【Momentum Wealth珀斯房地产专栏】投资矿业城镇房产是否明智?

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【大纪元2019年10月02日讯】随着西澳资源行业一些项目启动,以及一些偏远小镇房价增长,投资者们再一次将注意力转到矿业城镇,因为那里拥有潜在利润丰厚的投资机会。

由于矿业城镇投资起点低、在短期内可以获得租金高收益率和高资本利得,具有投资前景,那么也就很容易理解为何矿业城镇非常吸引投资者。毕竟,您只需查看历史记录就能了解这些矿业城镇带来的好处。

资源业的繁荣使澳洲矿业区域在2000年代中期起飞,采矿业项目的增加刺激了当地经济,并推动了城镇地区的发展,其发展速度创下历史新高。同时又推动了周边地区的房地产价格和租金上涨。

然而,尽管有一些投资者在资本增长方面获得大量收益,但当矿业繁荣转向萧条、市场需求消失时,许多投资者蒙受巨大损失。

事实上,这些地区可以为在正确时间进入市场的买家提供很好的机会,但是要获得巨额回报,也要承担更大风险,投资者需要意识到这一投资策略的隐患。

1.缺乏经济多样性

采矿城镇面临的最大风险之一是他们严重依赖资源行业。

当然,当该行业繁荣时,很好,但如果不是这样,基本上会使整个地区的经济陷入危险之中,并且可能出于多种原因对投资者带来麻烦。

这些采矿城镇中的很大一部分人口是受雇于矿业本身的临时工。在采矿活动增加期间,这些工人的涌入可能会对租赁房产生巨大需求(从Karratha就可以看出,那里77%的住宅是出租房产)。这为投资者获得高租金收益率和市场增长提供了机会。

同样地,如果由于矿区关闭或劳动力需求减少导致就业机会减少,也可能对当地房地产市场造成灾难性影响。由于许多人以工作为目的在这些地区居住,那些因素就可能导致当地人口急剧减少,从而消除了当地市场的重要需求来源。

提示:

如果您打算投资矿业城镇,请考虑那些经济更加多元化的地区。行业更加多元化(例如旅游业)的城镇通常人口稳定,并且不会依赖单一行业的兴衰。如果有一个行业低迷,也会有助于降低投资风险。

2.投资时机有误

在矿业城镇投资时要理解的一个关键因素,是其为迅速发展的市场。随着这些领域的需求波动,您无法预期这里的房产投资增长与其它地区的房产投资增长时期相同。相反,您的成功在很大程度上取决于您对进入和离开市场的预测能力。

这意味着如果你选对了投资时间,会获得巨大回报;但如果搞错时间,那代价也会非常高昂。

以Port Hedland为例。如果你在2000年代中期的采矿热潮之前购房,那么你的投资房产价格在2012年就会上涨3倍;但如果你在矿业高峰时买房,那很可能的是,您房产价值也会下降3倍(可能更多),并且可能需要等待几年才能弥补这一损失。

提示:

通常在采矿项目正在建设中时,劳动力需求会大大增加;一旦项目进入正式生产阶段,运营现场所需员工就会减少。就业机会的减少可能导致当地房地产市场的需求大幅下降。通过密切关注这些项目,您可以更好地衡量这种需求波动的时间以及退出市场的时间。

3.公司给工人的住宿安排

随着房地产价格和租金上涨,企业总会寻求替代方式以及更加经济的方式为员工安排住宿。力拓(Rio Tinto)就是一个典型例子。

它在Dampier和Pilbara地区拥有专供飞进飞出工人住宿的营地,可容纳数百名当地工人。公司对工人住宿的决策对当地市场房价也有影响,会消除市场上的主要租赁需求。

提示:

与单独项目一样,密切关注矿业公司的变动,以及他们做出的可能影响当地房地产市场的决策非常重要。对矿业项目进行深入研究,并与当地销售代理商交谈,是了解租赁需求和其它市场趋势的切实做法,这样可帮您识别当地的投资风险。

策略是否适合自己?

您需要考虑的首要因素是自己的风险倾向。

尽管投资矿业城镇能在矿业市场好时获得显着回报,但所涉及的风险也相当高。需要考虑自己在投资过程中的位置、风险偏好和财务状况,这种策略并不总适合您。

我的建议是,如果您一开始就不能承受亏本,就不要冒风险。

本专栏由珀斯房地产投资顾问公司Momentum Wealth 总裁兼REIWA 主席——Damian Collins提供,电话:08 9221 6399。

责任编辑:杨新云

 

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