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在英国哪个城市投资房产最合算?

伦敦金融城全景 (stevanovicigor/depositphotos)

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【大纪元2017年03月09日讯】2017年2月中旬,英国皇家特许测量师协会RICS发布研究报告称,未来五年,英国房租总体增幅会超过25%,而房价增幅则大约20%。因为英镑汇率因素会促使外国买家投资。Nationwide建筑协会也预计,英国房价会有小幅增长,因为住房供应量依然接近历史最低水平。

由于英国各地房价和出租情况大不相同,分析比较在哪投资房地产就很必要。一般房产收益包括两部分,一是在持有时的租金回报率,二是在出售时的房价升值。

** 曼城是出租房生意的首选

2017年2月初,来自Aspen Woolf 的一组数据显示:过去一年,购房出租的房产,投资回报率最高的前十个地区如下:

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另外一组来自英国官方Land Registry的数据显示,2010-2015年租金收益率(rental yields)最高的依然是曼彻斯特,以6.02%的年租金回报率领跑。其次是利物浦,卡迪夫,考文垂,外伦敦等等。

目前英国住房自有率正处于30年以来的最低点。在过去10年中,个人租房市场增长迅猛、规模空前:每个月新增1.75万个租房需求,租户数量超过了2,000万。

有专家预测,在英国,20-39岁的人群中有近60%的人会租房到2025年,而曼彻斯特对中国投资者的吸引力在于,这里的年轻租房人口比例要高于英国的其它地方。”

曼彻斯特作为英国除伦敦以外经济上的最大城市,不仅高校众多,生活便利,经济发达,球队众多,物价较伦敦低很多,而且对华人生活尤其方便:中国城,中餐馆,曼城直飞北京的航班等等,应有尽有。这些条件综合起来,来曼城求学和工作的年轻人,自然带动了当地的租房市场,这也是曼城近6年来,一直英国租金回报率最高的原因。

由于曼城房价低,比伦敦市区低了将近一半,对于在英华人搞投资或大陆投资者来说,相对容易。很多中国留学生的家长都先买下房子,孩子自住的同时还能出租,或买下后直接交给中介,中介收取一定租金,每月按时付款,也是很省心的。

房价升值首选的则是伦敦

买房投资除了租金收入,更多的还是期待房价的升值。衡量房产升值多少的就是资本收益率(Capital gains),年增加值除以投入的资本,就是年资本收益率(annualised return),下图为2010-2015年英国年均资本收益率最高的前十名地区和具体回报率。

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不难看出,上榜的大多在伦敦或伦敦周边,经济发展好的地方。也就是说,在伦敦买房,围着伦敦买房,基本就能保证房产的稳步升值。毕竟,伦敦在世界上有着无法比拟的地位,经济实力,技术力量,文化中心,教育中心,政治中心…… 全球很难找到像伦敦或者纽约之外的第三个城市来媲美这两个了。特别是2008年全球经济危机之后,伦敦平均房价已经翻了接近一倍。

**专家预测伦敦房价还会升

英国房产圈对伦敦未来的房价做了分析。据英国国家数据统计局预测,英国的总人口将会从2014年的6,400万增长到2027年的7,000万,而伦敦的人口数量将会在2022年从现在的830万增长到940万,2036年突破千万,到2050年预计为1,127万人。这意味着:2016到2022年间,有一个伯明翰的人口搬入伦敦。这会对伦敦住宅带来巨大的需求。

另外,2014年伦敦人口出生率位居欧盟之首,达17.7‰,而欧盟平均水平仅为10.4‰,届时的婴儿潮也会推高需求;作为首都及全国经济中心,伦敦对本国人也充满吸引力,光2013年,就有20.4万人口从英国其它地方搬进了伦敦;外来移民更是喜欢落脚伦敦,牛津大学研究机构数据显示,伦敦有着全英最高的非本国出生人口,约达300万人。与此同时,全英36.9%的外国移民的目标城市为伦敦。

最重要的是,伦敦预计将会有巨大的就业增长。伦敦改造计划(FALP)预测,到2036年,伦敦可提供580万个工作机会,而牛津经济研究更指出,此前官方预测的到2050年就业机会达630万的目标有望在2026年提前完成。

另外,来伦敦求学的人也在不断增加,伦敦的高等教育机构目前拥有36万名学生。最新的仲量联行(JLL)报告指出:2025年伦敦的学生数量将翻倍;而过去十年间,伦敦欧盟外国家留学生人口已然增加了一倍。

与人们猜测今后伦敦人口增长主要在郊区正好相反,英国国家数据统计局预测,到2039年,伦敦金融城 The City of London 的人口增长速度最快,可能达到50% ,而Tower Hamlets,Barking and Dagenham两个区域紧随其后,预计增长三分之一。

供应来源上,伦敦政府已经承诺将目前拥有的635单位公顷公共土地在未来几年内开放为居住和商业用地,这将为伦敦带来约5万处新住宅单元,也仅供一年所需的供应量。

此外,英国政府的住房区域计划(Housing Zones),用以帮助精简全国范围内20万处新房产的开发流程。在伦敦,该计划旨在提供20个场地共计5.1万处新房产,90%的规划同意书将在2020年到位。部分场地的施工规模较大,计划建造超过5,000户以上的新房。这些建设计划主要集中在伦敦东部和近郊。第一太平戴维斯Savills预测,伦敦的几个卫星城将成为热门,比如Sevenoaks,Guildford,Windsor以及Maidenhead。

值得一提的是,2018年伦敦跨城铁路Elizabeth Line (Crossrail)的开通,将大大提升交通承载能力。跨城铁路二期工程,如果按计划推进的话,能够帮助释放20万处新住宅的开发,尽管这个路线的完成至少要等到2030年。

当然,上面这些预测都是假定未来不会出现1930年代的大萧条或2008年的金融危机,谁能保证明年不会出现黑天鹅呢?特别是人类对自然的破坏、人性道德的堕落、各种邪恶恐怖分子的攻击,都会让全球经济处于高度不确定性中,“2017年全球房价大跌”,也不是不可能的事,投资人必须保持高度警惕。◇

文|王华

责任编辑:逸铭

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