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悉尼公寓房租金回報率創新低 影響房價

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【大紀元2018年03月11日訊】(大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導)悉尼公寓房租回報率下跌到了12年以來的最低點,在這樣的情況下,悉尼一些地方的公寓房價格可能就衹有下跌這一條路了。

據澳洲Domain房地產網消息,根據BIS牛津經濟學院的《2017-2023悉尼各區公寓》(Apartments in Sydney Suburbs 2017-2023)最新報告,去年,公寓房租金回報率跌到了3.57%,比2005年低谷時的3.66%還低。相比之下,在2009年高峰時,回報率曾高達4.95%。

報告的作者Angie Zigomanis 說,正如2000年代中期的情形一樣,低的租金回報標誌著公寓房價即將下跌。

他稱,盡管在房地產資本增值強勁的時期投資者樂意接受低的租金回報,但是在資本增值緩慢下來、借貸政策收緊、而且利率可能要升高的情況下,他們對低租金回報的容忍程度就要打折扣了。

「在主要由投資所推動的地區,人們追逐高的租金回報,因為他們要以此來彌補低的資本增值,」他說。

報告中說,悉尼住房的需求在上一個財政年度達到了高峰,估計需求量是42,500套。然而,建設完工的住房數量超過了這一需求。

上財年,悉尼各地有47,200套住房建成,比2012/13年度住房建成數量23,100套多了一倍多。

Zigomanis 表示,在本財政年度中,住房建成的數量預計會保持在很高的水平,而且從新州移居其它州的淨人數在增多,這將導致住房需求進一步下滑。

他說,按地方政府轄區而論,悉尼市、Bayside市、Ryde市、Parramatta市、The Hills Shire是供過於求風險最大的地方。

「在這些地方有大量的建房活動,」他說,「特別是這些地方的一些局部地方,如Parramatta、Botany、Mascot、Macquarie Park、Zetland等區。」

最近,風險評估機構RiskWise Property Review對3000多個區進行了分析,以找出人們應該避免購買樓花的地方,經過分析後,他們斷定Zetland是澳洲住房供過於求風險最大的地方。

Epping、Holroyd、Schofields也在風險最大的前十個區中榜上有名。

「風險最大的地區是那些既有供應過剩,又有嚴苛的借貸限制、消費者情緒改變、而且買家偏愛獨立房而非公寓房的地方,」RiskWise公司總裁Doron Peleg說。

另一個因素是,住房交付的方式與當地的需求不符,樓花這種形式往往不適合越來越多的移居高樓的家庭。

「舉例來說,Epping被人們認為是一個好區。設施齊全完備,需求很好。但是人們忘記了當討論這些事情的時候,他們其實指的是獨立房或現房,而你把那麼多的樓花推出來的時候,其中很多不適合那裡的買家的口味,」Peleg說。

他稱,有的地區有大量豪華昂貴的住房,有的地區有太多的小房,而這些並不適合於許多家庭的需求。

供應應該均勻地遍及悉尼各地,著重點應該是推動悉尼欠缺的中級的、中密度、諸如聯排住房和排房之類的住房開發,這樣的房子更適合於家庭,他說。

Zigomanis認為,因為供應過剩的風險只局限於悉尼的局部地方,如果房價下跌了,也不會維持太長的時間。

「在那些存在供應過剩的地區,你將看到房租與房價會回落。但那樣一來對鄰近的貴區的人就具有了更大的吸引力,因此人們會前來買房,」他說。

房價下跌衹是在把人們吸引回來之前的這一段時間發生,」他說,「除非整個市場都供過於求了,到處都過剩,否則房價下跌不會太久。」

責任編輯:簡沐

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