買康斗嗎?請睜大眼睛

唐明鏡

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【大紀元2014年12月12日訊】(大紀元記者唐明鏡報導)康斗(Condo)是自己擁有的公寓套間,在人口稠密的中國以及北美都市區非常普遍。和中國不同的是,北美的康斗業主往往受制於房主協會(Home Owners Association, HOA)的諸多規定。地產經紀人Sara Benson曾經經手了多套康斗買賣,她最近合寫了一本書,表達她對康斗業主的愧疚之情。
  
這本書的名字為《逃離康斗監獄:無憂慮的社區生活方式中的風險和生存技巧》(Escaping Condo Jail: The Keys to Navigating Risks and Surviving Perils of the ‘Carefree’ Community Lifestyle)。書中列舉了很多康斗「痛苦」生活的例子和軼事。讀了此書,你大概再也不想購買康斗或共管公寓(co-op)了。
  
儘管如此,Benson 強調說,市場上還是有很多管理良好透明的康斗樓的,關鍵是你購買時一定要睜大眼睛!
  
Benson解釋自己撰寫此書的目的說,她採訪了美國各地不少經紀人、律師、業主和房主協會等,發現每個州都有康鬥法律,但幾乎沒有執行,更談不上真正的處罰了。在解決業主和房主協會爭端時,最普遍的方式就是訴訟,但訴訟往往也傷害自身。「我寫書的目的就是要教育消費者和地產經紀人,」 Benson說。

十點買家清單

  
Benson在書中提供了一個買家清單,列舉了十個要點,懂行的買家可以遵循。其中包括:要求律師審核銷售合同;找出特別物業費(special assessment)和常規物業費;協會現金存儲和經濟狀況;業主自住率等。
  
最重要的是,買家應該要求獲取房主協會文件(condo doc),文件中包括公約、章程、董事會、會議紀要、年度預算、保險憑證、財政儲備研究等。
  
可是有些房主協會並不給意向買家提供這個文件。「有些協會比另外一些更加透明,通常這些願意提供文件的協會管理得更好。」Benson 說,她的做法是在買家客戶下單前,就要求這個文件,如果對方不能及時提供,她就會在標書中註明「購買的先決條件是要閱讀康斗文件,以及董事會會議記錄」。
  
「會議記錄是唯一能發現特別物業費蛛絲馬跡的方法。」 Benson說,記錄中會討論是否要修屋頂或換窗戶,這些工程費用大,需要向業主徵收額外的物業費。「你不希望自己購買住進後,物業費一下子猛漲。」

要仔細閱讀文件

  
事實上,無論房主協會情不情願提供文件,意向買家是有權獲取它的,但是大多數買家都沒有仔細閱讀。Benson還發現,很多經紀人也沒有認真閱讀,律師也不去看。
  
「我從來沒有遇到一個客戶會拿著康斗樓的財務表去找專業會計,審核它是否合理。」 Benson認為,大部分人看不懂這些冗長的文件,但在購買前,一定要搞清楚三件事:協會財務是否健康,是否有未決的法律爭端,以及自主/出租比率。
  
一個普遍的認識是,地產經紀人總是希望能儘快成交,而非主動幫助客戶規避潛在風險。Benson表示,這本書能讓買家更加懂行,也讓經紀人更能為客戶負責。◇

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