【大紀元2017年01月28日訊】（大紀元記者高紫檀綜合報導）大陸房地產泡沫高企，不少中、低產階層望房價興嘆，究竟房地產開發成本占房價多少？誰在高房價中謀利？近日，大陸資深地產人將房地產流程及開發成本曝光，開發商「借雞生蛋」，毛利約占總房價的40%。然而房地產專家則稱，其實獲利最大的不是開發商，而是中共政府的土地財政。
房地產商「借雞生蛋」 行業毛利約40%
據大陸經濟網商「融360」報導，一位大陸資深地產人曝光了房地產開發流程及成本黑幕。報導稱，任何一個房地產商在項目開發的過程中，都有著一套相似的資金經營規律和保底盈利祕訣。
該地產人介紹，房地產開發商的開發流程為：前期，開發商只投入占整個開發40%的資金用於拿地，拿地之後開始從銀行申請貸款，然後拿銀行的錢開始項目開發（諮詢，設計、規劃，動工等，後續也會計算這些環節的成本），在銀行貸款還沒有花完的時候，就可以開始預售或認籌預售。
中期，拍完號、選完房之後一般需要等2個月甚至更久的時間，等到項目預售證下來之後，才會通知準業主來簽購房合同。之後，成百上千位的業主紛紛開始從銀行貸款，購房者貸款審批之後，就會有數十億的購房款流入開發商的帳戶。回籠資金就是從這開始的。
最終，開發商拿著購房者的錢去大肆開發，建造樓宇、設計景觀、引進配套、聘請物業等等。整體流程，開發商只支出了拿地和前期籌備階段的成本，後續一系列的流程就是「借雞下蛋」了。
該地產人分析，房價的構成有五種：第一項是財務、銷售及管理費用；第二項是工程建設及配套成本；第三項是土地成本；第四項是各類稅費；第五項是企業利潤。一般來說，在這五項構成因素中，除去第一項成本相對穩定，後面四項才是真正影響房價的變量，尤其是二、三、四項可以占到房價總成本的近六成。
房價對外銷售價格則是地產商在成本基礎上加上一定利潤，該地產人曝光，目前房地產行業毛利率大概在40%。
北京房價高出成本6倍
不過，在房價嚴重泡沫化的大陸一線城市，這一行業毛利率則更為誇張。
據「中國經濟網」近日報導，中共國務院研究室司長唐元在接受採訪時指出，在中國房價大幅上漲的背後，是價格嚴重背離價值的基本事實，是住房功能的嚴重異化。據其調查，目前北京市主城區商品房的開發成本（含地價）只有每平方米1萬元左右，而銷售均價達到每平方米6萬元左右，價格高出成本6倍以上。
謝逸楓：賣地31萬億！土地財政才是房價暴漲大贏家
許多人將高房價歸咎於中共政府的土地財政，這一觀點繼續得到專家的支持。
近日，中共財政部公布的數據顯示，2016年中國國有土地使用權出讓收入37,457億元，同比增長15.1%，比上年提高36.5個百分點。
據統計，自1999年至2016年，中國土地出讓收入總額已經突破31萬億元。
中原地產數據顯示，從中國賣地最多的50個城市看，2016年合計土地出讓金達到2.69萬億元，同比上漲34%，而成交的土地面積則沒有上漲，合計50個城市成交12.27億平方米，相比2015年同期的13.06億平方米出現了下降。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓據此發布博文表示：賣地31萬億！土地財政才是房價暴漲大贏家。#
責任編輯：孫芸
