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纽约买房门道多(四)买房过程中的税务规划

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【大纪元2018年02月13日讯】在美国投资房地产比中国复杂,一个重要原因是在美国买房牵涉多重税务问题。精明的投资者,在准备买房时就该规划如何将未来的税额降至最低。

房产投资涉及收入税、资本利得税和地产税,怎样才能合理降低税务?新唐人电视台“财富之门”节目中,Jade Stone玉石不动产顾问Anne Chang 和爱吉保险Ivan Peng,邀请领英会计事务所注册会计师Mary Ying,介绍买房过程中如何规划税务。

身份不同会影响纳税额

在美国报税分为税务居民和非税务居民, 与移民身份不尽相同。税务居民需全球征税,非税务居民在特定情形可依照它国税法报税。

 购房用途关乎税率高低

有人买房自住,有人用来投资,使用用途不同,纳税额也不同。

1.如果买房自住,无论哪种身份都要买在自己名下,不能以公司名义购买。个人拥有的房屋只有三项支出可抵税:地产税、贷款利息、贷款保险金。

2.若买房用于投资,则既可以个人名义购买,也可以公司名义买,两种形式各有长短。

这两种形式都需报租金收入,而相关费用如保险、管理费、水电费等与房屋相关费用可抵扣收入。

卖房时,个人拥有的投资房产,超过一年可享有资本利得税率,比一般的收入税率低。

个人买房的缺点是,个人资产将暴露在诉讼的连带责任下,万一发生法律讼诉, 将算在赔偿范围内。

从资产保护角度考虑,设立公司投资较好,房产属于公司,可以规避个人资产负连带法律责任。另外,公司买房产权传承也较个人简单, 但公司毎年需向政府缴纳一定的税费。

通过成立有限责任公司(LLC)或其他纳税中间实体买房投资,既可合理避税,又可规避法律责任。2018 年起, 还可享受额外的税务优惠。

父母如何为子女买房?

父母买房给子女,以自己的名义买或以孩子的名义买,涉及的税务问题不同。

如果以父母名义买房,父母过世,房产传承给子女时,超过一定数额,子女需缴纳遗产税, 非税务居民的免税额仅只六万美元。若生前做好不可撤销的信托,可免除相关税务问题。

若父母以孩子名义买房,父母将失去所有权和控制权,同时还产生赠与的法律行为。若非税务居民的资金从中国汇出,将按中国的税法处理;若是在美国直接把房子转移给孩子,就要按照美国税法纳税。

税改后与自住房房主直接相关的变化

1.税改前:首个100万美元的贷款利息可享受税收减免。
新税法:首个75万美元以下的贷款额利息可享受房贷利息减免。

2.税改前:地方个人所得税、州税、消费税、房地产税等可以从之后要交的联邦税中扣除。
新税法:抵扣项目不变,抵扣上限为1万美元。

3.新税法新增条款:S公司、有限责任公司和合伙企业的所有者,合伙人和股东的税收负担通过他们个人的纳税申报表缴纳企业税收份额,在收入上限范围内将被降低扣除20%,工资除外。

新一季“财富之门”节目每周一晚间6点在新唐人电视台美东频道播出。

Jade Stone玉石不动产顾问Anne Chang
电话:917-494-0531

爱吉保险总经理Ivan Peng
电话:718-353-3800

领英会计事务所Mary Ying
电话:609-666-3965

 

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