【大紀元2015年10月18日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）有關悉尼房地產市場目前的狀況，人們議論紛紛，近年來的市場熱是否已經到頂？是否已開始向下走？大勢如何？房地產數據公司CoreLogic RP Data的分析師庫捨（Cameron Kusher）在房地產觀察網站發表了他的見解。
據澳洲房地產觀察網報導，最近關於悉尼房地產市場是否已經到頂的問題，出了不少文章。的確，看起來市場已經處於頂峰或已經稍微過頂峰了，但應該仔細地查看一下市場目前的跡象。
房價
悉尼的房價，在2015年8月前的12個月裡上漲了17.6%，在2015年的前8個月裡上漲了14%。悉尼房地產市場，自從2012年5月觸底以來，一直呈現著上漲的趨勢。從那時起，房價總共上漲了49.5%。具體來看，這相當於一個在2012年5月價值50萬澳元的房子到現在值747,704澳元。數據顯示房價以很快的速率上漲，而最近的數據或許顯示上漲速度慢了一些。8月份，房價漲了1.1%。9月份的數據顯示的上漲幅度更小，9月份的頭20天裡，只漲了0.3%。
買賣
買賣成交量並不是衡量房地產市場的及時指標，因為統計到所有的交割完畢的房產買賣有一定的時間延遲。而且，樓花的買賣是按合同簽訂日算的，待交割完成時才計算在內，這可能是幾年之後的事了。所有，如果突出樓花銷售量的話，那可能會對公寓房的銷售計算不足。最新的2015年6月的數據顯示，今年第二季度，售量是23,432 套。與2015年同期比，獨院房銷售量少了5.5%，公寓房少了16.5%。
上市待售時間
2015年7月底，悉尼房子典型的是上市25天後即售出。CoreLogic RP Data公司從2005年初開始一直在跟蹤房產在市場待售時間，發現這是銷售最快的時候。房價的強勁上漲，加上房產的快速售出，這說明在悉尼各地，需求仍然相當強勁。
拍賣成交率
9月19日這一週的拍賣成交率是73.2%，這與一週前相比基本上沒有變化。重要的是，在大多數情況下，拍賣成交率都在往下調。在今年4月份最高的時候，拍賣成交率幾乎達到90%。去年4月份，拍賣成交率是78%。需要注意的是，近幾個周裡，上市拍賣的房產數量比一年前多了很多。不論如何，代表著悉尼房產銷售四分之一以上的拍賣市場在近幾個月裡是疲弱一些了，而且在銷售旺季的春季至今也沒有反彈起來。
上市的房產數量
最新的每週房產上市數據，其中包括獨院房、公寓房、土地的出售，顯示悉尼地區在9月22日之前的四個周裡新上市的數量是8,525 套，在市場上待售的總數是20,121 套。新上市數量處於2014年11月30日以來的最高。市場上的待售總量是2014年12月14日以來的最高。與去年同期相比，新上市的數量與在市場的總數量分別增加了19%與5%。
在拍賣市場轉弱而且房價上漲出現了緩慢的早期跡象的時候，在市房產數量的巨大，或許將導致房價的上漲，在接下來的幾個月裡進一步緩慢。這是因為，買家們可以有更多的選擇，不必非得出特別高的價錢才能把房子買到手。
抵押貸款變緩
CoreLogic RP Data公司的抵押貸款指數，跟蹤的是買房前的活動，數據顯示了最近幾週裡某些明顯的弱化。儘管此指數仍然很高，但已經在近幾週裡下滑了2%。這幾週，按季節而論，理應是指數升高的時候。去年這個時候，指數比當時的兩週前升高了1.2%。抵押貸款，特別是買投資房的，變得越來越難以貸到。我們可能看到了這一部份的房地產市場由於需求減少而開始變緩的最初跡象。
建房批准量
最新關於2015年7月的建房批准數據顯示，這個月是創記錄的，有高達5,159套住房被批准。其中包括1,655 套獨院房、3,504 套公寓房。此前的12個月裡，有15,213 套獨院房被批准，有創記錄的30,921 套公寓房被批准。自從1993年初以來，悉尼一直是批准公寓房的數量高於獨院房的。新房的大量出現，緩解了悉尼住房短缺的問題，讓買家有了更多的機會。
買房融資
最新2015年7月的紐省住房金融數據顯示，對自住房的需求開始升高，而投資房需求開始下降。重要的是，自住房部份包括了重新融資。如果我們不考慮再融資，我們也看到了自住房部份的堅挺與投資部份的減弱。對新貸款來說，投資者仍佔多數，佔了58%。然而，兩個月前，投資者占紐省所有新貸款的比率為62.4%，是歷史最高記錄。
房租及回報率
2015年8月前的12個月裡，悉尼的房租升高了2.3%。這是至2013年5月以來的最低的增長幅度。在房租增長緩慢而房價增長迅猛的情況下，悉尼的租金回報率跌到了歷史最低水平。2015年8月，租金回報率是3.3%。我們說過，紐省房產投資活動最近創了記錄而且一直維持在很高的水平上。似乎很多的投資者沒有在意房租的回報，而主要是在關注未來的增值潛力，以及負扣稅的好處。
儘管數據總體來說無疑仍然很強，但是市場開始轉緩的跡象已經出現了，某些跡象或許意味著市場的最高峰已經過去。歷史最高水平的待售房產數量、抵押貸款的需求減弱、拍賣成交率減少，這可能是導致悉尼房價上漲速度要緩慢下來的因素。儘管我們期待房價漲幅可能開始變小，但在低抵押貸款利率的明顯的刺激作用下，房價將繼續上漲，只是漲幅小一些而已。
責任編輯：簡玬
