分為南、北、東南部和西部等區域。北苗必達靠近菲利蒙,主要包括公路237以北、680以西的地區,這一帶房價不低,尤其是Jacklin路附近,一些獨立屋價格也在125萬美元上下,房價高於北聖荷西。

南苗必達地區與北硅谷相接,但房子稍顯舊小。東南部Hillcrest附近,是80年代Shepell建造的,價位從70萬到100多萬不等。

一些退休工程師也會在此安家。住在庫柏蒂諾的工程師們,在自己退休或者孩子上大學後,往往會賣掉房子搬到房價相對較低的苗必達市。享受便利的交通和購物環境。

亞裔生活很便利

苗必達市擁有據稱是北加州最大最高檔的華人生活中心——環球廣場(Milpitas Square),有超市、多種中式台式餐館和飲品店;亞裔超市也很多,如,價格優惠的海洋超市、大華99、獅子城、永興超市,還有一家菲律賓超市;大型購物中心有Great Mall。目前苗必達市正在興建另一所大型高檔亞裔購物中心。

治安良好 獨立屋最緊俏

董嵐介紹,苗必達市獨立屋一般在65萬美元以上。北苗必達小學較好,是900分以上的學區,房價稍貴。面積在1,300英尺左右的房子,房價一般在80萬以上。

市面上,苗必達的房子熱銷,但數量少。居民以前多是藍領工人,現在增加的多是工程師。這些重視子女教育的工程師、醫生,在孩子上中學後往往會搬走。但他們很少賣房,而是留下來出租,造成房屋換手率不高。苗必達的房屋很好出租,Zillow顯示,其房租中位價在2,700美元上下。

這兒治安情況較好,警察多。道路上一出現車禍等交通問題,多輛警車很快到場。警察薪水很不錯,多在15~20萬美元之間。但在苗必達市開車要非常小心,注意不要超速。據說,在聖塔克拉拉縣,有大約1/3的罰單是由苗必達市的警察開出來的。

年輕族群湧進

因為交通區位好,這幾年,苗必達市人數增長較快。為解決住房需求問題,市政府目前限制獨立屋建設,鼓勵建造共度屋和Townhouse。這也抑制了當地房價的上漲。高科技公司的年輕人往往喜歡這在這樣的房子裡。因此,苗必達市的居民越來越年輕化。

圖:苗必達市(Milpitas)的高密度房逐漸增加中,圖是Great Mall附近的高密度住宅區。(李歐/大紀元)
圖:苗必達市(Milpitas)的高密度房逐漸增加中,圖是Great Mall附近的高密度住宅區。(李歐/大紀元)

苗必達學區 不失名校機會

苗必達有7、8所小學、2所初中和一所高中,還有幾所私立的天主教、基督教教會學校。私立學校只有小學和初中。

苗必達市的公立學校實行分班制。經測驗後,優秀的學生會被分到資優班,其他學生則進入普通班。高中學生亞裔較多,佔1/3以上。2013年,苗必達市高中API分數為830分。其中,亞裔API分數較高,達到899分。

因為實行分班制,苗必達市高中的競爭壓力也不小。每年,學校也會有大約十幾名高中生被哈佛、耶魯、斯坦福等一些美國名校錄取。因此,選擇住在苗必達市,家長不必擔憂子女競爭不過庫柏畢諾或帕洛阿圖的學生。

苗必達小資料:

Zillow:苗必達當前房市Cool

到2014年底,苗必達市平均房屋價值達74.36萬元,比2013年房價上漲13.1%。未來1年,Zillow預測,房價將增長5.5%。當前平均上市價(Listing Price)432美元/平方英尺,稍低於聖荷西都會區的437美元。

目前中位數上市價為65萬,中位數銷售價為66.26萬美元。房屋租金的中位數為2,700美元,與聖荷西都會區持平。苗必達的房屋現在有萬分之0.5為法拍屋,比聖荷西都會區的0.9還低。論苗必達的房市溫度,目前Zillow評為冷靜階段「Cool」。

責任編輯:李曜宇

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2015-07-03 12:46 AM
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