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【Momentum Wealth珀斯房地產專欄】投資礦業城鎮房產是否明智?

隨著西澳資源行業一些項目啟動,以及一些偏遠小鎮房價增長,投資者們再一次將注意力轉到礦業城鎮,因為那裡擁有潛在利潤豐厚的投資機會。圖為Kalgoorlie 金礦開礦地點Superpit。(Carla Gottgens/Bloomberg via Getty Images)
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【大紀元2019年10月02日訊】隨著西澳資源行業一些項目啟動,以及一些偏遠小鎮房價增長,投資者們再一次將注意力轉到礦業城鎮,因為那裡擁有潛在利潤豐厚的投資機會。

由於礦業城鎮投資起點低、在短期內可以獲得租金高收益率和高資本利得,具有投資前景,那麼也就很容易理解為何礦業城鎮非常吸引投資者。畢竟,您只需查看歷史記錄就能了解這些礦業城鎮帶來的好處。

資源業的繁榮使澳洲礦業區域在2000年代中期起飛,採礦業項目的增加刺激了當地經濟,並推動了城鎮地區的發展,其發展速度創下歷史新高。同時又推動了周邊地區的房地產價格和租金上漲。

然而,儘管有一些投資者在資本增長方面獲得大量收益,但當礦業繁榮轉向蕭條、市場需求消失時,許多投資者蒙受巨大損失。

事實上,這些地區可以為在正確時間進入市場的買家提供很好的機會,但是要獲得巨額回報,也要承擔更大風險,投資者需要意識到這一投資策略的隱患。

1.缺乏經濟多樣性

採礦城鎮面臨的最大風險之一是他們嚴重依賴資源行業。

當然,當該行業繁榮時,很好,但如果不是這樣,基本上會使整個地區的經濟陷入危險之中,並且可能出於多種原因對投資者帶來麻煩。

這些採礦城鎮中的很大一部分人口是受僱於礦業本身的臨時工。在採礦活動增加期間,這些工人的湧入可能會對租賃房產生巨大需求(從Karratha就可以看出,那裡77%的住宅是出租房產)。這為投資者獲得高租金收益率和市場增長提供了機會。

同樣地,如果由於礦區關閉或勞動力需求減少導致就業機會減少,也可能對當地房地產市場造成災難性影響。由於許多人以工作為目的在這些地區居住,那些因素就可能導致當地人口急劇減少,從而消除了當地市場的重要需求來源。

提示:

如果您打算投資礦業城鎮,請考慮那些經濟更加多元化的地區。行業更加多元化(例如旅遊業)的城鎮通常人口穩定,並且不會依賴單一行業的興衰。如果有一個行業低迷,也會有助於降低投資風險。

2.投資時機有誤

在礦業城鎮投資時要理解的一個關鍵因素,是其為迅速發展的市場。隨著這些領域的需求波動,您無法預期這裡的房產投資增長與其它地區的房產投資增長時期相同。相反,您的成功在很大程度上取決於您對進入和離開市場的預測能力。

這意味著如果你選對了投資時間,會獲得巨大回報;但如果搞錯時間,那代價也會非常高昂。

以Port Hedland為例。如果你在2000年代中期的採礦熱潮之前購房,那麼你的投資房產價格在2012年就會上漲3倍;但如果你在礦業高峰時買房,那很可能的是,您房產價值也會下降3倍(可能更多),並且可能需要等待幾年才能彌補這一損失。

提示:

通常在採礦項目正在建設中時,勞動力需求會大大增加;一旦項目進入正式生產階段,運營現場所需員工就會減少。就業機會的減少可能導致當地房地產市場的需求大幅下降。通過密切關注這些項目,您可以更好地衡量這種需求波動的時間以及退出市場的時間。

3.公司給工人的住宿安排

隨著房地產價格和租金上漲,企業總會尋求替代方式以及更加經濟的方式為員工安排住宿。力拓(Rio Tinto)就是一個典型例子。

它在Dampier和Pilbara地區擁有專供飛進飛出工人住宿的營地,可容納數百名當地工人。公司對工人住宿的決策對當地市場房價也有影響,會消除市場上的主要租賃需求。

提示:

與單獨項目一樣,密切關注礦業公司的變動,以及他們做出的可能影響當地房地產市場的決策非常重要。對礦業項目進行深入研究,並與當地銷售代理商交談,是了解租賃需求和其它市場趨勢的切實做法,這樣可幫您識別當地的投資風險。

策略是否適合自己?

您需要考慮的首要因素是自己的風險傾向。

儘管投資礦業城鎮能在礦業市場好時獲得顯著回報,但所涉及的風險也相當高。需要考慮自己在投資過程中的位置、風險偏好和財務狀況,這種策略並不總適合您。

我的建議是,如果您一開始就不能承受虧本,就不要冒風險。

本專欄由珀斯房地產投資顧問公司Momentum Wealth 總裁兼REIWA 主席——Damian Collins提供,電話:08 9221 6399。

責任編輯:楊新雲

 

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2019-10-02 12:41 PM
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