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Airbnb是美國版的家庭旅館和月子中心(上)

房主出租房屋需謹慎

文/劉龍珠律師

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Airbnb是一個房屋短期租賃平臺。Airbnb公司鼓勵私人房東將自己的空閒房屋短租給旅遊者,所以它更像是一個著眼於全球目的地的「家庭旅館」預訂網站。Airbnb的房源和私人家庭旅館一樣,方便快捷、價格低於商業酒店。他們一般不核實住客證件,也不提供商業酒店統一的完備配套服務。

但加州一些城市已經開始對居民區的短租進行立法限制,因為在居民區進行商業短租會帶來許多社會和經濟問題。首先,頻繁短租給陌生人會給所在街區帶來治安、噪音和衛生問題等隱患。第二,短租屋主容易逃避政府監管。他們往往不向政府繳納房租稅,其住房也並不一定符合本市的消防和建築條例。第三,短租的盛行會影響該區域的房屋供給量和平均租房價格,擾亂房屋租賃市場和旅館酒店市場的穩定。

從這一點來看,政府對Airbnb的房源的打擊,和打擊月子中心的原因和目的一致。月子中心也可以看做一種特殊的Airbnb房源。而這唯一的區別是月子中心的目標客人只是中國的待產孕婦,而其提供的有限住宿服務,額外包含了有償的醫療和月嫂服務。

將自己的空閒房源發布在Airbnb網站上尋租的房東,往往是因為看重短租帶來的更可觀的租金收入。而尋求Airbnb的房客,也大都是被Airbnb遠低於商業酒店的房價吸引。但誠如上文所介紹的,加州一些城市已經對短租進行了明確的立法管制。參與Airbnb式的短租服務,可能招致刑事檢控。因此,劉龍珠律師將分別對房主、「二房東」和租客提供以下法律建議。

房主出租房屋需謹慎

房屋的所有者,也就是真正的房東,往往是不願意把自己的房產用作Airbnb短租的。短租的必然後果是租客流動性大。這麼多人只需要動動手指,在Airbnb網站註冊一個帳號,就可以入住你家,將帶來非常大的安全隱患。首先,每個人都經手你的鑰匙,難保沒人偷配一把,事後入室盜竊。其次,不是每個房客都會尊重你的房屋,家居家裝的折損,甚至房屋火災都可能會發生。除此之外,你很難知道短租客的實際目的。上個月就有房東發現Airbnb房客租房為A片拍攝提供場所的新聞。另外,既然什麼樣的租客都可能入住,難免會有小孩、老人或者有特定疾病的租客入住,如果他們在你家突發意外,你很可能需要承擔連帶責任。

除此之外,如果房主是戶主委員會(HOA)的成員,那麼其房產將受委員會的條約、規定和限制(CCRs)管轄。而CCR往往禁止在本居民區的房屋用作商業用途。所以,屋主將自己房產作為Airbnb房源會違反該禁止性規定,使屋主承擔罰金和強制措施等風險。

因此,劉龍珠律師建議房主在出租房屋時,首先要求該長期租戶不能將該住房作為Airbnb上短租的用途。在實際情況中,租戶往往會隱瞞自己分組房屋的目的,所以房主一方面要在談判中察言觀色,另一方面一定要在租房合同中明確不允許轉租,並細化短租轉租的後果條款。首先,劉律師建議在租房合同中規定,租戶擅自轉租需要承擔約定的賠償數額(Liquidated Damage),也就是在合同中寫明擅自轉租的違約金。第二,增加房東的免責條款(Indemnity)。這個條款的意思是,雙方約定租戶擅自轉租產生的法律後果由該租戶(「二房東」)承擔,原房主不承擔任何法律責任。這裡會產生的法律責任主要有兩類,一個是對短期租客的法律責任,一個是當地政府根據當地法規對違法轉租施加的民事和刑事責任。

責任編輯:方平

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2016-10-10 1:41 PM
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