大陸樓市「去庫存」變形記系列

「去庫存」變形記(1)大陸房價漲上天

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【大紀元2016年09月28日訊】(大紀元記者高紫檀報導)近期,大陸房地產瘋狂飆漲,隔天漲30萬人民幣竟成常態,買房如搶房,令人膛目結舌。中國人有錢嗎?如果評「全球房價最難負擔城市」,前十名很可能被中國城市包圓。可是誰在玩炒房遊戲?背後又是怎樣的驚人黑幕?又給中國經濟埋下怎樣的危機?黑幕重重,誰又是始作俑者?

(一)大陸房地產瘋狂 「去庫存新政」尷尬

2015年11月,習近平當局的「供給側改革」定下了五大任務「三去一降一補」,但9個月過去,去產能、去庫存、去槓桿和降成本的進展都偏離了中央原意。意外的樓市火爆,是造成改革變調的關鍵。

在樓市去庫存的同時,催生了一個更大的投機市場,也給中國經濟埋下了更嚴重的危機。

一套房隔天能漲30萬元!

「這次房地產價格的上漲是空前絕後的。」著名財經評論人葉檀這句話準確地描述了當前中國房地產市場的狀況。

大陸媒體報導,9月25日,深圳僑城尚寓6平方米「鴿籠房」9套極小戶型一個上午全部售罄,並且售出的均價達到15萬元/平方米,平均一套近90萬元。

《華夏時報》報導,最近一直計劃購房的北京李女士稱,其在中秋看房,看好了一套,隔了一天就被人搶了。後來又看了一個,說好300萬,一說去看房,就瞬間漲到330萬了。

北京天通苑某房產中介稱,業主不斷坐地起價,一套房隔天漲個30萬的情況太多了。

根據深圳房地產信息網監測, 9月12日-9月16日,深圳新房成交均價達到67120元/平方米,環比上週54284元/平方米上漲高達23.6%,同比去年9月更是大幅上漲近八成。成交均價最高的是9月14日,當天均價高達77,231元/平方米,共成交31套。

一線城市樓市價格「高歌猛進」的同時,也帶動著二線城市樓市價格的上揚。

在杭州,《中財網》報導,某位北京居民上個月在位於杭州蕭山區地鐵1號線濱康路出口的陽光城上府,買入一套89平方米的兩居室,折合單價21,800元/平方米,這個月,該樓盤已經漲至3,2000元/平方米。一個月每平米漲了一萬元!

另一位吳先生9月份在杭州運河東路以3.1萬元/平米的價格入手了一套200平米的房產,購買後第二天就漲了2000元/平米。

房價瘋狂上漲成普遍態勢

事實上,大陸房價的瘋狂上漲已經成了普遍的態勢。

9月19日,中共官方統計局公布了8月份中國70個大中城市住宅銷售價格變化情況。根據統計,8月份70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅1.3%,這也是2010年5月份以來的最高環比增幅,即創下了近76個月的新高。

統計數據還顯示,住宅銷售價格環比、同比上漲的城市數量持續增加,上漲的城市有64個,二手住宅價格上漲的城市有57個。同時,一線和部分熱點二線城市住宅成交價格增幅繼續擴大。

其中,8月份北京新建商品住宅和二手房成交價格分別環比上漲3.8%和3.9%,上漲速度遠高於7月份的1.7%和1.6%。新建商品住宅環比價格變動中,最高漲幅為鄭州市,上漲5.6%,上海漲幅也超5%。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓評論稱,8月70個大中城市房價呈現「普遍上漲、加速上漲、漲幅擴大」的趨勢。

不過,最能反映當今中國房地產市場瘋狂的,還是中國房地產業協會所公布的「中國行政區住宅房價排行榜」。

在這些以區縣行政區為統計單元的數據中,8月份房價一年來漲幅超過40%的,竟高達35個。漲幅超過30%的,高達87個,漲幅榜前100名的漲幅均超過了27%。

上海一地,房價漲幅超過40%以上的就有楊浦區(漲幅為46.28%)、普陀區(漲幅為45.05%)、寶山區(漲幅為42.54%)等;北京也有10個月登上了中國行政區房價漲幅的前100名排行榜。

作為二線城市的南京和廈門,也分別有6個、3個和4個區級行政區進入了房價漲幅「百強」。其中,廈門的同安區,更以49.03%的漲幅高居中國房價漲幅「百強之首」

見過這種陣勢?不是買房,是搶房!

