【大紀元2015年02月26日訊】（大紀元記者王亦笑德國報導）在樓市常青樹法蘭克福，投資者把房子形容成「混凝土黃金」，既可買來自住，又可用於保值。在國際經濟動盪、油價暴跌、歐元貶值的大背景下，法蘭克福的樓市依然堅挺。現在讓我們走進法蘭克福，近觀那裏的「混凝土黃金」。
德國第五大城市法蘭克福，面積僅相當於北京的1/67，卻擁有一堆耀眼的頭銜：古老的帝王之城、歐洲金融之都、美因河畔的曼哈頓、擁有最美天際線的德國城市等。無與倫比的城市魅力吸引著各界人士前來「淘金」，也導致了永遠缺房的城市常態。因此，法蘭克福的樓市動向每年都是人們關注的焦點。
建房速度追不上人口增速
良好的商機、就業機會和便利的交通，致使法蘭克福人口不斷攀昇。目前城市人口突破70萬，加上週邊衛星城，居民總數達250萬，是德國人口最為密集的地區之一。
根據房地產管理局公佈的信息，至2013年底，法蘭克福住房存量不足35.9萬套，人均居住面積37.6平米，遠低於德國44.8平米的平均值。
近5年間，法蘭克福的年均新增住房僅2000多套，而年均人口增長達1萬多，每年需新建住房約6000套，目前的建房速度遠未滿足需求。
房地產銷售額大漲40%
儘管近期國際經濟動盪，法蘭克福的房地產市場卻依然一片榮景。根據地產價值評估委員會（Gutachterausschuss fuer Immobilienwerte）的統計，去年法蘭克福房地產銷售額比前一年上漲40%，達60億歐元，創2007年以來新高。其中大宗房地產買賣的成交功不可沒，五宗最昂貴的房地產交易共創20億歐元銷售額，大幅提振了整個法蘭克福房地產市場。
在私人住房市場，去年也碩果纍纍，共售出4400套住房，比前一年多售出700套住房，其中10%屬於高檔住宅。
一個有趣的現象是，去年法蘭克福建房面積雖然增加了，但數量減少了9%，這說明面積較大的高檔住宅數量大增，但由於通勤人數和單身人口的增加，法蘭克福更需要的其實是小型公寓，25-40平米的公寓尤其緊缺。
新建房價格上漲6%
去年法蘭克福新建房價格比前一年上漲6%，平均達4000歐元/平米。在最貴的Westend區，每平米超過7000歐元；Sachsenhausen區超過5500歐元/平米；Ostend區超過5000歐元/平米。
一棟82平米的公寓平均為27.5萬歐元，比前一年貴了3萬歐元。獨棟住宅平均為67萬歐元，半獨棟住宅為38萬歐元，排屋則在35.5-40萬歐元間。去年最貴的私人住房售價260萬歐元，每平米價格達1.5萬歐元。
需求量最大的還是市中心地區的中檔公寓。最受歡迎的住宅區是Gallus區、Gutleutviertel區和10年前幾乎無人問津的Europaviertel區。大約5年前，Europaviertel區的住房才只有3000歐元/平米，可現在這裡的公寓最低也要4400歐元/平米。
在Riedberg區，新建房價格相當具有吸引力，平均3700歐元/平米，並且還有升值空間。專家表示，最好的房地產投資區並不一定是最貴的，而是有長期升值潛力的地區。
繼續增建大型住宅樓
為滿足日益增長的需求，法蘭克福今年籌劃新建更多大型公寓。比如在Europaviertel區、法蘭克福大型購物中心Skyline Plaza 的旁邊，一棟高達160米的住宅樓可能年底就要開工，建成後將成為德國規模最大的摩天住宅樓。該大樓包括約400套公寓，能滿足不同租戶的多種需求。此外，在Sommerhoffpark園，還有兩棟規模稍小的住宅樓項目也準備啟動。
法蘭克福Bornheim區的Berger大街是德國最長的購物街，共2.9公里。在這條街115-119號的位置，將要建32套新的公寓，從二房（約48平米）到五房（約174平米）不等，預計今年6月份開工。
在Bockenheim區，正在緊鑼密鼓建造的Living Leo項目，包括167套公寓，從二房到五房都有，面積在52-137平米之間。
在Westend區的Ludwig-Erhard-Anlage，也籌劃建造400套新的公寓，估計大約需要2億歐元的投資，目前正在與投資商洽談。
「天價」房不愁沒買主
法蘭克福最奢華的住宅樓當屬在Westend區Oberlindau大街改建的Onyx大樓，這裡不僅集中了現代豪宅所需要具備的一切亮點，還能享受法蘭克福天際線美景。當然，價格也不會讓人失望，目前已飆升至1.8萬歐元/平米。
這樣的「天價」並未嚇跑買家，相反問津者趨之若鶩。其中一套佔據整個樓層、面積達460平米的豪宅，已經以640萬歐元的價格售出。
預計今年秋季竣工的Untermeinkai區「Main Tor Palazzi」樓群，也屬於「天價」房的行列，在這裡能欣賞到美因河的美景。該樓群共三幢豪華樓房，約100套公寓，每平米售價超過1萬歐元。雖然要價不菲，卻也早已售罄。
專家：不存在泡沫危機
針對法蘭克福房地產的情況，地產價值評估委員會專家表示，目前並未看到泡沫危機。泡沫價格產生的原因在於，投機者押注在通過高價轉手房產獲取高額利潤，而不是因實際需求購買房產，從而炒熱了市場需求。如果投機者發現期望過於樂觀，會出現拋售風潮，隨即泡沫破裂，房價下跌。
但事實上，目前德國住宅的實際需求大大高於供給。因為德國擁有世界上最嚴苛的房地產開發、建設和銷售的法律法規，政府對於房地產市場實行嚴格的監控，新建房會受到嚴格審查和控制，而且炒房者需要交納高額的「投機稅」。所以，德國的房價上漲，其原因在於供不應求，而不是被投機者炒熱。這也是為甚麼德國的房地產市場始終保持平穩，並有很強的抗風險性的原因。
專家預測，雖然法蘭克福房價繼續升溫，但比起前幾年的漲勢已有所緩和，「穩中有升」將是未來一段時間法蘭克福樓市的主要特點。
責任編輯：文婧
