【大纪元2011年10月14日讯】（大纪元记者王嫣然编译报导）美国购房者通常会在购房时申请抵押贷款，但近来贷款条件日趋严格，使得很多购房者望房生叹。因此，许多父母愿意提供贷款给子女买房，“家庭内部贷款”愈来愈受欢迎。
据《今日美国》网站报导，广受美国退休人士青睐的低风险投资，回报率很低，一年期的存款利率仅为0.4％。同时，虽然贷款利率处于历史低点，但贷款标准严格，年轻的购房者根本无法受益。
全国家庭抵押（National Family Mortgage）公司主管伯克（Timothy Burke）说，对那些不愿意冒险把钱投到股市上的婴儿潮世代来说，提供孩子买房贷款可以说是一种双赢办法。该公司已为许多家庭完成金额逾1,200万美元的贷款，从18,500美元的首付，到117万美元的再融资贷款都有。
互惠互利好方法 相比传统有优势
1991年，马里兰州的瑞斯科尔（Dan Driscoll）夫妇想买房，但当时的最低按揭利率为9％。同时，已退休的父母银行存款利率仅为3％。因此，瑞斯科尔建议父母，以6％的利率提供75,000美元的抵押贷款给他。
现在，瑞斯科尔由借贷人变成了放贷人。今年早些时候，他31岁的儿子想在父亲家附近买一座大房子，儿子没有申请传统4.5％的抵押贷款，而是以4.25％的利率向瑞斯科尔借钱。这也使儿子省去传统贷款的交易费、鉴定费和其它费用。
瑞斯科尔说，如果你的孩子诚实、负责任且值得信赖，就可以考虑家庭贷款。
家庭贷款在1991年是个不错的主意，现在更是如此。
33岁的江杰（Jie Jiang, 音译）和妻子梁娜塔莉（Natalie Leong）准备在洛杉矶购买公寓时，才了解到申请贷款并不容易。江的妻子最近刚从医学院毕业，在加州大学洛杉矶分校（UCLA）展开住院医师实习；而江正在攻读生物医学工程博士后研究。这对夫妇有足够的钱付20％的首付，申请贷款却被拒。
江杰说，金融危机之前，每个人都可以从银行借到钱；但现在除非你有份朝九晚五的工作，否则根本没人理你。
银行人员建议，他们可与双方父母共同申请贷款，但利率提高至5％至5.25％。因此，他们没有这样做，而由娜塔莉的父亲提供融贷。在全国家庭抵押公司的帮助下，建立了一个30年期的3.85％抵押贷款。这对夫妇八月份搬进了新居，在未来收入增长可期下，计划在10年内还清贷款。
伯克说，家庭内部贷款使客户得以全额现金买房，这在日益激烈的止赎物业市场拥有重要优势。
Zillow房地产网站主管兰茨（Erin Lantz）说，银行在出售止赎房屋前需要得到几方的批准，现金就使整个过程变得容易多了。此外，银行也不必担心买家是否能获得抵押贷款。
越来越多的购房者需拿出20％首付，才能符合最低利率抵押贷款资格。在某些情况下，可能需要支付更多。诚信负责贷款中心（The Center for Responsible Lending）估计，对一般家庭来说，需要14年才能筹集到足够资金，达到贷款要求。
据全国房地产经纪人协会年度资料显示，2010年，有9％的首次购房者的首付来自向亲戚朋友借贷，比率高于2009年的6％。2009年，22％的购房者首付是亲朋好友所送，2010年则上升到27％。
借钱付首付的购房者在向银行申请贷款时可能会遇到麻烦，银行担心这些人无法按时还款。许多银行要求借款人提供信件，证明首付款不须偿还；或要求借款人表明首付大礼是来自家庭成员。
内部贷款亦有风险 避免矛盾渠道多
20年前，瑞斯科尔向父母借贷时得到父亲的支持，但母亲却有些疑虑。瑞斯科尔不但信守承诺，而且在7年内还清了贷款，证明母亲的担心是多余的。
然而，决定给孩子提供贷款，或者借钱给孩子做首付的家长需要考虑，孩子可能会拖欠不还钱，这可能导致彼此之间的不快。
兰茨说，家长自己按揭贷款买房子，把房子租给子女可能会更好。
虽然投资型住宅贷款利率通常高于自用型住宅，但利率仍然是很低的。据Zillow Mortgage报价，前者已低至4.375％，后者为3.75％。家人可充分利用房市疲软和低利率优势，使用不同策略，不必把父母的存款全部占用。
潜在税务问题
无论采取何种作法，都必须考虑税务问题。2011年美国的赠与税范围，个人为13,000美元，已婚夫妇为26,000美元，只要赠与金额在该范围内，就不必申报，也不必课税。
另外，若贷款条件过于宽松，低于公告的适用联邦利率（applicable federal rate, AFR），也可能引发赠与税问题。国税局每月会对AFR进行长、中、短期的调整，10月份最新长期贷款（9年以上）的AFR为2.95%。
值得注意的是，只要向政府登记，家庭贷款的利息是可以抵税的，律师或全国家庭抵押公司可协助办理。
瑞斯科尔已雇请律师准备贷款给儿子的文件，并向法院申报。他说：“借钱给孩子不是毫无风险，但是个值得考虑的选项。”
（责任编辑：叶恩婕）
