大陸樓市「去庫存」變形記系列

「去庫存」變形記(2)揭房地產瘋狂內幕

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【大紀元2016年09月30日訊】(大紀元記者高紫檀報導)近期,大陸房地產瘋狂飆漲,隔天漲30萬元竟成常態,買房如搶房,令人膛目結舌。中國人有錢嗎?如果評「全球房價最難負擔城市」,前十名很可能被中國城市包圓。可是誰在玩炒房遊戲?背後又是怎樣的隱秘黑幕?又給中國經濟埋下怎麼樣的危機?黑幕重重,誰又是始作俑者?

(二)中國房地產瘋狂內幕

面對中國熱點城市越來越瘋漲的房價,及高燒不退的房地產市場不斷向三、四線城市傳遞,不僅是公眾越來越迷糊,就連一些專家學者,也越來越「看不懂」中國的「畸形」市場。

人們心中最大的疑問與不解是,十多年前已經在喊房價泡沫超出了民眾的負擔能力,為什麼這些年房價翻番多少倍後,市場反而越來越熱火?擠破頭搶房的人還是越來越多?房價暴漲的速度也越來越快?

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田接受大紀元採訪時認為,中共高層已經被地方政府和銀行「劫持」,「去庫存」新政被偏離軌道,地方政府控制土地供應並追求GDP、地產開發商控制住房供給、銀行大力發放貸款,炒房者逐利托市,多方合力作市,房地產想不漲都難。

中國人很有錢嗎?住房負擔領先全世界

據全球知名的房地產顧問機構Demographia公布的年度《全球住房負擔能力調查》,「全球房價最難負擔城市」的香港,房價收入比(家庭平均住房價格與居民的家庭年收入的中位數之比)為19倍,其次悉尼12.2,溫哥華為10.8。

但是通過對中外住房負擔能力進行比較,資深媒體人沈曉傑金融時報撰文說,用同樣方法來分析中國的大中城市,北京、上海和深圳的買房負擔竟然分別高達33.2、31.9和33.5,遠遠把號稱「全球房價最難負擔城市」的香港甩在了後頭,超過幅度更是超過70%。如果再把大陸幾個房價較高的城市比較進去,前十名很可能被中國城市包圓。

那這些發瘋般爆炒的資金究竟從何而來?

央行「放水」致資金泛濫

從推動房地產的資金上看,中共央行數據顯示,2016年8月人民幣新增貸款9487億元,廣義貨幣(M2)餘額151.10萬億元,遠超過國民生產總值(GDP)的2倍,同比增長高達11.4%,增速比上月末還高1.2個百分點。

而房價這麼多年來持續上漲也與央行M2貨幣濫發緊密相關,多年來,中共央行M2增速以超過10%的速度加速增長。統計顯示,2013年大陸M2增速降到13.6%,2014年降到12.2%,2015年增長回升至13.3%。2016年一季度末M2餘額高達144.62萬億元,增幅為13.4%。

長江商學院副院長陳龍教授結合1990~2013年大陸房地產市場與貨幣數據進行分析發現,大陸房價漲幅與廣義貨幣M2的增長率相關性超過71%,換句話說,影響房價最主要的因素是貨幣發行增長速度過快,央行過度放「水」導致資金泛濫。

從政府稅收上看,最突出的就是借著營改增,把不動產納入了企業增值稅抵扣的範圍。買房、買地能抵扣增值稅,此舉不僅大大消減了企業的稅務成本,而且更將企業推進了「搶房大軍」、「搶地大戰」。

地方政府依賴土地財政 追求GDP

從中共財政部公布的數據可以看出,土地出讓金占地方政府財政收入比重在2013年為59.8%,2014年為56.2%,2015年雖有所下降,但占比仍超過1/3以上。

被專家學者們公認的是,中國地方政府長期存在土地財政依賴症及GDP政績追求症。房地產業的興旺是既能增加土地財政收入,又能提高GDP、干出政績的最快見效辦法,長期被地方政府視為心頭愛。

地方政府對土地財政依賴的結果是,地方政府對於地價的上漲雖然表面嚴厲,但實際樂在心裡。如果地賣不出好價錢,地方政府吃什麼?一名政府官員還向大陸媒體記者說了實話:「你若不賣地,連發工資都成問題。」

借著「去庫存」的大政方針,各級地方政府各種刺激性的鼓勵政策隨之出現,包括取消或放鬆已有的限購限貸政策,降低貸款首付等等,中國房地產市場的「上升通道」被正式打開,整個市場的「投機炒作」之風被徹底的激活。

據中原地產研究中心統計,2016年前8個月,單個城市土地出讓金超過100億的達到39個城市,多個城市出現土地出讓金翻倍的現象。其中,杭州土地出讓金上漲三倍,蘇州、南京、合肥、武漢、鄭州、深圳、寧波等城市全部漲幅翻倍。

