想貸款，要跟放款機構打交道，先學會他們的「語言」，接下來，我們一起來瞭解一下甚麼是貸款，以及會用到的相關「詞彙」。
貸款的主要結構是由本金、利息、年期及分期攤還組成。本金是我們向放款機構借貸的金額。使用這筆本金而支付給放款機構一筆「使用費」就叫利息，房貸利息是可以抵稅的。年期是指與放款機構約定的還款期限，基本上以「年」為單位。貸款金額是一筆不小的數目，放款機構不會要求借款人一次清償貸款，因為負擔太大，放款機構也擔心借方突然消失。所以，通常約定每一個月攤還借款，攤還的金額就是利息加上本金。
甚麼是房貸？
問100個人，有99個人會說房貸是用來買房子的，此種說法不完全正確。除了用來買房子，也可以用在所有地上的不動產上面。為了保障放款機構的權益，貸款時需抵押產物，每一州用以保障債權所提供的抵押方式不同，最常用的是不動產抵押和信託契約。
不動產抵押的歷史比信託契約久，所以，絕大部份的人認為的貸款都是以不動產做抵押。目前有31州主要使用不動產抵押，其它19州、哥倫比亞特區及維京群島則使用信託契約。
不動產抵押
貸款方和放款機構簽訂一份協議文件，以不動產做為借貸質押，借貸期間所有權不會過戶。但如果借款方違約，放款機構會透過法律途徑拍賣該不動產物件。
信託契約
也稱為信託抵押，指債務人做為信託委託人，將自己的財產通過契約方式轉讓給信託受託人，以該信託財產保證債權人實現的一種擔保方式。如果借款方違約，放款機構可以直接請受託管理人處理該抵押物件，不需要透過法律途徑。
抵押權買賣市場
放款機構貸款給借貸方，取得抵押權，而這個抵押權買賣方式包含以下兩種。
抵押權初級市場
放款機構直接貸款給借貸方，取得抵押權，此類型交易就是在抵押權初級市場。
抵押權次級市場
放款機構在初級市場取得抵押權後，轉賣給其它投資公司，這類轉賣就發生在抵押權次級市場。美國約有二成的房貸由Fannie Mae和Freddie Mac經手轉賣，為了避免此兩家機構做大，政府限定他們經手的上限。
利率
利率的算法是貸款時一定會碰到的問題，這關係到我們要付多少「使用費」給放款機構。貸款利率主要分為固定利率、浮動利率、以及混合型利率。固定利率顧名思義是利率固定，每個月還款金額固定。浮動利率表示隨著利率變動，每個月還款金額不一定相同。混合性利率是指固定與浮動利率交替使用，可能起初為固定利率，而後浮動利率，或者相反之。
放款機構
目前市場上公家放款佔兩成，其餘八成是民營機構的傳統房貸。公家機構主要協助特定的族群取得貸款，以下為經營、管理抵押擔保計劃的三家公家機構。
聯邦住宅管理局（FHA）：用意在於幫助中低收入戶。
美國後備軍人事務部（VA）：協助首購的現役及退役軍人貸款。
聯邦農民住宅管理局（FmHA）：考慮申請此貸款計劃的人，不需要具有農夫身份，只要購買的房子位於鄉村地區，即可申請。
這些公家放款計劃非常吸引人，自備款不高，利率低，貸款期長，就算提早還清貸款，也不會產生任何罰金。以上三家公家機構不直接發放貸款，有興趣的人，要向參與該機構貸款計劃的放款機構提出申請。
民營機構的房貸種類包含：
標準房貸：符合Fannie Mae和Freddie Mac核貸標準的傳統房貸稱為標準房貸。
高額房貸：抵押貸款金額超過允許上限的房貸稱為高額房貸，也可說是不符合Fannie Mae和Freddie Mac核貸標準的房貸。
標準房貸和高額房貸之間又可區分為下列三項。
傳統標準房貸：借貸上限為$417,000,利率低。
高額標準房貸：貸款金額介於$417,000至$729,750,其利率比傳統標準房貸高0.5-1%或以上。
巨額房貸：金額$729,750以上的貸款，其利率比高額標準房貸高約1%或以上。
金額越高的房貸，理所當然地審核標準就越高，自備款要準備較多，而且所負擔的利率也比較高，就像是高額房貸比標準房貸的固定利率高約3/8-1/2%。當房貸緊縮，標準房貸和高額房貸利率的差異較多。
最後，按照抵押時間長短，你可能還會聽到下列房貸名稱：
長期抵押房貸：超過30年攤還期的貸款，稱為長期抵押房貸。
短期抵押房貸：少於30年攤還期的貸款，稱為短期抵押房貸。
借貸總金額相同，長期抵押房貸所繳交的總利息高於短期房貸，短期房貸的利息較低，但核貸標準高，因為每個月攤還金額較高（本金）。
罰金
不要以為所有放款機構都希望借款人儘早還款，太早取回借款，對他們也許是一種損失。所以，如果你想提早還貸款，就算只是提早還一成而已，小心有罰金產生。不是每一家放款機構都會收取罰金，就算收取，每家收取的規定不同，金額也不同，簽約前詳細問清楚。有的可能可以提早歸還部份金額而不用繳交罰款，有的可能可以在限定的期間內提早還款而不用罰款，有的或許初期罰款金額高，然後逐年遞減，可以算算看，怎麼樣比較划算。如果你是參與聯邦住宅管理局、美國後備軍人事務局、以及聯邦農民住宅管理局的房貸計劃，提早還款，不會有任何罰金產生。
私人抵押貸款保險
我們在之前提過，自備款少於二成的購屋者，貸款時，需要支付私人抵押貸款保險，主要保障放款機構因為取消贖回權以及違約而產生的損失。大家一定認為放款機構取得抵押權，可以拍賣房子，怎麼會有損失？你們可能忘了，放款機構借出一筆錢，只賺利息，拍賣房子，扣除賣屋所有的費用，剩餘的錢一定是少於放款機構借出的金額，因此，需要私人抵押貸款保險保障放款機構。浮動利率的貸款、金額越多的貸款、和負債比高的貸款申請人，所需支付的保費會比較高，因為風險比較大。
以上是接觸房貸時，多多少少會聽到的名稱，先做功課，事半功倍，讓自己有個基礎的瞭解。
貽達貸款
5008 Buford Hwy #C
Chamblee, GA 30341
陳貽達（678）860-8788 ◇
