房貸的種類很多，而其利率可分為固定利率、浮動利率或混合型利率，本章將探討房貸的選擇，並找到最適合我們的房貸。
預計貸款多久？
通常固定利率視為長期利率，而浮動利率則為短期利率。貸款期長，貸方承擔的風險較大，所以，長期利率會高於短期利率。不會久居於一間房的人適合浮動利率，因為貸款初期，其利率低於固定利率。一般來說，少於五年的貸款，建議浮動利率，五到七年的貸款，可考慮固定利率，而五到十年的貸款，則可選擇混合型利率。
風險承擔度？
首購者大多選擇浮動利率，初期利率低，負擔輕，但是，也因此容易購買超過自己可以負擔的房子，等到後期利率調整時，才驚覺自己無法負擔還款。
你是否正在考慮浮動利率呢?如果下列問題，你都回答「是」，那就可以考慮浮動利率。
每個月除了支付比較高的房貸之外，你的預算還可以承擔其它重要的理財計劃嗎？
你有足夠支付3-6個月生活開銷的緊急儲蓄嗎？如果利率突然變高，這筆緊急儲蓄可改用於支付貸款嗎?
放款機構會告訴你利率最高可能會調高到多少，假使從此以後的利率都是採用這個最高利率，你可以沒有壓力的支付嗎？
如果你預計貸款的金額是放款機構核准的最高額度，你的工作及收入穩定足以還款嗎？如果你是雙薪家庭，其中一位突然無法工作，還是可以如期還款嗎？如果之後有了小孩，加上小孩的開銷，還是可以支付貸款嗎？
心理上，你可以承受因為利率一直變動帶來的壓力嗎？
如果你已經考慮清楚並可以承擔浮動利率帶來的風險，浮動利率會是一個很好的選擇。相較於固定利率，浮動利率支付的利息比較少，就算利率調高，也是有調降的一天。目前來說，浮動利率的調動是有限制的，就算調高，每年最多2%，貸款期間最多6%。雖然這樣說，還是有意外的時候，所以，還是先做最壞的打算，假定自己可以負擔最高的利率，再考慮浮動利率。
預計貸款多少？
貸款金額會影響放款機構給予的利率高低，所以要先想清楚，如果目前考慮的金額是低於標準房貸上限的$625,000,接下來的評估，可能對你非常有用。
為甚麼我們一直強調貸款金額呢？因為，標準貸款的利率比高額貸款少1/2-1 1/2%，這樣算下來，標準貸款少付很多利息。
預計貸款多久？可以承擔多大的風險？預計貸款的金額？記住這三個問題，接下來，讓我們一起來看看甚麼樣的抵押貸款最適合自己。
不論採用固定利率還是浮動利率都有其優缺點，自己可以先評估一下。
固定利率
固定利率顧名思義就是貸款期間的利率不會改變，好處在於，每個月繳交的房貸都相同，比較好拿捏預算。缺點是當利率突然調降，你還是要支付約定的利率，比較糟的情況是，利率下降表示景氣差，你的收入可能緊縮，以致於沒有足夠收入還款，或許，你會想再重新貸款一次。但是，景氣差時，審核比較嚴苛，時間比較久，還要另外再付一次貸款申請費。還有固定利率是不能轉讓抵押，也就是說，購屋者必須重新申請貸款，購屋者所支付的房貸可能比售屋者的高。
浮動利率
浮動利率表示利率會變動，大約6-12個月調動一次，有時候甚至每個月都在變動。隨著利率變動，每個月還款金額也會改變，所以，比較無法預期還款金額。如果利率調升得太快，還有可能因此影響你的生活支出。選擇浮動利率就是和放款機構一起承擔利率變動的風險。因此，相較於固定利率，初期的利率會低於固定利率。另一個好處是浮動利率可以移轉，也就是說，之後賣了房子，如果約定的貸款利率比較低，買方可以承接你的貸款利率，這也會提高買方購買的意願。
浮動利率＝指數＋差額
指數會參照利率走勢而進行調整，這類指數是公開資訊，會刊登在報章雜誌的財經版，所以放款機構無法投機修改指數。參考的指數類型包含美國公債（T-bills）、定期存單（CDs）、第十一區資金成本指數（COFI）、和倫敦同業拆款利率（LIBOR）。
差額其實就是放款機構的利潤，平均約2.5%，換句話說，如果各放款計劃參考的指數相同，越低的差額表示利率越低，對我們越有利。
放款機關有時為了吸引客戶會提出超低浮動利率。例如：當時的指數是2.5%，而差額是2.5%，所以，市場浮動利率應為指數＋利率＝5%，假使放款機構提出4%，那麼，自己心裏要預期幾個月後會升至5%。所以，選擇利率時，別因為初期利率低而受到矇騙。
浮動利率的調整有限額嗎？
有的，浮動利率調整的額度是有限制的，會因為調整的時期不同，限額不同。
定期限額：每半年調整一次的話，最多正負1%，每年調整的話，最多正負2%。
終身限額：終身限額通常是正負5%，也就是說，在貸款清償前，浮動利率的變動不會高於或低於初期利率的5%。如果沒有終身限額，浮動利率可以高至無法想像的數字，所以，千萬別選一個沒有終身限額的浮動利率。
反攤還
小心浮動利率貸款最後變成反攤還。攤還貸款的方式有三種，第一種是支付本金及利息，第二種是只繳利息，第三種是支付低於利息的金額。如果你的繳款方式是第三種，則會變成反攤還，到最後未償還的本金比實際貸款的本金高。我們都不希望還不清貸款，所以，要仔細向放款機構問清楚。尤其是每個月會調整的浮動利率，此種利率最容易變成反攤還。
混合型利率
如果貸款期不想超過5-10年，而且希望每個月還款金額比較一定的話，可以考慮混合型利率。通常初期採用固定利率，然後再轉為浮動利率。
決定利率類型之後，接下來想想要貸款多久呢?15年還是30年？如果買到自己非常喜愛的房子，而且預計住很久，那麼就考慮30年期貸款，因為攤還時間比較長，每個月還款金額會比15年低，也就會有多餘的錢另做投資理財，當然最好投資於免稅標的。可是，如果你有足夠存款，但是不善理財，考慮15年期的也可以，不過要小心，景氣低迷的時候，自己是否還可以負擔比較高的還款金額。
貽達貸款
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陳貽達（678）860-8788
