【大紀元11月29日訊】
1.房源
最近一段時間，由於美國經濟不景氣，生意清淡，貨走不動。我們存放貨物的倉庫每月的租金卻要一筆很大的開支。考慮到現在美國的房市低迷，房價超低，因此我們決定要買一個有足夠大儲物空間的房子來存放這些貨物，以節省這筆開支。這樣，我們就開始對本地的房地產市場做了一些瞭解。賣房子一般分為三種情況： by owner(房主自己賣,售價與市場價格差不多少)、short sale(房價由房主和經紀人標定，售價比市場價低很多)、Foreclosure(法拍屋，房子歸銀行所有，房價由銀行制定)。
由於對房屋交易的細節不瞭解，因此在St. Petersburg(聖彼得堡)找了一個經紀人幫忙，這位經紀人是台灣人，名叫 Lancy , 做房地產經紀已有些年頭了。據她介紹：由於short sale 即使房主與買主成交後，還要送銀行批准，這個過程不能控制，有些案子可能會拖上幾個月或大半年。所以short sale 我們都不予考慮。如果是Bank Approved(房價已經過銀行批准)，成交後，送銀行批准一般不超過一週，因此還是可以考慮。
因此，法拍屋就成為買房的首選。據Lancy介紹：條件好一點的房子，幾乎都是放搶的。下手要快。據我們瞭解，也基本是這麼個情況。開始時我們找到很多的法拍屋，還比較從容選擇，後來發現，很多賣不動的房子，基本都是Junk(垃圾)或有問題的房子。而條件好一點的房子很快就Pending（已有合同但尚未完結）了。
現在的情況是：到處都是空房子。由於美國的經濟不景氣，很多人還不起貸款或由於房地產泡沫的破滅，造成房價掉了一大半，使得許多房主不願再繼續支付高房價的高額貸款，因此很多人棄屋而去，留下很多的空房子被銀行沒收，銀行積攢下了巨大數字的房源，以至於都處理不過來。所以每隔一段時間就拋出一批法拍屋。
同時有很大的買盤。許多法拍屋一上網公佈或公佈之前就Pending了。據經紀人介紹：政府規定在今年12月份前，後又延期到明年4月份對第一次購房的人可獲得購房款的10%，最高至$8000的退稅優惠，可能是構成房市活躍的原因之一。
據Lancy 介紹：房市在經過急劇下跌，恐慌拋售和無序的狀態之後，現在已經企穩。現在的房價已回到2003年的水平，即美國房市急劇上漲之前的水平。
現在是在佛州買房的好時機。
2.看房
先把房子的地址複製輸入到Google地圖中，找到這個房子，看一下房子的外觀和周圍的環境，房子的間距及綠化等。如果看到地上有許多垃圾和雜物，一般來講，這個社區人的素質就好不到哪去，就不用費汽油和時間去看了。如果認為值得去現場看一下，就找出去那裏的行車線路圖。然後出發。我一般一次看幾處房子，先在外面看，主要看結構（外牆、地面）材料、保存是否完好、後院、鄰居等。做一個記錄。如果覺得基本滿意，就通過買房經紀人和賣方經紀人聯繫進入屋內看房。一般都需要事先預約好時間。如果是經紀人自己的Listing上的房子就不用那麼麻煩了，既是買方又是賣方經紀，直接就帶著去看房了。 Lancy 告訴我看房子主要看水、電、屋頂和空調機（A/C）。在網上看到的房子的資料圖片和實際情況有的相差很大，圖片照的很大、很漂亮，但實際不大，毀壞很嚴重，有的中央空調機被拆走了，馬桶拆走了，廚房抽油煙機、水龍頭以及燈、吊扇和總配電盤都被拆走了，有的甚至連內牆、地磚被拆走了。
3.簽訂購房合同
