【大紀元3月19日訊】（希望之聲《伍凡評論》節目）各位聽眾好，這裡是《希望之聲》國際廣播電台，現在是《伍凡評論》第176期。今天我要講的題目是「中國房市泡沫終將破滅」。
為什麼說中國的房地產的泡沫一定會破滅呢？那是因為它有很深刻的政治的、經濟的和社會的原因在裡面。溫家寶3月5日做的政府工作報告中，他對房地產這一個題目講得非常簡短。
他說中國2010年要遏止部分城市房價過快的上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。他並沒有提到或者分析到中國房地產目前嚴重的局勢，甚至會走上泡沫破滅，他沒有提到。他僅僅是說要壓低房價高漲。那麼房價為什麼高漲？你為什麼現在要把它壓低了？他不做解釋，也不把深層的理由告訴大家。
我今天我在這裡做一個分析。首先溫家寶把房地產的嚴重的局勢掩蓋了，現在世界各國很多媒體很多專家在分析，中國經濟的走向其中一個最著重的焦點就是房地產。房地產投資這麼多資金進去，而現在走到一個轉折點，這個轉折點就是價格要下跌，並且是有價無市。
你說什麼叫有價無市？就是房子你蓋出來了，你的目的是想賣出去，賣得好價錢；可是現在因為房價太高，老百姓買不起。買不起的原因就是你房價高得離譜，跟普通民眾甚至於中產階級的收入差距太大。
有的地區中產階級不吃不喝10年、20年買不起一套房子，那麼你的房子蓋出來就擺在那裡了？有的城市、有的地區已經超過50%空房率，賣不出去，可是還在繼續蓋房子。所以你蓋房子的目的是什麼？共產黨這個政權，蓋房子目的就想賺錢，至於你老百姓窮苦、收入低，買不起，它一概不管，它只想賺錢，並且它的確賺了很多錢。
現在問題是你這種賺錢的模式和方式，還能不能夠再繼續下去？從市場這個角度來講，有很大很大的市場，可是這個市場是空的，有價無市。為什麼？
中國的老百姓十幾億人口，13、14億人口需要房子，現在都住在蝸居裡頭，住在很狹窄的地方，環境也不好。他們本身強烈希望的改善居住條件，這本身是個好事，應該朝著這個方向滿足老百姓的需求。可是現在所走的房地產的路線價位太高。所以你的目的不是為了老百姓，僅僅是為了賺錢。所以這條路是不可能持久的。
第二、從土地供應這個角度來講，也不可能持久，為什麼？因為你蓋房子要蓋在哪裡呢？要是蓋在城市人口密集的地區，中國要走上城市化。把城市到郊區的土地幾乎就收購光了，並且在收購的過程中間，價格是逐年上升、逐年增加。現在價格實在離譜，甚至有的地王一塊地可以買到幾十億人民幣。那麼你蓋的房子下面必定加上房子的結構、成本、再加上各種各樣的利潤，你大大超過市場能承受的需求。
那麼這種地是有限的，有限在哪裡呢？城市郊區的地基戶全部用光了，那麼你要擴散，擴散到更遠的地方，這些地跟中國的糧田、農田的警戒線是會發生衝突的。中國為了保證糧食的生產，所以中共政權就規定一條紅槓，就是18億畝耕地。你18億畝耕地逐漸逐漸減少的話，那你現在要蓋房子賺錢，還是要生產糧食養活全國老百姓，這是一個非常大的矛盾。
這個矛盾總有一個警戒線，總有一個限度。所以像這樣的蓋房子，而不是把在這個房子擴散到更偏遠的地區，擴散到農村地區去，減少土地的壓力。如果你還是集中在城市郊區再往外擴散，把更多的糧田拿掉，那麼必定會和農業生產、糧生產發生強烈的衝突。這條道路是要有受到限制的，所以也是不可能持久的發展這種擴張性的、高價位的、不顧糧食生產的這種房地產的生長模式。
所以總有一天會有轉折點，這個轉點目前正在到來。中國房地產會走上泡沫的一個因素，就是資金鏈斷裂了。資金鏈斷裂什麼意思呢？你看看過去蓋房地產它的資金來源在哪裡？
第一個是銀行貸款。銀行大量的、低息的貸款促使了房地產事業往上升。第二個是房地產業主的私人資本，這部分量並不很高；第三部分、預購房子的預定金這是一部分，這量也不很大。第四部分、就是房地產公司上市到股票市場上去籌集資金。所以這四種資金到目前為止，已經走上快斷裂的一個狀況。