樓價的高漲沒有令購房者望而卻步,反而更激發出「買房就能坐著賺錢」的心理,購房者蜂擁而上,買房成了「搶房」。

綜合大陸媒體報導,許多城市樓盤的開盤現場人山人海,數千人搶房。中秋節期間,鄭州搶房「如擠春運」,上海老太太直接打「飛的」來搶;合肥購房者冒雨搶房;杭州樓市在19日限購前夜成交破紀錄,銷售拿著POS機趕往上海簽單⋯⋯

鄭州:

「給你一分鐘時間,趕快定!定不定?不定的話趕快出去,後面還有一波等著呢。」置業顧問急促地說。

中財網9月22日報導,鄭州一所小學的劉老師還是對戶型不太滿意,猶豫了兩小時,中意的18層房就被搶光了,最後只能選擇14層。他在填表交費時,聽到旁邊有人嚷嚷著要買14層的房子,趕快飛速填好表格,交費後才舒了一口氣。

「跟打仗一樣,競爭者太多,」劉先生說。

濟南:

「搶不上的客戶有的都急哭了。」售樓人員都驚呼:沒想到如此瘋狂!和訊網報導,9月17日,在濟南某樓盤,很多人「跑著選」房,有的甚至幾秒鐘就定下一套。

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「搶不上的客戶有的都急哭了。」售樓人員都驚呼:沒想到如此瘋狂!(網絡圖片)

9月20日,濟南唐冶新城魯能泰山七號開盤,1224套房子開盤被搶空。《21世紀經濟報導》報導,最近一段時期,在唐冶新城內,不僅有樓盤在開盤2小時內售罄,還有投資客在樓盤開盤現場公然加價賣號,炒房客搖到號後公然加價3萬至15萬不等倒號。

買房還要靠關係走後門,有炒號客靠關係拿到號後公然賣號,開價上萬。

濟南密密麻麻擠滿了打算買房的人。(網絡圖片)
濟南密密麻麻擠滿了打算買房的人。(網絡圖片)

 

杭州:

9月17日,中秋假期最後一天,杭州天都城部分房源開盤引發了買房人的搶購潮。《新京報》報導,376套房源引發了近2000人爭搶,最後不到3小時售罄;浙江湖州某盤開盤,多組客戶搶1套房子,2個小時賣完一棟樓。

9月18日,杭州宣布從19日起實施限購。半夜12點左右,某中介公司現場。(網絡圖片)
9月18日,杭州宣布從19日起實施限購。半夜12點左右,某中介公司現場。(網絡圖片)

北京:

北京樓市多個項目在近期也頻頻發生「搶房」事件。《新京報》報導,位於門頭溝區域的電建·金地華宸官方披露的數據,在剛剛過去的8月底開盤首日,僅推出156套平墅產品,套均價格在800萬元左右。

清晨6點就有客戶陸續到場排隊,上午9點半正式開盤後僅用了40分鐘,156套房源便被「搶購」一空,平均一分鐘銷售4套。而在7月中旬,豐臺區花鄉板塊的首開華潤城開盤,300多套房源在8個小時之內全部售罄。

還有業內人士透露,北京市場上幾個即將入市的純新盤項目都已被「關係戶」堵得水泄不通。「如果關係不夠硬,真的有可能買不到。」

一家上市房地產企業相關負責人稱,現在的市場確實太火,有一種閉著眼,買房子的人都會衝上來的感覺。

樓市的火熱也引發土地市場價格飆升,「地王」頻現。據統計,前8個月 中國「地王」數量已達194宗。2016年1-8月,中國二線城市住宅用地共成交的建設用地面積為8565.09萬平米,環比增長11.6%。

