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贸易战波及 华裔经纪解析加州房市涨跌

图为加州一栋待售房屋。(Getty Images)

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【大纪元2019年08月29日讯】(大纪元记者徐绣惠洛杉矶报导)根据在线房地产数据公司Zillow的最新调查,洛杉矶地区新进教师须拿出超过85%的收入来付房租。南加州租金、房价居高不下,究竟有没有“下修”空间?过去20多年,历经两次房市崩盘的资深华裔地产经纪们提出对南加州未来房市发展的看法与投资建议。

南加房价下走 中低价房仍热

近日,华人社群热议“美中贸易战”波及美国房产,南加房市恐受冲击,网路也流传华人“炒房”失利,投资客哀鸿遍野。

从业廿余年的房地产经纪人JP表示,所有的消息可能都无法辨别真假,可以考虑的是个人条件与立场。他认为“房市”还是需要以地点、价位以及屋况等条件来判断,很难一概而论。当然概括来说,南加目前的房价是下跌的,但这并非绝对,还是有很多不同的情况。

JP说:“以趋势来讲,房价可能会往下走,但华人区的房子抗跌性比较好。好学区价值可能就偏高,中低价位的房子还是很热的。”

JP表示,买卖房屋没有一个特定公式,如果投资人抱着“投机”的心态,自己画了大饼,当获利不如预期,或投资贬值,也可能是因为自己的准备工作不够。目前南加还是有许多住屋的需求,例如他的公司在哈岗有间房子,卖家开价八十几万,两天就卖掉了。

在南加执业十余年,曾任三县房地产经纪人协会(Tri-Counties-Association of Realtors)理事的Charles Ni在2016年时就预测加州房市将会出现一些调整,因为房地产本来就会有周期变化,不可能一直无止尽的向上攀升。

Charles认为现在南加州房价下修的现象是“健康”的,而且比他预期的降价速度还要慢。他说:“美联储降息是一个很大的因素。”因为银行贷款利率降低,需要住房的人买屋意愿更大,投资客也更愿意贷款。

高价房不易成交

不过,Charles表示细看各个城市,普遍价格都往下修正。他在“跟着查尔斯到处看房子”的脸书社团放了许多不同地区、房屋类型的介绍,提供买家透明的购屋价钱资讯。

他说,目前在亚凯迪亚(Arcadia)、尔湾(Irvine)开价2、300万的房子都不容易成交,等待时间比较长,且买主很多都会直接砍价,砍个百分之十很正常。但他也表示不能排除卖主一开始就把价钱开得比较高的因素,但“市场”会考验价格,房子的确已经不像过去那么好卖了。

Charles提醒购屋者:“自住不败”,他认为如果买房是要给自己住的话,就比较不会失败,因为购屋者一定会撑过这个房价上上下下的波段,他说:“2029以后再回头看,现在买绝对不会是最高点。”因为购屋需要考虑诸多因素,现在不买,将来不一定会有能力买。他解释:“贷款的时间点不一样,市场好了,但可能收入不如预期,中间有很多不稳定的因素。”

Charles表示,亚洲人在美国房地产整体数据大约超过10%,所以人民币贬值、中国(共)严禁资金外流对房市的影响不至于太大。但因中美贸易战的因素,许多投资人都趋向保守。大经济的不确定性,让人们对房市也不是那么有信心。在一项调查数据中显示,有50%的受访者认为现在是“卖房子”的好时机;23%-26%的受访者认为是“买房子”的好时机。

高房价急降是警讯

在南加从事地产经纪三十余年的唐冠军表示,南加目前的房市是“低价位房子缓升,高价位房子急降。各学区房也有房价向下调整的现象。”他认为近年美国经济发展还算不错,房价价格下修并不意味着房市泡沫或股市泡沫降临,但他认为“高房价地区开始贬值”是一个警讯,投资人要格外注意市场变化及国际政经变化。

在全美房屋市场表现最差的30个城市中,加州的硅谷、旧金山、橙县、洛杉矶、圣地亚哥都榜上有名。唐冠军分析,考量2012至2017年以来加州房价急剧上涨,2018年后加州经济降温,加州房价面临调整压力,并不令人意外。

据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)报告,今年第二季度,全美178个城市中有16个房市下跌。加州的核心5区中,硅谷中位房价为133万美元,跌幅达5.3%;旧金山市中位房价为105万美元,跌幅达1.9%;橙县中位房价为83.5万美元,涨幅为0.6%;圣地亚哥中位房价为65.5万美元,涨幅为1.6%;洛杉矶中位房价为56.7万美元,涨幅1.8%。

该报告显示,2019年第二季度全美房价较去年同期上涨约4.3%至27.96万美元,但低于2016至2018年,全美房价年平均增长为5.5%,出现下修。

加州房市投资已到转折点

唐冠军表示,从美国两大建商TOL (Toll Brothers, Inc.)于2018年1月迄今20个月来股价跌幅25%,以及KBH (KB Home)20个月来股价跌幅40%观察,新屋房市并不乐观。加州房市已到了投资赚钱、赔钱的转捩点。

美联储自2018年四次升息之后,今年首次降息。唐冠军认为,今年8月1日美联储进行了10年来第一次“预防性降息”。如果美联储在未来将利息降至1.375%,美国中低价位的房价,还可以现价支撑一至两年,不会立即下滑。但若美联储不再降息,美国房价2020年会明显下滑约10%至15%。

因为“降息”对自住或投资买房者来说都是利多,但南加投资者已不会选择高价位的房屋,主要是以中价位的二手屋市场为主,因为出租后可以摊平保险费、利息、房地产税,相对较高价房屋承担较少风险,利润也较股市、期货大。◇ #

责任编辑:张宛

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2019-08-30 12:39 AM
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