從09年的第四季度，中共政權已經看到了它那麼樣大量的放出資金和貸款，4萬億的直接投資，9.6萬億的貸款，相當一部分是流入到了房地產，把房地產托起來。托的結果房價那麼高，銷售量不好賣不出去。那麼你再用把錢投進去，你等於是製造更大的泡沫，更多的鋼筋水泥擺在公路邊上，擺在郊區邊上，沒人住、沒人買。是極大的泡沫化。
所以從去年的11月、12月就放出空氣，要收縮銀根、要減少貸款，並且規定買第二套房子的人，你的首款要增加到40%。第一套房子你的首款是30%，這都比以前要大大提高。
這個貸款有兩個方向，第一個是貸款房地產、製造房子貸款；第二個貸款給買房子的人。買房子也是政府大量地貸款給他們買房子。可是現在房價那麼高，沒人買，再低的利息沒人敢貸。那麼現在的房子賣到什麼程度呢？有一個「地產諮詢公司搜索網」，對重要的全國30個大城市的房地產交易的情況做出一個報告。
2月份的住房銷售比較1月份下降了49%；而1月份又比去年的12月減少了46%。也就是說2月份跟去年的12月相比，幾乎下降了一倍。這樣的速度下降是什麼原因？因為房價太高。房價高得人家買不起，所以你賣不出去。你房子越造越多，房子越來越賣不出去的時候，那房價就下跌了。房價一下跌就造成一個什麼結果？造成有些地方，北京、上海、廣州、深圳、杭州都出現了退房，而且退房率相當高。
有的人講，我花了那麼高的價格買房子，可是過了第二個禮拜以後，一發現房價下跌了，那麼我為什麼要買這個高價的房子呢？我為什麼等房價下跌之後我再去買便宜的房子呢？所以退房率增加了。
退房率不是發生在一個地區，而是普遍的情況。同時銀行貸款收緊，銀行貸款不像過去那麼樣大量可以低息的貸款。買房子貸款也收緊，這幾個因素造成房市價格普遍下跌。
價格下跌是不是房子就賣的出去呢？還是沒有。人們在等，人們在看，會不會再跌？我現在不買，再往下跌，看我能不能買的起？即便是跌了50%，有的人還是買不起。所以現在已經到了一個拐點，下跌了，所以人們已經普遍的預感到，這個泡沫房地產的泡沫要破了。
現在來問為什麼房地產價格這麼高，並且逐年提高，從來不下降呢？曾經有下降的時候過，08年房地產下降了。下降之後到了09年，溫家寶為了要提高GDP，所以他把房地產做為一個提高GDP的主要政策手段。現在房地產在整個GDP成長中間占什麼地位？
09年國民生產總值全年是8.7%，而房地產所占的GDP占了6.6%，也就是2/3要靠房地產。所以在這種狀況下，09年為了要提高GDP，所以拼命地把錢投資到房地產。而房地產提高了以後，房價高賣不出去，到了目前惡果都出來了。人們問，你僅僅是為了完成政策任務，不顧老百姓的住房？為了完成GDP，什麼手段都用了，用到這種程度你還能再用下去嗎？騙不下去了，它只好收手。
再問為什麼房地產會這麼高呢？在這次兩會中間，重慶市有一位委員，他在發言裡邊公開承認，全國房地產，政府收的稅有12種，政府收的費有50種，稅、費加起來62種，這是第一個數字。
第二個數字是土地轉讓金。什麼叫土地轉讓金？土地轉讓金就是土地屬於國家的，國家的土地由政府來管。政府要撥這個土地給你開發商去蓋房子，那麼先要把土地轉讓給你，轉讓給你就是說你可以去使用；僅僅是使用權不是永久權。使用權給你使用70年，這70年中間的一個轉讓金要一次交清。
過去的轉讓金還相對比較低廉，逐年逐年下來，現在政府發現這個轉讓金是一個很好的財政收入，就把土地轉讓金做為一個政府，尤其是地方政府的財政收入的主要來源。有的地區土地轉讓金是地方政府收入的50%，並且現在的土地轉讓金價格越來越高。
