【大紀元2011年10月14日訊】（大紀元記者王嫣然編譯報導）美國購房者通常會在購房時申請抵押貸款，但近來貸款條件日趨嚴格，使得很多購房者望房生嘆。因此，許多父母願意提供貸款給子女買房，「家庭內部貸款」愈來愈受歡迎。
據《今日美國》網站報導，廣受美國退休人士青睞的低風險投資，回報率很低，一年期的存款利率僅為0.4％。同時，雖然貸款利率處於歷史低點，但貸款標準嚴格，年輕的購房者根本無法受益。
全國家庭抵押（National Family Mortgage）公司主管伯克（Timothy Burke）說，對那些不願意冒險把錢投到股市上的嬰兒潮世代來說，提供孩子買房貸款可以說是一種雙贏辦法。該公司已為許多家庭完成金額逾1,200萬美元的貸款，從18,500美元的首付，到117萬美元的再融資貸款都有。
互惠互利好方法 相比傳統有優勢
1991年，馬里蘭州的瑞斯科爾（Dan Driscoll）夫婦想買房，但當時的最低按揭利率為9％。同時，已退休的父母銀行存款利率僅為3％。因此，瑞斯科爾建議父母，以6％的利率提供75,000美元的抵押貸款給他。
現在，瑞斯科爾由借貸人變成了放貸人。今年早些時候，他31歲的兒子想在父親家附近買一座大房子，兒子沒有申請傳統4.5％的抵押貸款，而是以4.25％的利率向瑞斯科爾借錢。這也使兒子省去傳統貸款的交易費、鑑定費和其它費用。
瑞斯科爾說，如果你的孩子誠實、負責任且值得信賴，就可以考慮家庭貸款。
家庭貸款在1991年是個不錯的主意，現在更是如此。
33歲的江傑（Jie Jiang, 音譯）和妻子梁娜塔莉（Natalie Leong）準備在洛杉磯購買公寓時，才了解到申請貸款並不容易。江的妻子最近剛從醫學院畢業，在加州大學洛杉磯分校（UCLA）展開住院醫師實習；而江正在攻讀生物醫學工程博士後研究。這對夫婦有足夠的錢付20％的首付，申請貸款卻被拒。
江傑說，金融危機之前，每個人都可以從銀行借到錢；但現在除非你有份朝九晚五的工作，否則根本沒人理你。
銀行人員建議，他們可與雙方父母共同申請貸款，但利率提高至5％至5.25％。因此，他們沒有這樣做，而由娜塔莉的父親提供融貸。在全國家庭抵押公司的幫助下，建立了一個30年期的3.85％抵押貸款。這對夫婦八月份搬進了新居，在未來收入增長可期下，計劃在10年內還清貸款。
伯克說，家庭內部貸款使客戶得以全額現金買房，這在日益激烈的止贖物業市場擁有重要優勢。
Zillow房地產網站主管蘭茨（Erin Lantz）說，銀行在出售止贖房屋前需要得到幾方的批准，現金就使整個過程變得容易多了。此外，銀行也不必擔心買家是否能獲得抵押貸款。
越來越多的購房者需拿出20％首付，才能符合最低利率抵押貸款資格。在某些情況下，可能需要支付更多。誠信負責貸款中心（The Center for Responsible Lending）估計，對一般家庭來說，需要14年才能籌集到足夠資金，達到貸款要求。
據全國房地產經紀人協會年度資料顯示，2010年，有9％的首次購房者的首付來自向親戚朋友借貸，比率高於2009年的6％。2009年，22％的購房者首付是親朋好友所送，2010年則上升到27％。
借錢付首付的購房者在向銀行申請貸款時可能會遇到麻煩，銀行擔心這些人無法按時還款。許多銀行要求借款人提供信件，證明首付款不須償還；或要求借款人表明首付大禮是來自家庭成員。
內部貸款亦有風險 避免矛盾渠道多
20年前，瑞斯科爾向父母借貸時得到父親的支持，但母親卻有些疑慮。瑞斯科爾不但信守承諾，而且在7年內還清了貸款，證明母親的擔心是多餘的。
然而，決定給孩子提供貸款，或者借錢給孩子做首付的家長需要考慮，孩子可能會拖欠不還錢，這可能導致彼此之間的不快。
蘭茨說，家長自己按揭貸款買房子，把房子租給子女可能會更好。
雖然投資型住宅貸款利率通常高於自用型住宅，但利率仍然是很低的。據Zillow Mortgage報價，前者已低至4.375％，後者為3.75％。家人可充分利用房市疲軟和低利率優勢，使用不同策略，不必把父母的存款全部佔用。
潛在稅務問題
無論採取何種作法，都必須考慮稅務問題。2011年美國的贈與稅範圍，個人為13,000美元，已婚夫婦為26,000美元，只要贈與金額在該範圍內，就不必申報，也不必課稅。
另外，若貸款條件過於寬鬆，低於公告的適用聯邦利率（applicable federal rate, AFR），也可能引發贈與稅問題。國稅局每月會對AFR進行長、中、短期的調整，10月份最新長期貸款（9年以上）的AFR為2.95%。
值得注意的是，只要向政府登記，家庭貸款的利息是可以抵稅的，律師或全國家庭抵押公司可協助辦理。
瑞斯科爾已雇請律師準備貸款給兒子的文件，並向法院申報。他說：「借錢給孩子不是毫無風險，但是個值得考慮的選項。」
（責任編輯：葉恩婕）
