大陸逾10市調控房地產 分析:更大力量出手

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【大紀元2016年10月03日訊】(大紀元記者劉毅綜合報導)10月1日和2日,大陸合肥、成都、鄭州、無錫、濟南相繼出台樓市調控政策。從今年8月初至今,大陸已經有超過10個城市出台了樓市調控政策。有分析認為,此舉顯示中央已經出手參與重點城市樓市調控。

9月30日至10月2日,大陸北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、合肥、成都、無錫等城市出台了樓市調控政策,有些政策之嚴可稱得上是歷史首次。有的調高了貸款門檻,北京購買二套房為非普通自住房首付至少70%,有的實行了新的限購政策,而天津則是限購加上限貸雙管齊下。

有專家對此表示,這說明政府在給過熱的樓市降溫方面達成了共識。英國《金融時報》稱,為了抑制樓市銷售,中共在地方層面上採取了多項「史無前例」的措施。

數據顯示,從8月11日開始,大陸已經有蘇州、南京、廈門、武漢、杭州、福州、北京、天津、鄭州、成都、無錫、濟南、合肥相繼推出了樓市調控政策,希望抑制瘋狂上漲的樓市。其中有的城市在短短的幾個月中不止一次出台了樓市調控政策。

鄭州當地政府9月14日出台了相關調控政策,主要為了控制地價飆升,而僅僅過了半個月,在需求環節也開始調控。蘇州在8月11日出台新政後,9月30日加碼對房企哄抬房價進行治理。南京更是在8月18日、9月25日、9月29日三次加碼調控樓市。

對於這麼多地方政府推出樓市調控政策,給房地產降溫的舉措,大陸房地產評論人士「解局君」認為,地方政府已經用實際行動表示,在這輪中央部門與地方政府的博弈中,地方政府已經完敗,中央想告訴外界房價暴漲是因為地方調控的失誤。這也間接暗示,背後更大的力量已經出手,某些部門也不用擔心樓市因此降溫帶來的經濟再次下滑。四季度財政刺激力度會相應加大。

財經人士:樓市降溫關鍵在執

對於各個重點城市推出的嚴格限購政策,財經問題專家王亞宏表示,中國房地產高燒的危險不僅在於沉重的庫存負擔和冷熱不均的市場分布,更在於其背後龐大的債務,以及其中「影子」借貸所涉及的廣度。越來越多的人擔心房地產泡沫一旦破裂會引發系統性金融危機,拖累整個國民經濟。在這種背景下,政府也意識到留給政策調控的時間和空間已經不多。

王亞宏表示,其實每次的政策一開始看上去都很動真格。問題是樓市調控政策出台後重要的並非紙面評估其嚴厲與否,而是要放到實踐中看其執行效果如何。因為在「上有政策,下有對策」的套路下,已經有太多看似雷霆萬鈞的「政策重拳」被市場輕輕一晃躲過。只有周密的執行力才能避免房地產市場再多一齣「狼來了」的笑話。樓市從預警到有效控制風險敞口還有大量工作要做。提高普通住房的首付比例等系列措施在看上去嚴格的同時,還要實施得紮實。

經濟學院教授:地方政府在拖 想榨乾民眾購買

雖然各個重點城市推出限購政策,但真正的效果如何令市場存有疑問。以9月落實限購的杭州為例,大量市民趕在限購前一日買樓,結果刷新了該市單日交易的歷史紀錄,一日共計賣出3265套單位。累計9月全市成交6332套單位,按月增長18%,按年增長164%,亦刷新了近年杭州月度成交單位紀錄;其庫存量亦已下降至5.8個月,低於6個月的合理水平,等於不用再去庫存。

對此,香港《明報》10月3日引述青島大學經濟學院教授易憲容的批評說,地方政府實際上是趁「十一」長假期趕樓市尾班車,在中央明示要壓抑資產泡沫之下,地方不單遲遲不行動,而且所謂措施只是沿用舊政策,「就連舊政策也要分拆,為甚麼限購限貸不能一次過推出?就是想拖」。

易憲容又稱,地方選擇「十一」長假期間才宣布限購,打的算盤就是趁假期把市民最後的購買力都搾出來,像杭州之前就是例子,「表面是打壓,實際是飢餓營銷,因為假期可以方便更多市民趕買樓」。

調控樓市增加經濟不確定

在中國大陸的房地產業有「金九月銀十月」之說,即9月份和10月份是一年樓市銷售的旺季,但大陸業內估計,新政出台後,「銀十月」的成色會大受影響。

據香港《經濟日報》10月2日消息說,針對多地相關政策,中國經理人聯盟會秘書長陳雲峰示,這說明政府在給全國過熱的樓市降溫方面達成共識。他表示,不管一手房還是二手房,新政後房價可能會橫盤停下來,成交量會有大幅度下跌,四季度會有一個小的淡季。

但是,大陸樓市火爆帶動房地產投資回升,這是今年經濟企穩的關鍵,8月、9月製造業保持擴張,房地產和基建是重要支撐。數據顯示,9月中國官方製造業採購經理指數(PMI)為50.4,與8月持平,連續兩個月位於擴張區間。另外,9月官方服務業PMI回升0.2,報53.7。

據香港《經濟日報》10月3日報導,海通證券姜超表示,樓市和煤價調控政策,可能對需求及生產形成抑制,令短期經濟增長再度放緩。該行研究報告稱,大陸經濟嚴重依賴房地產,上半年GDP增長6.7%之中,有33%,即2.2個百分點是由房地產和建築業帶動的。

中金公司也認為,非製造業PMI顯示基建和房地產對經濟增長貢獻較大。

而方正證券首席經濟學家任澤平認為,9月製造業PMI保持增長,生產、原材料購進價格、建築業訂單等改善主要是受房地產和基建投資支撐,預計第三季國內生產總值(GDP)增長6.7%,與頭兩季相同。未來要密切關注新一輪樓市調控的後續發展,以及其對經濟的影響。

大陸樓市的槓桿率已達股市高點近2

今年以來,大陸重點城市房價飛漲,因為購房者基本都是貸款買房,甚至首付也是貸款,推高了這些城市的房地產槓桿,催生了房地產巨大泡沫。

據財經網9月30日報導,大陸樓市的槓桿率已經超過2015年股市槓桿率。通過計算顯示,6月底,個人購房貸款餘額15.4萬億元(人民幣,下同),開發貸款餘額5.9萬億。由此可知,地產槓桿率約為15.25%((15.4萬億+5.9萬億)/140萬億)。2015年股市槓桿資金最高時為4萬億,對應約50萬億的市值,槓桿率約為8%。可見,樓市的槓桿率已達股市高點的近2倍,所以居民房貸和房價均高增長的狀態難以長期持續,隱含的系統性風險亟待化解。

與此同時,房地產火爆帶動了土地出讓價格的狂漲,中原地產研究中心9月28日發布的數據顯示,截至目前,50大城市賣地1.77萬億元,同比漲幅高達48.8%,刷新同期歷史紀錄。其中九成城市賣地收入超過百億元,蘇州、南京、上海、杭州賣地金額更是突破千億元。高企的土地財收,對因經濟疲軟而財源吃緊的地方政府來說作用不言而喻。

因大陸經濟增長陷入困境,地方財政收入相應減少,有大陸業界人士曾經表示,地方官員對打壓樓市甚至地王並不積極,因為今年地方財政主要靠著這兩個來源支撐。#

責任編輯:劉曉真

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