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德立昂地产 硅谷豪宅专家

中国 v.s 加州硅谷房产市场对照(1)

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【大纪元2012年08月28日讯】对房地产市场的预测,需要考虑某些关键因素,如经济、监控管理、纯粹的社会因素等。本文将比较和对照中国大陆和美国加州硅谷房地产市场。并给出在每个国家的房地产投资机会。

预测某处房地产未来是否升值,必须考虑的首要关键是宏观层面的经济环境。一个依赖制造业就业小镇﹐如果当地一个大的工厂关闭,显而易见住房需求会大降。尽管面临全球经济衰退和欧洲债务危机,加州的硅谷和中国大陆某些工业化地区经济看起来都不错。

然而,要评估可持续增长,必须考虑许多其它因素。例如,几乎所有的政府在房地产市场的稳定性方面都发挥作用,如扩张性货币政策,外商投资的法规或税收优惠等。无论是中国还是美国都不例外。但是,政府管制的程度和做法差别很大。此外,还必须考虑持续和可替代投资机会等因素。

中国房地产市场现状

从2008年到2011年房地产增值平均每年超过20%。然而,许多人担心美梦变噩梦,因为现在中国大陆很类似于2006年在美国多地的房地产泡沫。可持续发展的一个非常简单的测试是﹕在某城市或地区的平均收入是否可以住得起该地区平均价格的房子。听起来简单,但在中国的答案是没有。非常普遍的是在北京或上海,公寓房高达60万美元以上,而一般人收入为每年2万美元或更少,要住得起这样的房子很难。怎么办﹖许多人从中国地产商租房子,同时忍受每个月都缺钱花,才有所谓的每年20%以上的升值。然而,这是不可能持久的,除非:(1)工资上涨﹔(2)越来越多的投资者进入﹔(3)价格软化。

听起来工资上涨是最佳法案。然而,制造业的国际投资者看中的就是中国工人的低工资。如果涨工资,不可避免地触发制造业将工厂转移到其它地区或国家。在宏观层面上看,这可能拖累中国经济,也不可避免的让住房市场降温。

房地产投资者数量的增加会对其市场有所帮助。但是,正如下文所讨论,中国对外国人在中国土地所有权有重大限制。因此许多中国投资者到他国的房地产市场,如纽约和硅谷,寻求多样化和稳定,也会使支撑中国房地产市场的投资者数量减少。

最后只有价格软化下降一条路了。我们已经看到,事实上,中国的住房价格一直下跌,由于房地产贷款紧缩措施,一月份已连续第五个月下跌。自12月起平均跌幅为0.18%,在中国各大城市,公寓房价格约为每平方米8800人民币(“RMB”)。这相当于每平方米1,400美元,或每平方英尺130美元。去年9月首次下降。虽然跌幅很小,但这是一个警告讯息,房产投资在中国开始负现金流,即开始亏损。

这种“修正”房价是中国政府希望并做出的决定,这样的行动清楚地说明了政府担忧住房市场的可持续性发展。(待续)

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2012-08-28 5:32 AM
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