過去賣1百萬的一塊地，經過現在政府一轉手，給你2百萬、3百萬甚至5百萬，加3到5倍，付轉讓金你要不要？不要就給別人。所以房地產的地價越漲越高，越是中心地區，越是繁華地區黃金地區的地價比天還高。那麼價錢誰收了？政府收的。
政府收的目的很簡單，我要養這個政府，黨、政、軍、特警，通通要人家來養，這麼多吃皇糧的人，錢從哪裡來？就從土地上來剝削嘛，刮老百姓的頭，再加上土地轉讓這還是一項，不是全部喔！
中共政權對蓋房子之前要土地轉讓金，這是一個非常重要的收入，它收入是多少呢？根據新華社的報導，2009年一年中國地方政府土地出讓收入高達多少呢？1.6兆人民幣。土地出讓金同比政府收入增加了60%，就是比2008年增加了60%。
那麼這些錢給誰用呢？主要是給地方政府，地方政府現在大量的缺錢，需要靠土地轉讓金來維持這個政府，那麼按理說這個房地產是一個下金蛋的母雞，應該把它養著，繼續這麼樣維持下去，泡沫不應該讓它破才合理，對不對？
從中共的角度來講，可是中共這樣想，你把錢收進來以後給地方政府用了，而中央政府卻出錢貸款給房地產去蓋房子，也就是說中央政府通過土地轉讓金的方式養了地方政府，而房地產又不賺錢，也賣不出去，所以這個生意就做不下去了嘛！
關鍵在這裡，房價高使得老百姓不買房子，房價賣不出去，中央銀行貸的款收不回來，而地方政府就大量拼命去搜刮土地轉讓金來養活地方政府，所以這是一個非常大的矛盾，而這個矛盾至今中央政府和地方政府還無法解決，房地產這一個價格高關鍵因素就在經濟制度和政治制度上面，你怎麼去解決地方政府事權和財權的問題。
中共過去這麼多年來，利用蓋房地產的模式讓地方政府收土地轉讓金活下去，中央政府一直貼錢，可到現在這個模式你再繼續維持下去，中央政府受不了，那麼地方政府又問你不給我錢，那麼你現在又不讓我去挖錢，那我怎麼去完成你中央政府交給我的專制統治的這個任務呢？
所以這個矛盾從經濟上轉移到政治上，非常強烈的矛盾，這個矛盾怎麼解決，中共我看是無法解決，是個無解的難題，所以在影響到全國的經濟模式，經濟發展的時候，北京最高層不得不收縮房地產的規模和價格。
所以溫家寶在他的政府工作報告裡邊，他只講部分城市的房價過高，要把它壓下去，他不敢講整個房地產要整頓，要把整個價給壓下來，他不敢這樣講，如果這樣講的話，地方政府馬上造反，所以這個房市泡沫從政治角度來講，他不願讓它破。
可是經濟角度來講，它非破不可，因為資金鏈斷了，資金鏈斷銀行不貸款是一個斷的方式，一個形式，關鍵是你房子賣不出去，錢進不來，這個資金鏈斷是更重要，房子蓋了賣不出去，這是一個非常大的難題，那麼地方政府會不會就此而罷休呢？
不可能，它還會是要想盡一切辦法維持這個房地產高價位，為什麼？因為中共的地方政府欠了，財務上所欠的有幾個數據，中共官方自己承認欠了5萬億到6萬億，這是一個說法。可是美國一位大學教授，根據他長年來研究分析，中國地方政府所欠的財務是11萬億，也就是說整個國民生產總值33萬億中的1/3，是欠的款。它現在全年從房地產搜刮進來的錢，還不夠抵補地方政府所欠的黑洞。
所以這是個非常大的矛盾，如果地方政府不能穩定，那中共政權怎麼能穩定呢？從另外一個角度講，我們看今年中共政權給國防費用增加的比例，增加到7.5%，幾乎比去年減少了一半，為什麼？
有的人會這樣講，說一方面它的經濟不好了，國庫空了，它要把資金從軍費上砍掉一半。另外一種說法，說是把軍費分散隱藏起來了，放在教育、科研、工業這些項目裡頭隱藏起來，我想這兩種說法都有道理。關鍵的就是你國庫空了，國庫空的一個最典型的例子，就是溫家寶在政府報告的裡邊提到的，他要赤字預算1.05兆，這是過去政府工作報告裡面不曾見的，而今年特別提到1.05兆是赤字預算，是什麼呢？是財政部局的稅金將近占到1/6。
那麼這個錢為什麼這麼緊了呢？為什麼要把國防費砍掉呢？我們可以看看現在費用用到哪裡去了？第一項、地方政府要錢，你不給我錢我下面沒辦法運轉。
