文|李秉信
來自海外的投資者希望能在洛杉磯買到年份新一點的物業，但是看來看去，發現怎麼大多年份稍微新一點的地產，都位處在內陸帝國區，或者是洛杉磯北部山區。華人所喜好的喜瑞都市、羅蘭崗市、亞凱迪亞市學區，這些地區的物業多半年代久遠。在爾灣市還可以找到些房齡稍輕的地產，但是價格都不便宜。許多買者都會問，購買這些上有年紀的成屋，須要注意那些細節？如果房子年久失修，須要曠日持久的修理，那真是揮之不去的惡夢。根據房產數據業者Realty Trac公司最新調查，全美單家庭住宅中有71%是在1990年之前建造的。在某些州，特別是在東部地區，1990年之前的房產，在上市出售房產中占了八成。也就是現在在市場上待售的成屋，絕大部份都有三十年以上的屋齡。
很多地產專家認為，現在新屋的短缺窘境，主要歸咎於房產泡沫破滅的影響。筆者猶然記得，在五年前房市開始衰退後，營建行業已經近乎停滯。其中一個最重要的原因是，幾乎所有的銀行，因為金融法規的修改，審核標準非常嚴格，成屋貸款業務大幅萎縮。更徨論放款給沒有建築改良物的建地。幾乎所有的銀行，都停止承作建築貸款。更慘的是，許多新屋蓋到近乎完工的建設公司，因為銀行緊縮銀根，不得不宣佈破產。雖然現在貸款環境已經改善了許多，但是對於建築貸款審核，仍是相對嚴格。另外一方面，新屋開工速度依然緩慢，主要開發商對市場仍然非常警惕。而且，建商的關注焦點仍集中在多家庭住宅方面。因此購買成屋，仍是現在市場上，絕大多數買家的選項。
依據Realty Trac的調查發現，近期1990年之前房屋的成交價格，相比同一市場中的新屋售價低了9%。也就是說，如果你願意購買成屋並進行整修的話，或許就能省很多錢。不過也要記得，成屋的維修價高，所以擁有成屋的成本會比新屋高出不少。全國營建業者協會（NAHB）的一項調查發現，扣除房貸影響，擁有1960年之前的房產，相比擁有相同規模的新屋，包括取暖燃料及維修費用等在內的主要擁有成本，會高出23%。中國人所說的羊毛出在羊身上，正是說明了購買成屋的成本哲學。因此，作為個聰明購買成屋的買者，在購屋時需要考慮下面這些要素，首先要知道何時放棄不合成本計算的成屋，如果地下室有水浸或者是發霉的痕跡，立即放棄。如果有白蟻或者結構上出現了問題，例如地基開裂，都會帶來昂貴的修復費用，也要即時放棄。
購買成屋時，最忌諱紙上談兵，必須實地查透徹，並且要雇用有執照和有經驗的驗屋師，實地堪驗。筆者常觀察到，許多買主嫌驗屋的程序戎長麻煩，常常沒有參與。在驗屋的時候，常常用不懂為藉口，做壁上觀。這是筆者的建議，與其在三至五個小時枯坐等待檢驗結果，還不如跟著驗屋師到處檢查，立即提出覺得不安的問題，驗屋師或許可以根據指出的各個問題，列出更多維修成本。尤其年代久遠的物業，更需徵詢驗屋師的意見，是否要預留節能升級費用。對於年代久遠的成屋，燃料開支在使用成本中占了很大一塊。更換隔熱層、節能高效的取暖及空調設備，可以從今後的日常使用中回收成本。
尤其年代越久遠的物業，更要計畫多項大額開支。即使十年新的房產或許也要進行一些改造，例如更新家電或者是地毯等。如果有20年了，那麼就要考慮更換取暖冷氣設備，下水道以及屋頂或許也要進行更新。尤其在購買老房子合同的簽署上，更須要把交房檢查，尤其是筆者上述所提的幾項昂貴維修，作為合同上不可或缺的條件。很多買主都不知道，房屋檢查(Home Inspection)是購買成屋報價合同上，不可缺少的附加條款之一。這是一個制式的動作，當買賣雙方在購房合約上簽字生效後，買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師來檢查房子。檢查費由買主付，價錢根據房價而定，從$200到$600甚至更高，房價越高檢查費越貴。