與此同時,前8月中國二線城市住宅用地的成交均價為9966.24元/平米,環比2015年前8月上漲近八成,創下歷史紀錄。

業界預計,全年中國「地王」數量將創歷史新高,土地價格進而傳導至房價無法避免。

限購更刺激了成交和房價

面對樓市瘋狂,近期包括廈門、蘇州、杭州、南京在內的熱點二線城市陸續推出限購政策以抑制過熱的樓市,然而結果並不理想。

9月25日,南京市政府宣布9月26日起執行房地產市場限購政策。隨後,南京城迅即上演了瘋狂購房日。

「從來沒有這麼緊張過」,突如其來的「限購令」,令不少開發商措手不及。《揚子晚報》報導,只有交納定金、簽訂認購協議、上傳合同的才不受影響,所以多家樓盤的營銷人員不得不連夜加班上傳合同。

限購前一天的銷售數據也達到了驚人的峰值:截止到當晚23點,新房共認購1570套,成交1604套。雙雙創歷史紀錄,銷售員忙到累癱,「從來沒有這麼緊張過」。

9月18日,杭州宣布從19日起實施限購。就在這條政策發布之後,整個城市掀起購房狂潮。

據當地媒體報導,在不到15個小時的時間內,杭州共成交了5105套房,其中新房共售出3265套,這個數據已接近9月5日-9月11日一週的成交量。

媒體曝料,面對接連而來的購房者,有房東臨時坐地起價,要求漲價15萬。讓人不禁感嘆,沒有一個城市限購,樓市不漲價的。

葉檀評論稱,我們暫時沒有辦法控制住房地產的瘋狂上漲,無論是發社論,還是限購,限購只不過證明了房地產的實力。「我們正在見證中國房地產的瘋狂歷史。」

面對樓市瘋狂,中共官方喉舌《人民日報》海外版公眾號「俠客島」也發文稱:「房價就是這個時代最大的故事,超越了友情、愛情與親情,擊敗了文學、音樂與圖畫,成為能敲動整個城市神經的唯一樂器。」

樓市「南轅北轍」 「去庫存新政」陷尷尬

9個月前,習、李的「供給側改革」提出樓市「去庫存」,要求「鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格」。也就是期望通過降低房價,讓更多民眾能買得起房,從而激活和擴大有效需求,既消化過去幾年樓市限購造成的待售房屋過剩問題,又解決居民住房困難,同時又不會刺激到樓價。

但實際情況卻是,儘管中國商品房可銷售面積在「搶房」大軍持續搶房下,已經連續6個月下降,但沒有庫存壓力的一、二線城市樓價被進一步推高,需要去庫存的三、四線城市反而沒有太大起色;同時原本為了去庫存,而自去年開始放鬆的調控政策,亦因一、二線城市樓市過旺而要再次收緊。

《明報》評論稱,政策轉了一圈,樓價高了,該去的庫存還在,而且房貸增加、地王頻現,泡沫甚至較未去庫存之前還大,這與中共政治局會議提出要「抑制資產泡沫」,已經完全南轅北轍。

內地經濟學家馬光遠表示,今年樓市主題是「去庫存」,但從目前表現看已經完全離題,離題的基本原因亦已清晰,皆因去庫存政策被誤導,不單止推高沒有庫存問題的一、二線城市樓價,同時,本身為穩增長及支援實體經濟而釋放出來的流動性反而進入了個人房貸及地產商融資,導致他們能夠以高槓桿買樓及拿地。

有外界評論稱,中國樓市「去庫存」「去槓桿」已經雙雙背離了習、李的「供給側改革」,官方的「新政」僅剩一地尷尬。#

責任編輯:孫芸

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