第二項，全國的維權抗暴運動一年10萬起，它要把社會穩定下來，那麼它就拼命要擴張能夠維持社會穩定的那些黨政軍特，其中最明顯的一項就是「維穩費」，維持穩定費用。有的省市維穩費已經達到了它的全年的當地政府的總收入的1/5~1/7，並且還在往上升，還在往上升。
全國一年有10萬起以上的維權抗暴，那麼要有人去維持秩序，派警察、派武警、派軍隊，以及派裹著小腳的紅旗隊的老太太，你看這次兩會召開，要有70萬的維穩人員、保安人員，這個費用從哪裡開銷？就從這維穩費裡面開銷。
那麼就是要撥錢給政法委，政法委撥給國安部、公安部、武警，你不給錢人家不做事，你給少了人家還不幹，所以這個費用它寧可用在這些維穩上，它不願意去用在改善人民的生活，提高人民的素質，改善環境污染，不去投入到教育、醫療、衛生、勞保、養老，而要去投入到維穩。
那麼老百姓你是用槍枝把他壓下去了，可是他心裡根本不服啊！你花那麼多錢，花在建立金盾工程、綠壩，養了那麼多五毛黨，這都要費用。所以這個費用從房地產某一個角度講，可以從土地上刮錢過來，刮了以後養地方政府。
另外一個角度，你要去中央政府銀行貸款給養這個房地產，所以這樣的買賣做不下去了，所以只好收縮，溫家寶不敢全收縮。可是這個經濟規律逼得你這個泡沫會破滅。因為這個例子在日本、在美國、在杜拜都已經發生了，並不是你不想破了就不破了。
問一個很簡單的話，你一年蓋了幾十億米的房子，你賣不出去一半，你錢怎麼回籠？你怎麼把錢回到國庫裡頭，再使這個經濟，整個政權的維持繼續運轉呢？
做不到。所以等於是崩潰了唷！資金鏈一斷，血管裡面沒有血液流通，非常的嚴重啊！所以溫家寶他今天講了，今年是一個最複雜、 最困難的一年。
不錯，現在我把他僅僅是房地產一個角落的一個情況，做一個簡單的介紹。
我們從另外一個講，為什麼那麼多人要熱衷於房地產，因為房地產是一個金庫，是一個老母雞，能生金蛋。但生了金蛋以後誰來分配？誰賺了最大頭？誰賺了最小頭？最大頭的是誰？是收房地產的稅和費的政府部門、收土地轉讓金這個部門。這些部門就是中共的中央政府和地方政府，在裡邊得到了極大的好處。
所以這次有政協委員講，他說「房地產的利潤，政府賺去了，我們賺的不多」。所以政府想要靠這個東西來賺錢，可是賺到現在已經無能為力，不能繼續下去了，並且會非常困難。你就要拆東牆補西牆來維持這個房地產，你再把土地刮過去了，最後你只能養地方政府，中央政府虧了。
那麼另外一頭養大了誰呢？養大了一些官商，你再從「富士比」的統計的有錢的人，中國最又有錢的，他們發家的裡面，占比例最高的行業的那一部分是房地產。
房地產是促使中國富豪們起來的一個主要項目之一，有三大項，一個房地產、一個是工業生產、一個是煤礦等等的資源挖掘這三大類。而房地產是占了1/3以上，所以大家都要走這條路去賺這個錢。
可是，老百姓受苦了，那麼老百姓現在唯一能做的，我不買房子、我就租房子，甚至於我不到城裡了，我到二縣、三縣地方去。所以現在有個白領，上海也好、北京也好，他們離開城市，他們叫「脫北」，脫離北京。因為房子房價太高、因為生活費用太高，他們白領階級在這裡生活著，不如想想回我的家鄉，可能活得更輕鬆愉快一點。
所以這樣一旦更多的年輕人，80代、90代的年輕人，在大眾城市裡面不能得到有尊嚴的、幸福的生活的話，他們脫離那個地區。所以你那兒蓋的房子再多，對他們來講毫無意義了。所以我今天講的題目，我們收回來講，這總歸一結，房地產到了目前這個階段，已經走到了一個嚴重的拐點，中國的房地產泡沫終將破滅，根本原因就在於有政治原因、經濟原因、和社會原因。今天我的評論到此結束，謝謝各位收聽，再見。
（據希望之聲國際廣播台《伍凡評論》節目錄音整埋） (http://www.dajiyuan.com)
