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唱完紅臉唱黑臉 當個房東不容易:追租維權有理有節

租房和買房二者各有利弊。(攝影:陳明/大紀元)

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【大紀元2017年10月05日訊】上週我們分享了當房東的兩個關鍵步驟:一,找到靠譜的房客,保您年年有餘;二,簽署有的放矢的租約,讓您高枕無憂。話雖如此,任何盈利的生意也伴隨著風險。當房東的,既要有未雨綢繆的視界,也要有兵來將擋的氣度,該唱紅臉唱紅臉,該唱黑臉唱黑臉。

房東維護自身權益的關鍵點:

1.招租時不能操之過急,以穩妥為先,精挑細選好房客

2.出現欠租後,準時和房客溝通,第一時間採取追討房租的措施。

3.當租客出現單方違約現象後,嚴格遵照租約條款,保障房東合法權益(請注意,這裡不是教導房東要做心狠手辣的商人,而是在關鍵時刻能夠利用法律條文,站在「理」上自我保護)。

本期文章中,我們來談談房東房客出現糾紛後如何應對。根據法律顧問的觀察,打到委員會的官司,80%是由於「欠租」。此外,還可能出現房客單方違約,房東房客個人、情感糾紛等等。

追討欠租,有理有節

當房客開始欠租或遲交房租時,不必大動肝火,也不要把門鎖換掉讓房客露宿街頭。房東應依照【住宅租賃法】所規定的步驟,採取以下合理的追討措施:

1. 向房客呈交Form N4。此通告表的名稱是「由於房客欠租,提前結束租約」。如果您每月1號收房租,等到1號的午夜12點過了錢還沒到,您就可以把這通告送上門去了。通告中宣布:請您在終止日前(Termination Date)繳納房租,否則打包走人。在表格中,您需要正確填寫所欠房租的數目,並計算出「合約終止日」——以月和年為單位的租約,終止日是此表呈交後的第14天。注意,如果終止日寫錯了:即便只少了一天,通知都無效,房東必須從頭來過!

2.此表上必須寫清房客的全名以及出租單位的完整地址,並帶有房東的簽名和日期。

3. 如何「有效」向房客呈交表格,【住宅租賃法】第191條列出了委員會承認的送達方式:

a.親手交給房客本人

b. 親手交給住在出租單位裡的,看起來像是成年人的人

c. 投放在租客日常接受郵件的信箱裡

d.將表格寄送到房東所瞭解的租客最近居住或做生意的地址

e. 快遞送給房客

f. 用傳真發到房客的住宅或公司

g. 把通知放到出租單位的門下頭,或是從門上的郵件口投入屋內

h. 即便房東沒有採取上述方式,如果能證明通告中的信息在規定的時限內傳達到了房客耳中,仍然算有效呈送

4. 如果房客在「終止日」前交上了房租,一切照舊,平安無事。不過,這份N4表格成為了房客拖延交租的證據,請您仔細備案,如果房客故伎重演多次,房東便可用「頻繁拖延交租」為理由,向房東租客委員會申請結束租約,驅逐房客。拖延多少次就算「頻繁」?根據法律顧問的觀察,3次即可。

5. 如果房客在終止日結束時未交房租,打包走人。您可以立即發布新的招租廣告。那麼欠的房租怎麼辦?房客搬走後,房東租客委員會不再有權限幫您要債,您應該追討欠租的地方是「小額法庭」。

6. 最差的結果是,房客即不交錢也不走人。您只好每天數著日曆,終於數到第14天,您可以向委員會提交驅逐申請啦!申請費是170加元。

7. 當委員會審核過您的申請後,會給出一個聽證日期。

8. 聽證日期到了,您帶著所有的證據:遲到的支票,跳票的銀行證明,您和租客之間的郵件來到委員會。您望眼慾穿期待與房客的對峙,但只迎來一位代理人站在房客的位置,告訴委員:房客他老人家病了,請求延期開庭。法律顧問告訴我們,在這個時候,您最好的辦法就是以無辜的表情對委員和對方代理說:「病了?我深表同情啊,那就請委員再給個日子吧。」

9. 病過一次的房客,不能永遠病下去。如果下次開庭,他老人家依然不現身。您就可以要求委員,在房客缺席的情況下進行聽證並給出裁決。

法律顧問特別提醒:為了得到委員的信賴,作為房東,您一定要以「無辜謙遜」的面貌出現在聽證上。而不是「財大氣粗、有理不讓人、無理攪三分的大地主」。錯誤的態度不但無法幫您討回公道,反而可能將您變成「侵犯房客權益的壞房東」,讓您費盡周折,空手而歸。

10. 經過證據的陳述,您終於得到了您想要的那張裁決「驅逐令」 (eviction order):限房客10天之內必須搬走!

11. 10天快到了,發現租客依然在您的房子裡,您只好帶著驅逐令原件,來到高等法院的 Sheriff 辦公室,請求強制執行,這個部門的全名叫做 Superior Court of Justice Enforcement Office。多倫多的辦公地址為 393 University Ave, 19th Floor。申請費用330加元。

12. Sheriff收到您的申請後,會向房客發出最後通牒「Notice to Vacate」。若房客依然無動於衷,Sheriff就會通知房東:買把新鎖,在某年某月某日幾時幾分進行現場驅逐。

13. 您或您的代理人需要在驅逐日當天按時到達出租單位。Sheriff上前敲門,要求房客離開。如果房客不能「主動自願」離開,Sheriff有權使用「武力」將房客從房子中帶出。接著,你需要當著Sheriff的面更換門鎖。

14. 房客是走人了,一屋子家具怎麼辦?在驅逐發生後的72小時內,您需要保留房客的所有物件,並在房客的請求下允許他們運走。72小時候後,如果房客沒有聯絡您,您可以將其物品自行處理。

15. 房客終於走了,但欠的房租還沒交上。您只好草小額法庭,通過訴訟的方式進行欠租追討。

根據法律顧問的經驗,硝煙味道十足的上門驅逐實屬罕見。作為房東,您也不希望遭遇這樣不愉快的一刻。

收回自用,理由必須十分充分

當然,您的房客可以是標準的五好房客,按時交租、從不惹是生非。可是您依然想結束這份租約,怎麼辦? 收回自用恐怕是您唯一的選擇。收回自用沒有聽上去那麼簡單。

首先,收回自用的主人是誰?

住宅租賃法第48條這麼說:

• 房主

• 房主的配偶

• 房主或配偶的子女或父母

• 任何為房東或以上家人提供護理的人(當以上所述人士也住在房子內)

收回自用的充足理由是什麼?如果您有兩套房,您說,A房子我住膩了,想搬到B房子有新鮮感。對不起,這理由在委員會面前不成理由,不能成為驅逐房客的借口。您必須向委員會證明,您和家人是礙於生活的必須才收回出租單位的,理由如下:

• 除了這套出租單位,您或您的家人無處可住;

• 這套出租單位比您現在的住址方便很多,無論是大人上班、孩子上學、老人出行,都決定了您搬到出租單位實在是合情合理;

• 您或家人是真心要搬到出租公寓,並做好了搬家入住的準備

法律顧問給我們舉了這樣一個例子:一個房東家庭和租客發生了私人矛盾,想要房客搬家,但找不到任何借口,只好走出「收回自用」這步棋。可惜,房東一家三代住在4居室的獨立屋,而出租單位是一臥室的公寓,根本住不下一大家子人。再說,房東的單位和孩子的日托中心都在獨立屋附近,和公寓相距甚遠。結果,委員會拒絕了房東的申請。

責任編輯:芮蕾

 

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