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淺談兩房

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【大紀元5月24日訊】近年來法拍屋急劇增多,說起法拍較近的歷史,可以溯源於1930年代的經濟大蕭條(Great Depression),當時的美國國會通過屋主再融資法案(Homeowner Refinancing Act, 簡稱HRA)以優惠的條件為屋主提供再融資,金融機構也修改房貸政策,幫助屋主保留房子避免被法拍,屋主再融資法案幫助了一百萬中下收入的家庭免除了危機。

美國的歷史只有兩百多年,然而移民構成主體的美國文化卻賦予包容力,美國夢的招牌馳名全球,財產來自夢想與腳踏實地的行動,作為財產主要的構成之一:房子,以及擁有它的過程,生動地寫就了一代代新老移民的美國夢。雖然市場上傳來法拍的壞消息,然而美國夢已作為一種文化價值深入民心,美國政府歷屆對房屋貸款政策及宏觀經濟背景的構建、轉向、突破與沿革,以及各方角色共同的演繹,使歷史走到了今天。我們縱觀房地產市場的起落沉浮,可以對房地產業的歷史發展窺斑見豹。

說起美國的房地產,就不得不談到在這個行業中的兩個主要角色,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac),簡稱兩房。房利美的全稱是美國聯邦國民抵押貸款協會(Federal National Mortgage Association),房利美是1938年美國總統富蘭克林.羅斯福(Franklin Roosevelt)為了改變當時經濟大蕭條實施新政而產生的一個政府機構。當時的經濟大蕭條使房地產市場一蹶不振,銀行不願貸款,羅斯福政府成立房利美,專門為各地方銀行提供資金給購房用的貸款,成立之初房利美只有十億美元($ 1 billion)的購買力,房利美因為有政府支持作後盾,它可以從市場上的投資者那裏拿到較低利息的貸款,比如說各大金融機構或外國政府等投資者,房利美轉手再把籌集的資金給買房者提供貸款,賺取中間的差額,這就產生了所謂的第二貸款市場(Secondary Mortgage Market)。

房利美產生後的三十多年來,一直是第二貸款市場的唯一主角。1968年由於越戰對美國政府產生的壓力,林頓.詹森(Lyndon Johnson)政府把房利美私營化,將房利美的經營債務從政府財政中取消,這樣房利美成了一個為股東牟利的私營機構,但同時享受政府的支持,有免稅待遇,也受到政府一定的監管,是為政府特許機構(Government Sponsored Enterprise,簡稱GSEs)。為了打破房利美對第二貸款市場的獨佔優勢,1970年美國政府又產生了另一個類似的機構,美國聯邦住宅抵押貸款公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation),簡稱房地美(Freddie Mac)。1989年兩房股票上市,成為掛牌的上市公司,這就是兩房的由來。

兩房作為政府支持的私營機構曾經經歷了輝煌的發展,他們佔有整個第二貸款市場的90%,其綜合資產超過了美國最大的銀行的資產的百分之四十五(45%),另一方面,它們的綜合債務也佔全美總債務的百分之四十六(46%),其飛速發展及過度負債比例也引起了國會的關注和美國司法部以及證券委員會的調查。兩房是全美500強企業中唯一的兩家不需要在其公共報表中報告它們將面臨的財務困難信息的公司。如果兩房倒台,全美的納稅人將成為兩房的房貸債務的買單者。

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