通常買方經紀人會推薦兩到三個檢查師，供買主挑選。一般房屋檢查大概要兩到三個小時。買主在房檢時跟著檢查師走，可以學到很多東西。檢查師會一邊檢查一邊向買主解釋注意事項或問題所在。檢查內容包括房屋基本結構，地基，屋頂，地板，牆壁，門窗，地下室，供電系統，供排水管，冷暖設備，煙霧報警器等。許多的老屋都會有雨水入侵牆壁生黴的問題。現在有許多檢查公司提供檢查發黴的服務，但是這樣的檢查是要額外付費的。
在檢查師詳細檢查成屋之後，通常在24小時內要填寫一份詳細的檢查報告，包括房子的狀況，哪些設備可能出問題，剩餘壽命是多少，應該怎樣維護，等等。除了詳細的檢查結果，還會有一份總結，列舉賣主要修理的部分。如果買主要求，檢查師還會幫著估價。好的檢查師還會附上彩色照片，使問題所在一目了然。買方經紀人會根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內（一般是七天）為買主寫一份房屋檢查附件交給賣方經紀人。一般銀行沒收的房子寫明按現狀出售(ASIS)，房檢問題概不負責。買主在房屋檢查發現問題後，只能要求退房或自己修理。正常售房時如果房子的主結構有大問題，如地基斷裂，房屋有倒塌危險等，買主可以要求取消合同，其他的問題可以要求賣主修理，或者給予賣價折扣。
在一般的買賣程序上，賣主在接到房屋檢查附件時，要在三天之內做出答復，是同意修理還是出相應的修理費。有些東西在法律上規定是賣主必須修的，像是房屋基本結構，地基，屋頂，供電系統，供排水管，冷暖設備，煙霧報警器等有問題或不工作，賣方是有責任的。許多的賣主為了省錢，常常找些維修工人逕行修理不工作的項目。殊不知像供電系統和供排水管的問題，並不是一般的工人就可勝任，還須要有執照的電工或水管工來修理，賣方才能免除責任。其他有些東西賣主可以不修，像牆上有洞，地板或地毯破損等等。但賣主不修買主可以不買，所以要雙方協商解決。買主在接到賣主的回應後，也要在三天之內做出答復。雙方達成協定後，房屋檢查的附加條款就取消了。賣主答應修理的東西，要有修理工的發票做依據。
氡氣檢查也是在購買成屋時，報價合同的重要附加條款之一。氡氣是一種含放射性元素的氣體，是致癌物質。戶外空氣中的氡氣含量是每升0.4微微居裏(pCi/L)。美國環境保護署（EPA）規定室內氡氣含量不能超過4.0微微居裏。氡氣由土壤中存在的鈾分裂產生，會通過地基的裂縫或地下室的排水泵進入室內。沒有地下室的房子不需要做氡氣檢查。檢查費也是由買主出，價格在100元到130元。如果檢查結果表明氡氣指標超過標準，買方經紀人會為買主寫一份氡氣檢查附件，要求取消合同或要求賣主採取降氡氣措施，花費在$800到$2000。
白蟻檢查是另外一個購買成屋，報價合同的重要附加條款之一。美國住宅的主要建材是木料，白蟻是損壞木質結構的害蟲。如買房要貸款，銀行一定要求白蟻檢查。獨立屋，連棟屋，公寓樓三層以下都要檢查。費用在20元-30元，在加州由賣主出。檢查公司會把檢查報告和帳單寄到過戶公司。檢查報告的日期必須在過戶的30天之內。如檢查發現白蟻損害，檢查公司會在檢查報告單中注明處理的費用。買方經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件，要求賣主請專業人員處理。處理帳單也會寄到過戶公司，由賣主承擔。賣主接到白蟻檢查附件後要在三天之內做出答復。雙方達成協定後，白蟻檢查的附加條款就取消了。◇
