【大紀元2016年05月14日訊】（大紀元記者劉毅報導）日前，上海土地拍賣出現了三個地王，而且這三塊土地都是在上海遠郊，每平方米土地價格已經超過現在市區公寓的零售價格，開發商如此踴躍拿地令人驚訝。
上海一日出三地王
5 月11日，上海土地市場在325樓市限購新政後首次舉行土地拍賣。最終結果像嶼地產21.5億元（人民幣，下同）以126%的溢價率競得上海奉賢南橋新城的宅地，格力地產19.65億元競得松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號，樓板價每平方米37,674.7元，溢價率109%，而這一價格也成為新的區域地王。在格力地產當地王不久，融創以30.05億元競得松江區泗涇鎮SJSB0003單元12-01號地塊，溢價111.62%，成交樓板價每平方米 38,291.33元，取代格力地產成為新晉地王。
當天三幅宅地拍賣的溢價率都在100%以上。
據人民網11日報導，上海中原地產市場分析師盧文曦表示：「根據上述的樓板價推算，預計未來成本價至少都在每平方米6萬元以上。由此來看，不但新的區域地王出現，並且預計未來售價高出當前產品售價一倍，顯然價格偏高。」
格力地產和融創所購得的兩幅宅地都規定了中小套型的住房供應比例在80%以上，這就意味著未來兩項目的定位更可能是「剛需」或者「剛改」。
盧文曦認為：「上述項目開發難度在於規定中小套型開發規模，而且預計未來銷售價至少單價在6萬元以上，而目前區域最好的公寓產品的單價也只不過3萬元左右，因此拿地上過於激進。」「後面銷售可能會遇到困難。」
土地供應減少造成開發商拿地踴躍
易居智庫研究總監嚴躍進表示：「此次土地高溢價的現象，實際上和上海土地此前幾個月一直供應低迷有關係，上海4月的土地市場一直是『0供應』的狀態。而上海相關房企補庫存的需求是比較大的，所以此類地塊出讓後，積極補倉的需求非常大。如果多的房企拿地，自然也會使得部分房企更容易報高價。看似不理性，但也是無奈之舉。」
有媒體稱，按照上海市「十三五」規劃建議，5年內，上海新增建設用地只有約60平方公里。不少房企都持著「拿一塊少一塊」的心理激進拿地，造成價格上漲也是必然。
此外，目前的土地供應低迷，必將導致一年後商品房供應低迷，開發商當然希望自己的專案能在供應低點入市。因此，越是供應少的時候開發商越要拿地。
地產商預計京滬房價未來翻倍
有分析認為，這次上海驚現的三個地王都是在遠郊，最貴的一塊地在泗涇，離市中心有30公里，而且樓面銷售價至少要6萬元／平方米房企才能盈利。這意味著地產商判斷京滬房價未來還得翻倍。
上 海業內人士認為：「拿『地王』的風險會很大，很多地王項目因為地價高所以利潤率都偏低，後期銷售才是對房企的考驗，而且高地價也會對房企的融資產生影響， 比如一些房企會借用基金、信託等各種資本槓桿拿地，再通過高週轉的方式對衝前期的融資風險。但由於未來市場充滿不確定性，一旦市場風向發生轉變，公司資金鏈會受到極大挑戰。高地價將為房企的發展埋下重大隱患。」
但有分析師認為，受「限購新政」調控影響，非上海戶籍人口的購房門檻由2年社保變5年，暫時抑制住一部分購房需求。觀望情緒和需求的抑制使樓市降溫，一旦這部分需求被釋放，等到這部份人恢復購房資格，剛需的要求也就增大。
3月25日，上海推出限購政策。最新的數據顯示，上海4月份商品住宅成交環比下跌56.08%；商品住宅銷售價格環比下跌1.30%。有機構預測，上海二季度、三季度樓市走勢會呈現出「量跌價穩」供求繼續博弈的特徵。
責任編輯：劉曉真
