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網文:大陸新一輪全國範圍樓市調控又來了

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【大紀元2018年03月05日訊】在經過了近一年的樓市調控之後,很多人認為今年的調控是否會放鬆一些了,但是有金融界人士表示,真實的情況恰恰相反,新一輪全國範圍的樓市調控又來了。

3月4日,大陸銀庫金融副總裁、財經專欄作者齊俊傑對樓市進行分析後認為,今年對於重點城市的房價調控並不會放鬆,而且住建部會同多個部委也發表了對於樓市調控的態度,估計在3月還將有進一步的統一行動出台。

以下是文章全文。

最近,正當有些人以為,今年樓市調控可能放鬆的時候,一些漲幅比較大的城市再度出手了。3月1日,昆明發布通知,明確了3個區域的商品住宅進行限售,同時要求完善差別化的住房信貸政策。

昆明的限售區域為:主城二環路以內,呈貢新區以及船房河、廣福路、彩雲路、鮮花大道至滇池圍合區域內,限售期限為三年。昆明同時還下調了公積金貸款的最高額度,並提高公積金貸款購房的首付比例。二套房的首付比例上調到了45%。

武漢的徵求意見也出來了,加大了對於開發商的監管,對已經封頂並已支付完封頂施工進度款的新建商品房項目,重點監管資金要達到項目總預售款的15%;對只蓋了1/2,並已支付相應施工進度款的,重點監管資金為項目總預售款的20%;

以上兩個條件都不符合的,重點監管資金為項目總預售款的25%。這無疑會進一步緊繃開發商的資金鏈條,逼著他們儘快推出新盤。

還有海南,三亞要求已達到預售條件的新建商品住房,備案價格不能超過2017年2月的水平。之前備案價格超過以上標準的,須重新申請價格備案。據悉海南已經強行將新房價格按到了2萬以下。

綜合來看,多地同時行動,應該不是個案,很明顯是有意為之,也就是說今年仍將繼續執行房住不炒的原則,對於重點城市的房價調控並不會放鬆。住建部會同多個部委也多次表態,對於樓市調控的態度,估計在3月還將有進一步的統一行動出台。無論是金融端、土地端、政策端,還是各個城市,都會相應跟進,3月是一個房地產政策的重要觀察窗口,每年都是在這個月出台重要的樓市政策,從而決定一年的市場走向。

今年的最大看點有這麼幾個。

首先,限售,去年開始越來越多的城市開始新房限售,這就是徹底鎖死流動性的表現,限售之後炒房成本大增,不確定性更大,所以炒房團將徹底退場,最後就留下了居住屬性,但凡限售堅決的城市,特別是二手房也限售的城市,能起到一定的效果。在限購已經普遍執行之後,限售將是另一大解決問題的思路。

其次,金融去槓桿, 現在銀行的貸款利率已經大量上浮,中信銀行也暫停了房抵貸,未來貸款利率繼續上浮的概率極大,隨著美聯儲繼續加息,央行很可能跟隨加息,之後存量房貸也會受到影響。增量房貸將更少更貴,所以一貸難求會愈演愈烈。

不排除在央行和銀監會的指導排查下, 越來越多的股份制商業銀行暫停房抵貸,那樣整個房地產市場就會大量失去流動性。你想再賣房換新房基本不太可能了。這種可能性很大,特別是如果美元開始反彈,中國金融很可能進入這種備戰狀態。

第三,棚改轉移,去年我們轉變了思路,開始因城施策,這給了一些地方賣地的機會,在棚改和貨幣化安置的掩護下推升了房價,很難想像一個小縣城地級市,人口大量流出,房價瞬間漲了50%~100%,這是一種怎樣的感受,很明顯就是金融推動的。不可能需求突然爆發,所以金融推動的後果必然是一地雞毛,有市值,但卻沒有流動性,隨著該地區棚改完成,貨幣化安置結束,你會發現,你竟然上當了被耍了,成了那個最高價的接盤者。雖然價格還沒落下來,但你已經找不到後面的接盤俠。所以今年開始很多狐狸精要露出狐狸尾巴了。

第四,保障房和土地供給,去年我們土地開始盯住城市人口,也終於想到了在供給側去調整土地問題,去年北京上海這些城市大量土地入市,但由於建設周期,還沒有發揮作用,今年3月以後,大量商品房開始交付,從北京來看,新盤供給充足,共有產權房和純商品房供給量都不小,這對於已經見頂一年的樓市來說應該是雪上加霜,現在新房限價的力度很大,甚至與周邊二手房價格倒掛,賣二手房買新房成為一個趨勢。所以慢慢的,二手房的供給增加,價格恐怕也要下來。

綜合來看,3月份的樓市態度很重要,去年很多二線城市借著人口政策變現放鬆了調控門檻,很可能會在3月被糾偏,也就是說,一開始我們擔心的樓市調控放鬆可能根本不存在了,很可能等來的是更加嚴厲的政策。老齊也希望這次樓市調控能夠善始善終,不要在半路夭折,那樣就真的是塔西佗陷阱了。老百姓已經被騙了兩次狼來了,本來現在就有極大的懷疑。如果第三次狼還是沒來,以後你再說什麼都沒人信了。那麼怎麼叫做調控成功呢?你指望房價回到2007年肯定是不現實的,但努努力回到2015年底的水平,應該沒問題。如果房價真的回到2015年底,那麼這將是一次史詩級的成功的樓市調控。#

責任編輯:劉毅

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2018-03-05 9:13 PM
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