樓市動向

勤智:香港樓市120點徘徊 願景需可量指標

勤智

【大紀元2013年10月03日訊】反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)稍稍回升,最新報121.08,升0.2%。

發展商催谷新盤令一手繼續吸走資金,預期9月份二手成交量勢創雙辣招後第二低。買賣拉鋸,代理叫苦連天,政府似對辣招態度有軟化跡象。筆者就曾以依附在大傷口上的一塊紗布來比喻辣招,既未必可治標,但肯定不能治本。萬一撕掉紗布則傷口迸裂。若政府減辣,積壓剛性需求加上現時還未見供應何時達標,長策又未解根本問題,恐怕樓市隨時再飆,務須謹慎處理。

承接上期本欄繼續深入分析房屋願景。政府房策願景之一是提供置業階梯,讓家庭累積財富向上流從而改善生活及住屋環境,這願景無可非議。曾幾何時居屋就發揮此作用,貪曾停建居屋徹底破壞階梯且未來數年都未能重建。既然是階梯就必須每步有合理高度距離,且有一明確終點,如四人家庭應用多少年平均收入可購買若干實用面積資助房。政府亦應要按人口及收入比例而定出階梯所佔比例及步伐,不能如諮詢文件般任意拋出一堆沒有基礎的數字,即三年後的未來四年平均提供四千多個居屋單位,之後每年五千個,就當把問題解決。

另一策略願景是維持私人樓市健康平穩,若沒有如負擔能力、負債水平、供應指標及管理策略等,這只是一個空談。現特區樓價已是世界最難負擔的水平,家庭負債屆危險水平,政府莫非想把樓價穩在現水平?政府就有必要告訴巿民合理樓價範圍及明確管理方案。特區歷史樓價大上大落,無容置疑,市民應逼使政府就過去歷史數據表態並告知市民合理平穩如何理解,並因應數據作回顧測試,設立透明度極高的穩定樓價機制,避免重蹈覆轍。

何謂適切居所必須量化,如平均個人空間、公共空間、綠化比例等,這個問題連長督會在某次會議亦有提及,但很可惜諮詢文件對此隻字未提。沒有量化指標政府就可「盲搶地」,「見縫插針」,任意提高密度,取消綠化及公共空間。政府為求達到供應數字,把單位越劏越細,以往私樓政策是填補公營房濟逼問題而鼓勵建較寬敞的單位,讓置業者改善環境,但現時因樓價太高,為了將貨就價,私樓土地變成限尺限量。不管適切定義如何,特區現時肯定是向著越來越不適切的方向走,長此下去只會令市民無法安居,產能下跌,怨氣加深,出生率下降影響人口結構。

讀者可能會有疑問,提出指標及管理方向是否干預自由市場?筆者已多次解釋房屋不是自由市場,何況現在市場力量明顯失衡,政府更應有清晰的管理方案以扭轉樓市只升不跌的預期,解決住屋及房價過高的根本問題。

因長期無道管理特區樓市已是殘局一盤,筆者相信廣大巿民理解達致願景絕不能一蹴而就,但面對誠信全無的政府及背後無形之手,我們必須逼令政府將願景清晰可量化,不能再讓政府翻手為雲,覆手為雨,逃避責任,才可以讓我們的下一代真正安居。◇

(責任編輯:楊家諾)

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