【大紀元2018年04月06日訊】（大紀元記者劉海英、周月諦多倫多報導）在房地產興旺的今天，集體按揭是一種投資賺錢的方式，但風險很高。安省政府出台新規則，目的是保護投資者，降低損失。
集體按揭（syndicated mortgage）指的是，借款人不向銀行貸款，而是向多個私人貸款人籌集開發地產的資金。通常是開發商借貸低於物業價值的款項，物業售出後就連本帶息歸還。
大多地區有超過120名華人投資者曾經熟人介紹，投資集體按揭，結果資金後來被貸給一名有詐騙前科的地產商，總計損失近900萬元。
據CBC的調查報導，退休人士黃女士（Margaret Wong）就是其中一名投資者。她投資了4個集體按揭項目，合共20萬元，所有投資金額已化為烏有。
安省出新規保護投資者
為了保護投資者，安省強化對投資者保護的法規，從今年7月1日起，規定個人年投資最高限額為6萬元，並對經紀人披露產品風險有更高要求。
新規的第3條規定：經紀人在宣傳和賣金融產品給消費者時，要公平、清晰、沒有誤導和虛假。其中包括用簡單易懂的語言介紹產品；清楚說明風險、例外條款和產品限制；不能隱藏或阻撓重要信息和警告，重要信息和警告要突出顯示。
黃女士對新規的反應是：損失的錢不會那麼多，但還是會損失6萬元，因為政府保護投資者的力度不夠。她表示，修改對抵押貸款經紀人、貸款人和管理人員的規範只是一個起點，政府需要加強對借款人的追究力度。
集體按揭遇騙子 投資人血本無歸
安省金融服務委員會（以下簡稱FSCO）在其網站上提醒投資人：「安省金融服務委員會認為集體按揭屬於高風險，不適合普通投資者。」
黃女士幾年前出席一個由教友及持牌按掲代理夏其驄（Dominic Ha）舉行的投資講座時，夏其驄宣稱這是一個有12%利息的短期貸款項目。
借款人是位於安省伊利堡（Fort Erie）的發展商 Black Bear Homes，其大部分項目涉及在伊利湖（Lake Erie）社區水晶海灘（Crystal Beach）翻新或興建獨立房屋和鎮屋。
據CBC聘請的反詐騙專家查看投資人和開發商簽訂的合同發現，按揭貸款是30萬元，但物業價值只有7萬元。
Black Bear Homes的老闆付瑞沙（Gary Fraser）曾在2008年因詐騙罪入獄30個月，涉案金額達200萬元。
黃女士在接受CBC採訪時說，夏其驄沒有把這些背景告知包括她在內的投資人。另一名投資了5萬元的Kwanny Lam說，夏對他承諾，有百分百的保障，不用擔心。
據CBC調查，投資人的錢到帳後，一天內以顧問費、經紀費、律師費、本金等方式被提走，剩餘資金用來支付投資者利息。
而且，Black Bear Homes用作抵押的物業在這批華裔投資人貸款前，已經用來做抵押獲得了一筆建築貸款。華裔投資人的集體按揭成了第二個抵押貸款，失去了優先索賠權。
Black Bear Homes因為拖欠建築貸款，被建築貸款公司索賠，物業被拍賣。
夏其驄作為集體按揭的經紀人，每筆集體按揭獲利10%，作為「啟動按揭、轉介、管理及顧問的費用」。
FSCO推出的「公平對待金融服務消費者指導」正處於公共諮詢期。該諮詢將在5月8日結束，任何感興趣發表意見和提建議的民眾可以查詢以下電郵 ：marketconduct@fsco.gov.on.ca。
夏其驄按揭經紀牌照被註銷
這些華裔投資人收不到利息付款支票或者支票跳票後，才發現問題。部分投資人向安省金融監管機構FSCO投訴，之後約克警局對此展開調查。
搜索FSCO的網站顯示，夏其驄在2016年4月1日被註銷（Revoke）牌照。
按照程序，如果對FSCO的決定有異議，可以到金融服務法庭（Financial Services Tribunal）上訴。金融法庭的網站顯示，夏其驄在2017年7月4日提出上訴，已經訂好了今年4月4日至4月11日聽證。夏在今年3月29日撤銷了上訴。這意味著在目前的情況下，夏的按揭經紀執照被註銷是最終決定，直到他再次上訴並能勝訴。
FSCO發言人愛德華茲（Malon Edwards）向大紀元證實，夏其驄撤回了相關的聽證請求，監督人員（Superintendent）可以直接撤銷他的執照。
夏其驄曾工作過的安省房貸公司NEXT Evolution的老闆韋瑞（Nick Veri）告訴大紀元，夏其驄兩年前辭職，因為他未能更新房貸經紀人的牌照。
約克警局去年10月已經停止了對Black Bear集體按揭的調查。理由是這事件屬於民事和省級法規範疇，不屬於刑法範疇。警方調查員已經「提供材料」給FSCO，以幫助該機構做相關調查。
夏其驄就此案給大紀元的回應是：「一切可以用法律和平解決的」。他希望一切能「水落石出」。
投資者自我保護辦法
FSCO在其網站上提醒投資人，如果想涉足集體按揭的話，要關注以下幾個方面。
沒人能保證高回報。雖然有些公司或個人會說「保證」高回報，但這麼說是違反法律的。一般來說，回報率越高，投資風險越高。
通常情況下，如果投資失利，銀行是第一個拿到賠償的，投資人排在第二位甚至更後。按賠償順序，第一貸款人被完全賠償後，才會依序賠償第二、第三貸款人，那時很可能沒有剩餘的錢來賠給投資人。
集體按揭投資沒有安省政府或任何其它投資者保護基金的保險，換句話說，就是沒有辦法保證你會收回你的錢。
要了解抵押物業價值。和經紀人使用的地產評估師會面，確保評估師是按照當下地產狀況做的評估，而不是設想項目完成後的價值。因為評估師給的是項目完工後的設想賣出價格，如果實際售價低於評估價，你也很可能收不回投資。
確保經紀人披露全面信息。按照法規，按揭經紀人必須採取合理步驟，確保他們推薦的按揭貸款投資適合你的需求和情況。他們還必須告知你投資的重大風險，披露潛在的利益衝突，並提供借款人償還抵押貸款的能力證據。＃
責任編輯：滕冬育