地方政府土地財政依賴度急劇上升

官方資料顯示,2016年前8個月,中國國有土地使用權出讓收入2萬億元,同比增長14%。

地方對土地財政的依賴更是急劇上升,蘇州前8個月的土地依賴指數高達82.6%,杭州、合肥、南京等城市依賴度指數都超過50%。

9月28日,上海財經大學高等研究院召開的三季度宏觀經濟數據分析探討會透露,今年前8月中國土地出讓金占地方基金收入比例已高達87.89%,接近9成。

在這場房地產瘋狂中,各個熱點城市的地方政府可謂盡享土地財政的「盛宴」。一些經濟學者長期認為,中共政府是土地唯一的擁有者和賣主,實際上就形成了對土地的壟斷,可以人為製造「供不應求」的情況來炒高地價,於是消費者只能忍受驚人的高房價。

也有評論稱,對於作為監管者的政府主管部門來說,無論房價有多麼「傳奇」,市場有多麼瘋狂,常常是「睜一隻眼閉一隻眼」、無動於衷,無所作為。調控也只是「空調」式的干喊喊。

央企領軍 各路房地產商暴炒地價推升房價

房價一路飛漲,當然少不了房地產商對房價的調高與炒作,大陸一些媒體報導稱,央企地產商更是在其中起著「領軍的作用」,甚至有稱「央企」推高房價。

2010年前,為了應對公眾對「央企推高房價」的憤怒,中共國資委曾發文要求,除16家以房地產為主業的中央企業外,78家不以房地產為主業的央企退出房地產業務——這曾經讓公眾欣喜。因為,假如央企退出了房地產行業,則房價極有可能下跌。然而,6年過去了,沒有一家央企退出房地產行業,公開的理由是,國資委並沒有給出一個央企退市的時間表。

2016年,中國一線城市,二線城市的「地王」扎堆湧現,據媒體統計,前8個月,中國「地王」數量已超過200宗。據專家預測,今年「地王」數量將創歷史新高。

在這些成堆湧現的地王中,「麵粉貴過麵包」(樓板成本價貴過目前新建在售房價格)的現象普遍出現,周邊的樓盤價格也應聲上漲。

而扎堆湧現的「地王」背後,成群的央企國企也引人注目,今年上半年,央企、國企已搶得半數地王。地產民企稱,這些企業競標舉牌時「眼都不眨」,一幅不在乎錢的態勢。

陸媒報導,今年6月,拿到深圳「地王」的電建地產隸屬央企中國電力建設集團有限公司旗下,廣州方榮則歸屬央企中國中化集團公司旗下。根據兩家企業的得標價,這兩家央企預測當地兩年後的樓價將從5萬多/平米上漲至8萬/平米以上,上漲幅度近60%。

最具代表性的是此前6月1日,上海北郊遠在外環之外的寶山區顧村兩地塊由信達地產(隸屬財政部)以58.05億在24家開發商的激烈爭奪中拍得,溢價率高達303%。業內計算,該樓盤保本售價超過7萬/平米。而周邊在售項目中國鐵建青秀城和金地天地雲墅的價格分別為3.4萬/平米起、4萬/平米。也就是說,財政部管理的地產公司「預測」,上海北郊的房價兩年後將再上漲70%以上。

央企領軍之下,各路地產商也緊隨其後,將土地市場推的風生水起,此前「套」在手中的高價土地順利「解套」,新盤房價也順勢調高,贏利大增。

央企出沒,地王頻出!有分析人士稱,央企國企作為高地價以至高房價的第一市場推手,已經暴露無遺。

業界分析,土地價格最終要傳導到房價上,如果沒有政府干預,新一波樓價上漲也蓄勢待發。

百業低迷 銀行貸款獨愛房地產

無須質疑,在中國當前的房價下,如果沒有銀行貸款的支持,也就沒有房地產業的火熱,市場已經遠遠超出了多數民眾現金支付的能力。

銀行作為放貸的主體,貸給誰、不貸給誰,基本由銀行的風險政策說了算,而銀行風險政策的特點是偏好抵質押和擔保,另外還有政府的政策。

國際金融危機以來,中國大陸許多行業時起時伏,鋼鐵、煤炭甚至跌入低谷,然而,百業低迷,唯地產不破,土地、房產基本是一路升值,當前中國經濟,房地產幾乎成了唯一的亮點。於是,銀行貸款向能提供土地和房產抵押的行業集聚並不奇怪。

另一方面,中共的銀行做為政府的附庸,也要為GDP數字出力,房地產做為拉動經濟增長的重要產業,銀行也不能不配合政府文件行事。在高層「去庫存」的大政方針和地方政府政策要求下,銀行貸款的選擇可想而知。

統計數據顯示,截至2015年末,大陸個人購房貸款餘額已經達到14.18萬億,2015年至今則新增逾3萬億元,占到了總額的20%左右。此外,截至2015年年末,16家上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款(開發貸)餘額合計4.25萬億元。

兩者相加,銀行在房地產業的貸款總額約高達20萬億元。整個超過2015年銀行業金融機構各項貸款餘額98.1萬億的五分之一。

而剛剛過去的8月份,據央行數據,8月人民幣新增貸款9487億元,

住戶部門增加的貸款就有6755億元,占到了71.2%(上個月該數值占比接近98%)

