【大纪元2015年02月07日讯】（大纪元记者Nathalie Dieul加拿大蒙特利尔报导）2月3日，魁北克房主协会（APQ）在蒙特利尔嘉鼎大楼（complexe Desjardins）为当地的出租房业主开了一天的“涨租诊所”Clinique d’augmentation de loyer），内容包括明白租金、期限、通知和含义，和解说加租计算表，如何把出租房作为一个企业来管理。
这个诊所实际上是房主怎样在合理的范围内涨租，避免投资难收成本，并实现收益最大化的课程。APQ说，以往的方式是要求房主申报前一年的花费，否则就会损失掉这笔钱，因此计入每花一元钱都很重要。另外，对于大型维修的计算，房管局（Regie du logement）设定了最高的可涨租比例，如此一来，例如翻新一次屋顶通常只能维持15年左右，如果住着的租户不搬走，可能需要等30年的涨租才能回收这项成本。或者只能在租户搬走时，将这笔成本转嫁到租赁市场去。
维修与其他涨租因素
APQ主席梅西耶（Martin Messier）在接受大纪元的采访时表示：“我们的培训以及网站上的内容都是为了让房主了解（APQ）这种计算方法，因为正确地认识能够让我们掌握一些技巧，特别是当我们受到房租价格波动的影响时，这让您可以知道如何操作。”
他说：“比如在保险费用较低的一年里进行屋顶维修，或者减少采暖总开销，或采暖费用降低只是因为燃油或者天然气价格下降了，这都会让可以涨租的总额减少。因此房主确实应该掌握在魁省经营收益楼房的方法，并且了解如何能够在现有状况下实现收益最大化。”
当天的涨租诊所模拟了翻修工程为房主计算租金涨幅，梅西耶说，“让房主能够更好地决定应该涨多少，以及进行工程的最佳时间。同时也能看到房管局在不同因素计算下的效应。”
他说：“我们需要考虑校税和地税、保险、燃油和天然气成本，电力成本，此外还有维护开销，大型工程开销（修理窗户、屋顶、墙砖等等）。”
“这些都会直接影响到房租。每年房管局都会发布一个计算表格，其中会考虑到不同开销的通胀因素，计算开销的变化。如果其中一个开销变高了，这将导致房租上涨，如果降低，则导致房租下降。对于校税和地税方面，变化是直接的，因此增长也是即时的。如果我们的成本增长是1,000元，这将在整座楼的房租增长中体现出来。”
5年内新楼可自己定租
对于新加入房东队伍的投资华人，梅西耶说：“如果楼房是新的，房主可以根据市场价格设定房租。如果是购买了一座已经建好的楼，则需要遵照现行的租约。在租约到期时，用同样的方法进行涨租，无论是同一个房主经营了50年，还是每年更换房主，都是用同样的方式计算。只有在楼房建成的前5年可以例外（我们可以自己设定房租）。应该确保在拟定租约时，在租约上体现出这是一座新楼房，否则不可享受这个例外。楼房应该是新建的而且要租约上写明。”
另外通知涨租的时限也很重要，梅西耶说：“这也是培训内容的一部分。对于标准的12个月租约，应该在租约到期前的3～6个月寄出涨租通知。对于少于12个月的租约，是在租约到期前的1～2个月期间寄出。”
索要APQ涨租培训视频
梅西耶说：“没有参加我们活动的人，可以和我们联系，我们可以把活动当天的视频（法语）发给他。我们也可以用英法语为协会成员进行咨询。”
“当我们拟定租约的时候，要保证填写内容无误，因为如果出现错误，特别是在房租的计算上，一旦出现有利于房客的错误，影响将是长期的，因为租约会每年延续。因此要谨慎拟定租约，在签署之前检查两遍。房主如果愿意，（我们协会）可以帮助房主检查租约。”
一般说来，房主需要成为APQ会员才可享受其服务（除了一些特定活动，如2月3日的涨租诊所）。APQ（www.apq.org）网站上“devenir membre”（成为会员）一栏下可以看到成为会员的条件和价格清单。
2015年版本计算房租增长的Excel表格可以在APQ网页上免费下载：http://www.apq.org/calcul-daugmentation-de-loyer-2015.aspx。
责任编辑：蒋真
