舊金山購房安全系列五

海岸侵蝕千萬美元公寓被消失

更新 2016-03-15 3:21 AM 人氣 100534

【大紀元2016年03月15日訊】舊金山灣區帕西菲卡市（Pacifica），有三幢總市值超過一千萬美元的海景公寓，330號、320號、310號濱海大道（Esplanade Ave），因為海岸侵蝕和海平面上升，遭受崩塌之災。330、320號公寓已於2016年被拆除，310號的租戶被迫搬遷。

海岸侵蝕、千萬投資泡湯

根據房地產網站zillow.com的信息：
330 Esplanade Ave，是一個多戶（multi family）公寓。建於1961年，面積8,160平方英尺，12個居室。2013年市值320萬。業主是Farshid Samsami。

310 Esplanade Ave，建於1962年，有20個居室，面積13,600平方英尺。該建築2002年1月份以300萬美元出售，2013市值340萬。業主是Millard Tong。

320 Esplanade Ave的建築年份、面積、戶型與310號一樣，業主也是Millard Tong，同樣在2002年1月，以300萬美元購入。

記者採訪330號的業主Farshid Samsami，得到的答覆是：無可奉告。

320號、310號的業主Tong先生，請巴特・威洛比（Bart Willoughby）先生作為業主代表，接受採訪。

威洛比先生介紹自己是海岸分析和規劃專家。代表Millard Tong和其他一些地產業主與美國海岸委員會打交道，包括辦理各種許可證，溝通、上訴。威洛比說：我幫助Tong先生來降低海岸侵蝕給他造成的損失。

以下是記者與Willoughby的交流：

記者：請問買房的時候，Tong先生有沒有預見到今天的情況？預見到海岸侵蝕的嚴重性？

Willoughby：根據地圖，我做過一個測算，從上世紀40年代至今，帕西菲卡市海濱大道（Esplanade Ave）這裡的海岸，消失了200英尺。Tong先生是2002年買下這兩幢公寓的。他買的時候，房子離海岸懸崖還有很遠的距離。僅去年一年，因為厄爾尼諾（El Niño），海岸就坍塌了十幾英尺。

記者：請問業主遭受了哪些損失呢？
Willoughby：320號公寓的租客自2010年5月起就被政府強制遷離了。20戶人家，每戶月租1,500美元，一年就是36萬，至今已經快6年了，這就是大概200萬元租金的損失。很快，320號公寓會被市政府拆除。當初320號公寓購買價300萬美元。

310號公寓的20戶租客自2016年1月25日被市政府強制遷離，按照每戶月租2,000元算，每月租金損失是4萬元。

Tong和13戶租客已經申請上訴，租客們和Tong先生不認同市政府的作法。我們認為現在310這幢建築是安全的。上訴聽證會將在2016年3月23日舉行，決定是否解除黃色警告狀態，讓租客們搬回去住。

Tong現在只能申請破產，他根本沒有錢來額外支付拆除320號公寓的費用。

記者：請問有海岸侵蝕保險嗎？業主有買這種保險嗎？
Willoughby：有少數提供這種保險的公司，但是保險費貴的驚人，而保險免賠額（Insurance Deductible）很高，一般來說，業主買不起。在我看，買了可能也不划算。

地質檢查報告很重要

記者：對於想購買濱海房產的人，買房之前應該做哪些調查研究呢？
Willoughby：關鍵是在買房產之前做地質檢查報告（Geological Inspection Report）。你需要了解，海岸是沙土質基礎還是石質基礎。如果是沙土質，平均每年海岸沙土被侵蝕的量和速度是多少？正常年份這裡的海浪每年會侵蝕陸地2英尺，如果遇到El Nino，可能會每年侵蝕5到10英尺。

320號、310號這兩幢建築在購買之前並沒有做地質檢查分析，甚至這兩個建築的貸款銀行也沒有要求做地質檢查報告。現在銀行就得承擔一部分損失。

記者：購買濱海地產還有什麼需要注意的？
Willoughby：首先你得有足夠的錢，除了買房子，也要考慮投資做海岸防侵蝕工程，以保護房產。其次要根據地質情況做好規劃。

如果不做正確的海岸防侵蝕工程，比如：建立海牆。（Willoughby指著腳下的濱海大道說），到2020年，海岸侵蝕可能就會來到這條街道。