銀行對房地產業的支持也體現在利率上。8月24日,融360公布,截止到今年7月,中國首套房平均貸款利率降至4.44%,繼續創歷史新低。

以上數據綜合證明:中國新增的貸款,大部分被投到房地產市場上去,支撐著當前高企的房價。有評論稱,最近這半年的房價,完全是靠銀行貸款支撐,是靠槓桿拉升。

有地產商和銀行相互勾結炒高房價謀利

甚至還有地產商和銀行勾結共同推高房價。新浪財經頭條曾經刊登一份知情人士的爆料文章,該文介紹了一些樓盤的價格炒作流程:

比如是房產商A,開盤了100套房,每套應售價100萬,但一開盤,開發商直接把價格報到200萬,暫時沒人買怎麼辦?就去搞一批身份證,比如公司員工的姐姐,部門經理的老丈人,用他們的身份以200萬的價格買下來,由房產公司付首付、並還房貸,同時,另外簽一份合同,把房子抵押給房產公司老闆控股的法人單位B。

然後,法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款,獲得資金,因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的,那銀行的評估認為它值200萬,銀行就可以放到最高140~160萬的抵押貸款,這個資金再拿來還房產公司A的月供,公司就可以有大量的現金流,然後坐等房子慢慢賣……

該文稱,銀行的人都知道,但為什麼不管?因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源,如果不給貸款,從最底層的審批員到分行行長,都完不成任務,拿不到獎金。

還有分析稱,對於銀行來說,不想也不能讓房價倒,無論如何也要再貸,甚至以更低利率支持那些有國企背景的房地產企業再次推高房價,創造業績及GDP,而貸給國企,即使虧了,也有政府兜底。更重要的是,錢都是政府的,房地產、國企、中國經濟都已經被綁在一條船上,船翻了誰都好不了,無論如何都會有政府「保駕護航」。

民眾的羊群效應及「坐地賺錢」心理

十幾年來,百業調零加股災之下,民眾已經找不到安全的投資渠道,也只有房地產價格不斷升高,投資房產者的「坐地賺錢」榜樣比起那些辛苦創業者更容易讓民眾效仿。而貨幣多發引起的通貨膨脹使錢不值錢,更加劇了民眾尋求資金安全的心理。

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員劉戈針對中國大陸情況說:「現在所有的人都堅信,一線大城市的房產是唯一接近以前黃金的保值手段。」

網上甚至流傳段子,列舉敗家的十大行為和興家的十大行為,興家十大行為是:在北京買房,在上海買房,在深圳買房,在杭州買房,在廣州買房,在廈門買房,在南京買房,在蘇州買房,在合肥買房等等;而敗家的十大行為首先就是:賣房創業。

這也就不難解釋,在房地產瘋狂中,成群的民眾受「羊群」效應(也叫「從眾效應」)影響,爭相「搶房」,進而又推升了房價,「賺錢」效應反過來又影響到更多的人加入「搶房」大軍。

房價的飆漲,也少不了炒房者的逐利攪市。中原地產首席分析師張大偉表示,信貸寬鬆,資金充裕,炒房者就充分利用槓桿,進行「蝗蟲式掃貨」,一線城市樓價進入高位,就去二線城市,二線城市限購,就再去三線,導致樓價「畸形」上升。

「去庫存」新政被偏離軌道

針對大陸房地產的瘋狂,《金融時報》評論稱,投機性炒房,是這一輪中國大中城市房價在高位繼續得以暴漲和熱炒的根本原因。

從高層政府方針上看,9個月前,習、李的「供給側改革」提出樓市「去庫存」,要求「鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格」。期望通過降低房價,讓更多民眾能買得起房,從而激活和擴大有效需求,既消化過去幾年樓市限購造成的待售房屋過剩問題,又解決居民住房困難,同時又不會刺激到樓價,還可以保證經濟增長的GDP。

但在具體應用上,一切似乎都偏離了軌道。

「2016年截至目前是有史以來中國房地產政策環境最寬鬆的時期。」中原地產市場總監張大偉稱,從中央到地方,一系列重磅的樓市刺激政策輪番出台,樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購房補貼等各類實質性環節,甚至購房契稅也史無前例作出調整放鬆,強勁地支撐了市場。

大陸經濟學家馬光遠認為,「去庫存」的房地產政策是第一推手,為穩增長釋放出來的貨幣成了最大的助力,高槓桿拿地導致地王頻出,最後,沒有及時跟進的土地供應再次強化了房價上漲的預期。這些因素疊加的結果,使市場爆發出超乎預期的瘋狂,以致於每一次,每一個城市的限購似乎成了某種暗示,引發了購房者更大的上漲預期。

謝田說,在中國的房地產市場上,從政府、銀行、地產商、以至民眾,太多的利益鏈在其中,房地產泡沫已經到了要破又不敢破的地步,利益鏈上的所有人都在期待有什麼奇蹟發生。#

責任編輯:孫芸

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