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貿易戰波及 華裔經紀解析加州房市漲跌

圖為加州一棟待售房屋。(Getty Images)

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【大紀元2019年08月29日訊】(大紀元記者徐綉惠洛杉磯報導)根據在線房地產數據公司Zillow的最新調查,洛杉磯地區新進教師須拿出超過85%的收入來付房租。南加州租金、房價居高不下,究竟有沒有「下修」空間?過去20多年,歷經兩次房市崩盤的資深華裔地產經紀們提出對南加州未來房市發展的看法與投資建議。

南加房價下走 中低價房仍熱

近日,華人社群熱議「美中貿易戰」波及美國房產,南加房市恐受衝擊,網路也流傳華人「炒房」失利,投資客哀鴻遍野。

從業廿餘年的房地產經紀人JP表示,所有的消息可能都無法辨別真假,可以考慮的是個人條件與立場。他認為「房市」還是需要以地點、價位以及屋況等條件來判斷,很難一概而論。當然概括來說,南加目前的房價是下跌的,但這並非絕對,還是有很多不同的情況。

JP說:「以趨勢來講,房價可能會往下走,但華人區的房子抗跌性比較好。好學區價值可能就偏高,中低價位的房子還是很熱的。」

JP表示,買賣房屋沒有一個特定公式,如果投資人抱著「投機」的心態,自己畫了大餅,當獲利不如預期,或投資貶值,也可能是因為自己的準備工作不夠。目前南加還是有許多住屋的需求,例如他的公司在哈崗有間房子,賣家開價八十幾萬,兩天就賣掉了。

在南加執業十餘年,曾任三縣房地產經紀人協會(Tri-Counties-Association of Realtors)理事的Charles Ni在2016年時就預測加州房市將會出現一些調整,因為房地產本來就會有周期變化,不可能一直無止盡的向上攀升。

Charles認為現在南加州房價下修的現象是「健康」的,而且比他預期的降價速度還要慢。他說:「美聯儲降息是一個很大的因素。」因為銀行貸款利率降低,需要住房的人買屋意願更大,投資客也更願意貸款。

高價房不易成交

不過,Charles表示細看各個城市,普遍價格都往下修正。他在「跟著查爾斯到處看房子」的臉書社團放了許多不同地區、房屋類型的介紹,提供買家透明的購屋價錢資訊。

他說,目前在亞凱迪亞(Arcadia)、爾灣(Irvine)開價2、300萬的房子都不容易成交,等待時間比較長,且買主很多都會直接砍價,砍個百分之十很正常。但他也表示不能排除賣主一開始就把價錢開得比較高的因素,但「市場」會考驗價格,房子的確已經不像過去那麼好賣了。

Charles提醒購屋者:「自住不敗」,他認為如果買房是要給自己住的話,就比較不會失敗,因為購屋者一定會撐過這個房價上上下下的波段,他說:「2029以後再回頭看,現在買絕對不會是最高點。」因為購屋需要考慮諸多因素,現在不買,將來不一定會有能力買。他解釋:「貸款的時間點不一樣,市場好了,但可能收入不如預期,中間有很多不穩定的因素。」

Charles表示,亞洲人在美國房地產整體數據大約超過10%,所以人民幣貶值、中國(共)嚴禁資金外流對房市的影響不至於太大。但因中美貿易戰的因素,許多投資人都趨向保守。大經濟的不確定性,讓人們對房市也不是那麼有信心。在一項調查數據中顯示,有50%的受訪者認為現在是「賣房子」的好時機;23%-26%的受訪者認為是「買房子」的好時機。

高房價急降是警訊

在南加從事地產經紀三十餘年的唐冠軍表示,南加目前的房市是「低價位房子緩升,高價位房子急降。各學區房也有房價向下調整的現象。」他認為近年美國經濟發展還算不錯,房價價格下修並不意味著房市泡沫或股市泡沫降臨,但他認為「高房價地區開始貶值」是一個警訊,投資人要格外注意市場變化及國際政經變化。

在全美房屋市場表現最差的30個城市中,加州的矽谷、舊金山、橙縣、洛杉磯、聖地亞哥都榜上有名。唐冠軍分析,考量2012至2017年以來加州房價急劇上漲,2018年後加州經濟降溫,加州房價面臨調整壓力,並不令人意外。

據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)報告,今年第二季度,全美178個城市中有16個房市下跌。加州的核心5區中,矽谷中位房價為133萬美元,跌幅達5.3%;舊金山市中位房價為105萬美元,跌幅達1.9%;橙縣中位房價為83.5萬美元,漲幅為0.6%;聖地亞哥中位房價為65.5萬美元,漲幅為1.6%;洛杉磯中位房價為56.7萬美元,漲幅1.8%。

該報告顯示,2019年第二季度全美房價較去年同期上漲約4.3%至27.96萬美元,但低於2016至2018年,全美房價年平均增長為5.5%,出現下修。

加州房市投資已到轉折點

唐冠軍表示,從美國兩大建商TOL (Toll Brothers, Inc.)於2018年1月迄今20個月來股價跌幅25%,以及KBH (KB Home)20個月來股價跌幅40%觀察,新屋房市並不樂觀。加州房市已到了投資賺錢、賠錢的轉捩點。

美聯儲自2018年四次升息之後,今年首次降息。唐冠軍認為,今年8月1日美聯儲進行了10年來第一次「預防性降息」。如果美聯儲在未來將利息降至1.375%,美國中低價位的房價,還可以現價支撐一至兩年,不會立即下滑。但若美聯儲不再降息,美國房價2020年會明顯下滑約10%至15%。

因為「降息」對自住或投資買房者來說都是利多,但南加投資者已不會選擇高價位的房屋,主要是以中價位的二手屋市場為主,因為出租後可以攤平保險費、利息、房地產稅,相對較高價房屋承擔較少風險,利潤也較股市、期貨大。◇ #

責任編輯:張宛

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2019-08-30 12:39 AM
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