經過幾週的時間看房之後，終於碰到了一個剛上網一天的銀行拍賣的房子。之前我已經實地發現了這個空房子前面插著牌子要賣。這房子有三個臥室，兩個衛生間，兩個大廳，屋後有一個較大的Porch,很大的後院，植被茂密，參天大樹把整個房子和院子都遮蓋住了。後院中還有一個倉庫，差不多有20尺的貨櫃那麼大。完全符合我們的要求。但這個地段的房價都比較高，所以一直沒敢問。現在竟然以半價出售。看樣子這房子就是為我們準備的。我們馬上就決定要買下這所房子。
賣方經紀人要等到掛到網上三天後才能開始接受Offer（與買方簽訂和同），我們比標價高出五千美元的價格簽了合同，要求賣方三天後給予答覆，到第二天時就告訴我們說這房子是你們的了，但需要兩週後才能把Title Research（債權債務）搞清楚，先交10%的現金。可是過了一兩天又告訴我們，他們弄錯了，有一個出價比我們更高的Offer,不過把購買人的名字寫成了我的名字。他們不斷道歉，說由於他們的原因，所以可以給我們一個機會，把房子賣給我們，但要在高價成交。因為銀行已經同意了這個價格。這樣就把我們推到了一個進退兩難的境地。同意吧，比我們原投標價高了大幾千美元；不同意吧，就失去了一個很好的機會。因為即使在高價位成交，比對市場價格來講，還是划算的。但我還是決定放棄，因為如果這個機會給了我，對那位出更高價的人來說，豈不是不公平？再一個原因是如果高價成交後，我剩餘的錢就不多了，因為Lancy告訴我，買房時要考慮要留一點錢出來，不能全部用完。因為買房後，還有一些可能發生的開支，比如過戶費等；還有就是入住後發現房子存在的一些問題需要修理，以及需要添置的一些生活必需品等等都需要留一點錢來解決。大概留三、五千美元作為機動用。
這樣我就又回到了找房子的過程。我決定不限於在本地，範圍擴大到St.petersburg和Tampa尋找。現在我明確了我要找的房子的搜索條件，我在幾個比較好用的網站上 （www.floridamoves.com， www.realtor.com，www.listingbook.com, www.movoto.com等）,在菜單上選擇Bank-Owned/Foreclosure Search（銀行的法拍屋）,然後在Location(地方)欄選Seminole, St.Petersburg或 Tampa等我認為可以去居住的地方，Price Range(價格範圍)選$50,000，bedrooms(臥室數)選3，living area（居住面積）大於1300 square feet。這樣又找出了許多更便宜的法拍屋。但一般太便宜的房子都是垃圾房子，不僅學區不好，而且基本無法住人，且結構也不好。最後篩選出三處房子，基本滿足我們的要求。
就在此時，大約過了十天的樣子，前面那個毀約的經紀人又打電話給我們說：現在那位報高價購房的人由於貸款搞不定，只好退出競標。所以現在賣方又想把房子按我們的出價賣給我們。在稍微談判了一下之後，我就決定成交了。因為沒有時間而且也不願意再拖下去了。美國政府規定的購房可以返款的期限就快到了。
法拍屋的所有權歸美國政府的銀行所有。正式成交時給出一個他們自己統一格式的合同。基本上把賣方的責任全部推乾淨了。買房基本上只有同意的份，所有的權利都放棄，連以後打官司的權利都同意放棄。這樣才可以成交。當然也有好處，就是可靠。他們負責購買產權保險，確保以前的債權債務都與我無關。還把成交之前將近一年的稅金按去年的稅率先付給我，到年底我再去完一年的稅。
產權過戶的工作都由銀行指定的過戶公司負責。他們負責產權調查，向買方收款，購買產權保險，與買房簽訂過戶文件，為買方提供產權證書等等。
在簽訂了房屋買賣合同，過戶文件，付清房款之後，房子就歸我了。正式的產權證書大約要過2-6個月才能寄到我的手中。購房工作就基本告一段落。 (http://www.dajiyuan.com)
