【大紀元2016年03月26日訊】舊金山市出租房市場水深火熱。市場嚴重供不應求，導致出租房租金高企，很多中低收入者要拿出三分之一甚至更多收入用於租房。但此時，舊金山有3萬套出租單位罷租，業主撤離出租市場。
按照舊金山現在的租金計算，3萬套出租單位，每月的租金總收入大概是1億美元。為什麼，這些業主放著灸手可熱的租金不收，寧可讓房子長期空著，也要撤離出租房市場呢？
業主：法規不合理，寧可不租
就這個問題，筆者訪問了舊金山華人小業主協會的主席招霞女士。
招霞說：舊金山市「不公正、不合理」的出租房法律，人為造成租房問題越來越嚴重，矛盾越來越尖銳。不僅傷害業主，也傷害了租客。
法律對業主是強迫性的、懲罰性的，業主動則得咎，一不小心會賠個傾家蕩產；另外，業主的房子一但租出去，可能幾十年都收不回來。法律缺乏彈性，業主就得規避風險。
如何得知有3萬套出租單位空置？招霞解釋：小業主提供了舊金山50%的出租房。舊金山的合法出租獨立單位，加上非法的一共有30萬套。官方公布的數字是5%的罷租，據我們掌握的情況，實際是10%左右的租戶，共計3萬個出租單位罷租。
租管太嚴 回收自住都困難
對絕大多數小業主來說，說到底買房是為了自住。他們需要一定的靈活性。孩子離家讀大學時，就把房子租出去4年時間，等孩子讀完書，再把房子收回來，讓孩子住。自己年輕時可以做二樓，將來老了，為行動方便會搬到一樓。
但在舊金山，只要租出去，就可能拿不回來自己的房子。有條件拿回來自住的，也可能要付幾萬美元搬家費給租客。有很多老僑，或者買房10年以上的業主（基本已經還清貸款），早就罷租了。
過往一年7、8條法律，今年以來，幾乎每個月出台一條新的管制法律，立法越來越嚴苛。業主們都成了驚弓之鳥，生怕如果不尋機棄船上岸，以後就再也沒有機會收回自己的房子。
業主反應比較強烈的法律條款有哪些呢？
一、房租上漲落後於通脹
業主必須統一遵守由租管局定下的租金年度漲幅。這漲幅每年按整個大灣區的通漲指數的六成調整（遠低於舊金山市的通漲率），最高不可以超出7%。（2010年舊金山市的租金漲幅是0.1%，1000元的租金漲1塊，等於沒漲，但該年舊金山市通脹是1.8%）。1993年以來，年度平均租金漲幅是2%。
業主反饋：近年，美國的通貨膨脹指數是每年3-5%。各行各業都會根據通脹指數給產品、服務加價。牛奶、食品年年漲價，政府和企業的工作人員也會每年加工資。為什麼租客可以3-5％的漲工資，我們業主就只能漲1-2%的租金？我們是外星人，不受通貨膨脹影響？
現實問題：一但現有租客選擇主動搬走，對新的租客，業主就要想辦法把過去幾年損失的租金都補回來。還要把未來幾年可能損失的租金，提前收回來。結果就是前租客享受，後租客遭殃。
二、舊金山房客：想住多久都行
舊金山市的法律還規定房東要想趕走房客，必須有足夠的法律理由。如果房東為了多漲房租而趕房客走，是違法的。即使簽署的租房合約到期，房東也要續約，除非房客主動離開，或有違反租房合約的行為。只要是普通住家的房子，都適用這些法律，商業房屋則不受這些法律限制。
如果房東想要賣房子，也不可以趕房客走。因為，房客是簽約租住房間，不論房東如何變化，這個租房合約都會有效。賣房子的時候，房客的租房合約也會一同賣給新的房東。
業主反饋：我們簽的租房合約其實是「無限期合同」。只要一個租客想住我們的房子，理論上，租客可以一直住在我的房子裡到他死為止。這必然會打壓房價。想自住的買家，根本就不考慮買這種滿租客的房子。
而想投資的人，也不願意買這種帶租客的房子，因為帶租客的物業往往租金很低，投資回報很低。
相反，如果房子全部空置，可以高出市價很多成交。有一幢2,000平方呎的空置房，賣了190萬。而馬路對面，一幢3,500呎的房子，因為帶有租客，只賣了180萬。
三、業主想收房？難於上青天
租客必須提前1個月通知房東,就可以無條件搬走。但房東只有在以下情況才可以收房:一是租客欠租,或遲交房租3個月。二是房東提出自住。但必須向租客每人賠償$5,890的搬遷費,小孩、長者和殘疾租客每人另加$3,800多(一家就得賠兩萬多元!),並且從此以後五年,不可以再出租這單位。
業主反饋：自己買的房子，在出租合同到期之後，不能收房自住，如果一定要收房自住，就得付一個租客家庭幾萬圓搬遷費。有哪個城市像舊金山這樣要給租客這麼多搬遷費的？業主要搬屋時，怎麼沒有人給搬遷費呢？我們都是工薪階層、納稅人啊！◇（下期待續，後續還有租客觀點）
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責任編輯：李曜宇
