公寓共和國?租屋需求帶動美國新屋營建

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【大紀元2015年10月12日訊】(大紀元記者林清泉報導)過去數年形成了房租上漲的超完美風暴:經濟復甦及人口結構使數百萬Y世代需要出來自立門戶,房市大蕭條期間建屋數量萎縮到每年60萬戶,導致房市復甦後供需不平衡而使房價大漲,上漲的房價迫使首次購屋人難以進場;銀行縮緊放貸條件使首次購屋人難以獲得房貸,購屋難度雪上加霜。這些自立門戶的人就點燃了租屋市場的廣大需求。

今年7月新屋營建的步調達到了在房市大蕭條前兩個月2007年10月的數量,但是目前新屋多集中在公寓(Apartment)、康斗(Condo)及排屋(townhouse(等,係瞄準租屋族為主要對象。

根據市場觀察(MarketWatch)的報導,美國房市在2009年4月觸底後至今,多家庭住宅營建已增長了466%,而傳統中新屋營建的主力獨立屋卻增長不到兩倍。

從新屋營建比例來看,目前多家庭住宅佔新屋營建35%,是近29年來最高;相比之下,在房市大蕭條前,多家庭住宅只佔新屋營建20%。

租屋族的比例也可以從擁自住屋比例可見一斑,在今年6月,擁自住屋比例降到63.5%,是美國政府自1980年開始追蹤這個資料以來的最低水平。

最貴的租屋市場

許多房地產相關網站都對全美最貴的租屋城市提出報告,排行依其分析方法各有差異,但仍然能從其梗概一窺租屋市場的發展情況。從房地產網站Zillow的中位價租金來看,全美最貴的前十大租屋城市依序為聖荷西、舊金山、聖克魯茲(Santa Cruz, CA)、拿帕(Napa, CA)、洛杉磯、檀香山、聖塔芭芭拉、聖塔羅沙(Santa Rosa, CA)、紐約市、聖地亞哥。

在Zillow的資料中,前三大城市都跟舊金山灣區科技業崢嶸發展有關,聖荷西和舊金山的中位租屋價都在3200元以上。而前15大最貴的租屋市場中有十個城市在加州,在這十大市場中,租屋族至少都要付上收入的四成在租金上;而這仍不是最高的比例,在洛杉磯,租屋族要付上收入的48.9%在租金上,已經相當於收入的一半了。

租屋網站Zumper的八月租屋報告,以一房的中位價租金來看,最貴的前十大租屋市場依序為舊金山、紐約市、波土頓、聖荷西、華府、奧克蘭、芝加哥、邁阿密、洛杉磯、西雅圖。

其中,若以年度租金漲幅來看,漲最多的是奧克蘭20%,其次是奧斯汀17%,及堪薩斯城(Kansas City)16.7%。奧克蘭的漲幅最多,被視為是舊金山租屋客的溢出效果,舊金山一房房租中位價3500元,而奧克蘭只要1980,比舊金山少了43%。而且透過捷運BART就可以到達舊金山,不失為是想找低房租通勤舊金山的一個選項。

政府租金管制

各地政府對租金管制的方法不同,紐約市和舊金山就是兩個典型管制租金漲幅的城市。紐約市的管制簡言之,係1974年後落成的房子租金漲幅不受限制,在1947至1974年建成的房子若現在租金高於2700元,則漲幅亦不受限制,若戶數大於6間且現在租金低於2700元,則從今年10月12日起的續約一年不能漲租金,績約兩年漲幅限制在2%。

根據房地產網站Trulia,在曼哈頓的租屋族可以找房租受到這類管制的房子,但是這類房子卻只有在Inwood、哈林區、Washington Heights才比較多。

舊金山的房租漲幅比紐約市嚴格的多,簡言之係1979年後建成的房子租金漲幅無限制,1979年前的房子在符合若干規定後,房租每年只能按租管局定的年度漲幅。

雖然舊金山有高達82%的房子屬於這類受租金管制的範疇,但是新房客租金不在此限,於是議會又通過不得隨意驅趕房客的法令,舊金山的租管法案在業主、租客、議員、及各方利益團體的角力下日趨複雜,迭有爭議。租管限制也同時帶來不少畸形影響,例如有的房客早期以便宜租金租下的房子,多年後即使工作改變,也死守著原租屋而每天花數小時通勤;或有的房東飽受不肖房客干擾,卻難以要求房客離開,或有房客住在屋內無法要求離開而使售屋價格大跌等,導致有些房東寧空不租,更使舊金山的租房供給更為短缺。

《前十大最貴租屋市場》
城市 1房單元
舊金山 $3500
紐約 $3100
波士頓 $2250
聖荷西 $2230
華盛頓DC $2150
奧克蘭 $1980
芝加哥 $1920
邁阿密 $1880
洛杉磯 $1750
西雅圖 $1600
資料來源:Zumper

責任編輯:黃小渝

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