想贷款，要跟放款机构打交道，先学会他们的“语言”，接下来，我们一起来了解一下什么是贷款，以及会用到的相关“词汇”。
贷款的主要结构是由本金、利息、年期及分期摊还组成。本金是我们向放款机构借贷的金额。使用这笔本金而支付给放款机构一笔“使用费”就叫利息，房贷利息是可以抵税的。年期是指与放款机构约定的还款期限，基本上以“年”为单位。贷款金额是一笔不小的数目，放款机构不会要求借款人一次清偿贷款，因为负担太大，放款机构也担心借方突然消失。所以，通常约定每一个月摊还借款，摊还的金额就是利息加上本金。
什么是房贷？
问100个人，有99个人会说房贷是用来买房子的，此种说法不完全正确。除了用来买房子，也可以用在所有地上的不动产上面。为了保障放款机构的权益，贷款时需抵押产物，每一州用以保障债权所提供的抵押方式不同，最常用的是不动产抵押和信托契约。
不动产抵押的历史比信托契约久，所以，绝大部分的人认为的贷款都是以不动产做抵押。目前有31州主要使用不动产抵押，其它19州、哥伦比亚特区及维京群岛则使用信托契约。
不动产抵押
贷款方和放款机构签订一份协议文件，以不动产做为借贷质押，借贷期间所有权不会过户。但如果借款方违约，放款机构会透过法律途径拍卖该不动产物件。
信托契约
也称为信托抵押，指债务人做为信托委托人，将自己的财产通过契约方式转让给信托受托人，以该信托财产保证债权人实现的一种担保方式。如果借款方违约，放款机构可以直接请受托管理人处理该抵押物件，不需要透过法律途径。
抵押权买卖市场
放款机构贷款给借贷方，取得抵押权，而这个抵押权买卖方式包含以下两种。
抵押权初级市场
放款机构直接贷款给借贷方，取得抵押权，此类型交易就是在抵押权初级市场。
抵押权次级市场
放款机构在初级市场取得抵押权后，转卖给其它投资公司，这类转卖就发生在抵押权次级市场。美国约有二成的房贷由Fannie Mae和Freddie Mac经手转卖，为了避免此两家机构做大，政府限定他们经手的上限。
利率
利率的算法是贷款时一定会碰到的问题，这关系到我们要付多少“使用费”给放款机构。贷款利率主要分为固定利率、浮动利率、以及混合型利率。固定利率顾名思义是利率固定，每个月还款金额固定。浮动利率表示随着利率变动，每个月还款金额不一定相同。混合性利率是指固定与浮动利率交替使用，可能起初为固定利率，而后浮动利率，或者相反之。
放款机构
目前市场上公家放款占两成，其余八成是民营机构的传统房贷。公家机构主要协助特定的族群取得贷款，以下为经营、管理抵押担保计划的三家公家机构。
联邦住宅管理局（FHA）：用意在于帮助中低收入户。
美国后备军人事务部（VA）：协助首购的现役及退役军人贷款。
联邦农民住宅管理局（FmHA）：考虑申请此贷款计划的人，不需要具有农夫身份，只要购买的房子位于乡村地区，即可申请。
这些公家放款计划非常吸引人，自备款不高，利率低，贷款期长，就算提早还清贷款，也不会产生任何罚金。以上三家公家机构不直接发放贷款，有兴趣的人，要向参与该机构贷款计划的放款机构提出申请。
民营机构的房贷种类包含：
标准房贷：符合Fannie Mae和Freddie Mac核贷标准的传统房贷称为标准房贷。
高额房贷：抵押贷款金额超过允许上限的房贷称为高额房贷，也可说是不符合Fannie Mae和Freddie Mac核贷标准的房贷。
标准房贷和高额房贷之间又可区分为下列三项。
传统标准房贷：借贷上限为$417,000,利率低。
高额标准房贷：贷款金额介于$417,000至$729,750,其利率比传统标准房贷高0.5-1%或以上。
巨额房贷：金额$729,750以上的贷款，其利率比高额标准房贷高约1%或以上。
金额越高的房贷，理所当然地审核标准就越高，自备款要准备较多，而且所负担的利率也比较高，就像是高额房贷比标准房贷的固定利率高约3/8-1/2%。当房贷紧缩，标准房贷和高额房贷利率的差异较多。
最后，按照抵押时间长短，你可能还会听到下列房贷名称：
长期抵押房贷：超过30年摊还期的贷款，称为长期抵押房贷。
短期抵押房贷：少于30年摊还期的贷款，称为短期抵押房贷。
借贷总金额相同，长期抵押房贷所缴交的总利息高于短期房贷，短期房贷的利息较低，但核贷标准高，因为每个月摊还金额较高（本金）。
罚金
不要以为所有放款机构都希望借款人尽早还款，太早取回借款，对他们也许是一种损失。所以，如果你想提早还贷款，就算只是提早还一成而已，小心有罚金产生。不是每一家放款机构都会收取罚金，就算收取，每家收取的规定不同，金额也不同，签约前详细问清楚。有的可能可以提早归还部分金额而不用缴交罚款，有的可能可以在限定的期间内提早还款而不用罚款，有的或许初期罚款金额高，然后逐年递减，可以算算看，怎么样比较划算。如果你是参与联邦住宅管理局、美国后备军人事务局、以及联邦农民住宅管理局的房贷计划，提早还款，不会有任何罚金产生。
私人抵押贷款保险
我们在之前提过，自备款少于二成的购屋者，贷款时，需要支付私人抵押贷款保险，主要保障放款机构因为取消赎回权以及违约而产生的损失。大家一定认为放款机构取得抵押权，可以拍卖房子，怎么会有损失？你们可能忘了，放款机构借出一笔钱，只赚利息，拍卖房子，扣除卖屋所有的费用，剩余的钱一定是少于放款机构借出的金额，因此，需要私人抵押贷款保险保障放款机构。浮动利率的贷款、金额越多的贷款、和负债比高的贷款申请人，所需支付的保费会比较高，因为风险比较大。
以上是接触房贷时，多多少少会听到的名称，先做功课，事半功倍，让自己有个基础的了解。
贻达贷款
5008 Buford Hwy #C
Chamblee, GA 30341
陈贻达（678）860-8788 ◇
