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有缘千里来相聚 房東如何維護自身權益

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【大紀元2017年10月05日訊】最近聽了一場關於房東房客的講座,主講人是本地經驗豐富的法律顧問(Paralegal),「傳授」了房東必備核心祕笈。

在安省,規管房東房客關係,保障雙方平等權益的法案叫做【住宅租賃法Residential Tenancy Act, 2006修訂版】。一旦牽扯到住宅租賃法,就非常複雜和講究了。但大家可能有所耳聞,有一種租賃關係不受這項法案約束,那就是房東或房東的家人與房客共用廚房或衛生間。如果您是這樣的房東,而您的房客是欠租耍賴,那您只需請來警察,應用「侵犯私人領地」(Trespass)的控訴,將壞房客直接請走,非常簡單。

房東維護自身權益的關鍵點:

1.招租時不能操之過急,以穩妥為先,精挑細選好房客。

2.出現欠租後,準時和房客溝通,第一時間採取追討房租的措施。

3.當租客出現單方違約現象後,嚴格遵照租約條款,保障房東合法權益(請注意,這裡不是教導房東要做心狠手辣的商人,而是在關鍵時刻能夠利用法律條文,站在「理」上自我保護)。

招租:

要想找個順心省心的房客,就要在招租階段把好關。想今日掛牌,明日就收租?除非您的運勢超好。根據很多房東的經驗,世界上80%的房客都是好房客。

那如何識別「高危房客」呢?一類是一眼看上去就明顯有問題的:如信用紀錄差、沒有固定收入和工作,談吐上就不讓人信任的;還有一類是巧言令色,一上來就大包大攬,恨不得明天就交上全年房租,立刻搬進您家的。

遠離「高危房客」的辦法,就是對信用紀錄、工作證明的核查篩選以及面談觀察。除了紙上的證據,見面談天是相當靠譜的方法。沏上一杯茶,坐下來聊聊天,從而得知房客的家里人口、工作情況、為何搬家、幾人入住等情況。在閒聊的過程中,直覺應該可以告訴您,這是不是理想的房客。

面試過程中,要是覺得該房客可疑,避開為上,最好的說辭可以是:我家媳婦/先生今天也在見租客呢,如果今天晚上6點我們還沒給你電話,就說明我們租給別人了。

有時候房東太實誠,很容易會惹火上身。有這麼一位房東大媽,一接電話,聽出來是印度人,馬上就在電話裡跟人家說:你們這咖喱味咱受不了,咱不租;再一接電話,是個帶著小孩的婦女,大媽問:父親呢?回答,沒有父親。大媽又問,是不是黑人,婦女說,是。大媽馬上宣布,不租給單身媽媽,也不租給黑人。結果,這位婦女直接把大媽告到了安省人權委員會,理由是赤裸裸的種族歧視!

安省人權法裡規定了,房東不得因為求租人的種族、族裔、膚色、家庭婚姻狀況、性別取向、年齡而拒絕出租。如果您真的有所顧慮,不願將房子租給某些群體,把理由放自己心裡就好了。拒絕的說辭一句就夠了:我家媳婦/先生今天也在見租客呢,如果今晚6點我們還沒給你電話,就說明我們租給別人了。

租約:

有位房東大爺找法律顧問訴苦,反映其房客欠租已經3個多月了。但是當時沒簽租約,所以一直拖著沒採取措施。難道「沒有書面租約」就等於「沒有租約」? 這是個非常大的誤區!

住宅租賃法中對租約的定義是:可以是書面的、口頭的或默認的 (Written,Oral,Implied)。

書面租約是不得違背住宅租賃法精神的,而口頭租約的例子也很多,現在主要來講講默認租約的概念。

舉個例子,老賈的小學同學移民落地多倫多,為表主人盛情,老賈把地下室給他一家住,還在租金上打折。幾個月後,同學由於囊中羞澀開始欠租,老賈去要租金,他卻說,我不是租客啊,咱是老同學了,前幾個月的錢,那是我的心意。對質公堂後,房東租客委員會的委員認為,根據交租的歷史和雙方的證詞,委員認為「租賃關係」已經由雙方的行為默認存在了。

回到張大爺的案例,沒有書面租約並不可怕,可怕的是大爺連租客的全名都不清楚,只知道男的叫Jack, 女的叫Nancy。即使想發一封討租信,都不知道向誰去討。在法律顧問的建議下,張大爺試圖從租客信箱的信件中獲得蛛絲馬跡,但是信箱乾乾淨淨,半片紙都沒有。最後,倒霉的張大爺雇傭了私家偵探才得到租客全名。從這個案例可以看出租約的必要點是,至少得知道租客的全名。

書面租約不需要長篇大論,甚至用中文起草都可以。一旦出現糾紛要上法庭,找個認證的翻譯翻成英文即可。講座主講人還提示房東們: 手機好修,航空母艦難修,租約也是一樣,條款太多太細可能反而帶來不必要的後患。

所以租約必須包括以下幾個基本信息:

1. 租客與房東的全名

2. 每月房租的數額

3. 起租的時間和期限

4. 房東的通訊方式,以及能向房東呈交文件的地址(法律上稱作Service Address)

5. 租金繳付方式

6. 租金裡所包括的使用內容(水、電、取暖、停車、通訊、電視網絡等等)

另外,為了預防租客「玩失蹤」,房東可以要求租客提交駕照的複印件,以便在租客更換地址後仍然有可能追尋其下落。

而且需要注意的是,租約擬好後,房東房客需要在21天內達成人手一份。

房租收據

【住宅租賃法】規定,房東必須向房客提供租金收據。否則會有罰則處理。收據可以非常簡單,不拘式樣。說明誰收了誰的多少錢,是哪個月的房租就可以了。自己留下一份存檔。

如果您把招租和租約這兩個部分處理得完備嚴謹,一般情況下,比較容易避免欠租、追討,乃至驅逐這些不愉快的經歷。

茫茫人海,房東房客有緣千里來相會,和氣生財最理想。房東逢年過節給房客準備一份小禮物也是再正常不過的。主講人就舉例說,一位房東將房子內的臥室分租給兩位小留學生,分別是一位男生一位女生。幾年過去,這兩位室友喜結連理;再幾年過去,寶寶出生,小家庭初具規模,但一直沒有搬離。房客住的開心,房東生意做得省心。何樂而不為!

本期的見聞就寫到這裡。下週我們繼續探討欠租、追討、驅逐所要面臨的程序。

責任編輯:芮蕾

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