【大紀元2014年02月20日訊】（大紀元記者謝子茉報導）購房是很多人最大的投資，地產稅是隨之而來的每年都要面臨的巨大支出，動輒上千元。大紀元時報將推出「透視房地產稅」系列，幫助您瞭解地產稅的基本知識，重要的網絡資源，和如何進行降稅申訴等，讓您清楚此間的來龍去脈，儘可能多的省錢。
上次我們瞭解了如何解讀地產稅單。但是大家肯定已經發現，在我們舉例用的兩組稅單中，稅額價格相差巨大——一個要交將近4,000美元，一個只交100美元。當然這跟房屋本身價值有很大關係，但是，在我們收到稅單之後，是不是就只能等著到時開支票交錢了呢？當然不是！
每個房主都有權力進行降稅申訴（Property Tax Appeal）。你所要交的稅是多是少，跟你自己有沒有主動採取行動有很大的關係。而且，這個降稅申訴的過程並不像大家想像的有多複雜，一定要律師參與等。普通情況下，自己動動手就可以做到。
郡政府對每處房產征多少稅是電腦直接計算出來，如果你自己不發聲，不會有人來細看你的房子是否白交了冤枉錢。如果讀幾篇文章，交幾頁文件，就可以省上幾千美元，何樂而不為呢？
鎮區（Township）
首先要瞭解的一個概念是鎮區（Township），如下圖所示。
大家住在庫克郡不同的城市，有的人在Palatine，有的人住在Oak Brook，或者在芝加哥城裡的不同區，有的人住Uptown，有的人住在Chinatown。但是這些和納稅區域關係並不大。地產稅上講的是鎮區的概念。
所謂標準意義上的鎮區，是地理勘測中劃分的6英里x6英里的方形區域，根據地理狀況和經緯度稍有調整。如庫克郡共有38個鎮區。例如，芝加哥城南，不論是Woodlawn，還是Englewood，還是South Shore，統統算作Hyde Park鎮區。在芝加哥北郊的城市，不論是Wilmette，Winnetka，還是Kenilworth，統統算作New Trier鎮區。同一個鎮區內的房產都一起計算地產稅。
如何判斷房屋處在哪個鎮區呢？在你的稅單右上角，Township一欄中有標出。
三年輪換評估（Triennial Assessment）
庫克郡將所有鎮區又分成三大塊，芝加哥市區、芝城北和西北郊、芝城西和西南郊。這三個區域每年輪換進行地產重新估值（Triennial Assessment），三年輪換一次。具體各鎮區的地產評估時間如下表所示：
在一個鎮區的地產被重新評估之後，房主就會收到一份重新估值報告。比如今年就該輪到西和西南郊區的人收到這種報告了。報告上會列出郡政府認為你的房屋值多少錢。須知，地產稅的稅率和州稅局定的平衡參數（Equalization Factor），我們都沒法改變，只有房子的評估價值是有餘地的，而這就是你要申訴降稅的目標。
三年輪換評估的概念帶來的一個結果就是一旦你申訴成功，三年之內都將享受降低的稅額。如果你在第三年申訴成功，那就只有一年的低稅額。
到哪裏申訴
在庫克郡，接受降稅申訴的有兩個「基層機構」 –庫克郡地價審核委員會（Cook County Board of Review）、庫克郡評稅官（Cook County Assessor）和一個「高層機構」伊州地稅申訴委員會（Illinois Property Tax Appeal Board）。如果在基層機構申訴的結果不滿意，就可以再次上訴到高層機構，申請重審。當然，庫克郡巡迴法庭也受理地產稅降稅申訴。
圖為庫克郡地價審核委員會的網站。網址：http://www.cookcountyboardofreview.com。
圖為庫克郡評稅官網站下面地產稅申訴專欄。網址：http://www.cookcountyassessor.com/appealssublinks.aspx
兩個網站均接受網上提交申訴，但也各有利弊。評稅官辦公室可以追溯過去，如果有事實性錯誤（Factual Error），可以將過去多交的錢都退回來（refund），而地價審核委員會則沒有追溯的功能，但是地價審核委員會接受申請的時間相對來講較靈活。
接受申訴時間
上面提到的鎮區房產三年輪換估值。那是不是不到三年的時間就沒辦法申訴降稅了呢？
不是的。事實上，每年都可以申請。只是申請時間段稍有不同。
在庫克郡評稅官網站（http://www.cookcountyassessor.com/appdeadlines/appealdeadlinesform.aspx），列出了開放申請的鎮區。因現在還處在新年伊始，所以只開放了幾個鎮區，其他鎮區會在年中陸續開放。要申請降稅，需要趕在自己房子鎮區開放的時間段內提交申請，而這個時間段一般只有一個月。
而在地價審核委員會的網站上（http://cookcountyboardofreview.com/html/d_and_d.html），可以看到2014年還沒有開放正式接受降稅申請的時間。一般在8月份之後開放。不過現在就可以在他們的網站上預先註冊，等到鎮區窗口開放後再正式受理。
因此，房主每年有兩個時間段可以提交降稅申請，一次在評稅官網站，一次在地價審核委員會網站。比如芝加哥城北的Rogers Park在評稅官處已經不接受申請，但是過一段時間，地價審核委員會又會開始接受申請。因此要抓住這兩個時機。
下一期我們將繼續告訴大家如何進行申訴。除了眾所周知的申請降低房屋價值之外，還有事實性錯誤糾正，和各種特殊減免。
溫馨提示：3月1日是繳納第一筆地產稅的截止日期。大家千萬不要忘記哦！◇
