【大紀元2017年06月01日訊】目前，大陸上市房企的平均負債率已經高達96%。現在賣房子的遠比買房子的焦慮，有大陸學者提醒買房者：現在買房就等於是在替這些房企還債，所以不要著急出手。
房企債台高築 買房者在替其還債
現在大陸房企已經債台高築了。數據顯示，大陸142家地產企業負債總量接近3.4萬億人民幣。目前大陸上市房企的平均負債率也已經高達96%。2010年房企平均的負債率只有74.5%。這些年的房企向銀行借錢越來越多，產生的風險越來越大。
大陸社會經濟史研究者、財經專欄作家孫驍驥5月31日在「驥觀天下」撰文表示，雖然房企負債率這麼高，但是房企還在不停拿地補倉，拿地越多欠銀行的債就越多；按照香港投資研究集團今年初對媒體的表述，「中國負債較為嚴重的開發商正處在刀鋒邊緣」。
房地產開發時候的貸款主要是以土地和在建工程作為抵押擔保的貸款。這些貸款的還款來源很重要的一部分就是來自於開發項目未來產生的現金流，另外也包括土地和在建工程本身的價值。所以，開發商要在還款期限內儘快盡多地高價賣出房子。
也就是說當民眾買房子時是在替開發商還債，也在幫助銀行收回貸款，減小了系統性風險爆發的可能。這就可以解釋為什麼現在開發商在三四線的新樓盤要人為製造很多促銷噱頭。
他們不希望看到房價出現下跌或是銷售量低迷，這都可能使得房企無法及時償還貸款，造成銀行方面極大的債務風險。
所以，買房者必需清楚地意識到：在購房以前，你並不欠任何人的錢；而房企在賣出房子以前，一屁股都是欠債。賣房的其實遠比買房的著急。
這也可以解釋為什麼4月份在一線城市商品房銷售面積同比減少41.3%，二線城市減少37.8%的情況下，三四線城市商品房銷售面積反而是同比上升21.8%。
房地產商瘋狂拿地 以債養債
房企現在大舉進軍三四線城市拿地開發房地產也和房企的債務有關。
房地產開發貸款目前的抵押率一般在70%以下，即只要地價和在建工程價格下跌不超過30%，即便是在開發商暫時無法用現金還款的情況下，銀行也能通過處置抵押物來收回資金。
所以，房企必須要保證房價和地價不跌，而且土地還得持續賣，持續開發。用新開發的項目作為抵押品，來擔保之前的欠債。在這種情況下，房企就必然是無度開發，瘋狂拿地，以債養債，以地養債。
孫驍驥認為這一趨勢目前還無法主動停止下來。因為現在地方政府債務也很嚴重，要靠出讓土地來還錢，因此並不會停止與地產商的合作。
中國指數研究院的數據顯示，今年4月大陸三百個城市的土地出讓金同比增加35%，環比增加8%，其中重點50個城市出讓土地金額達到7600億元，上漲53%。地方政府依然在賣地，房企在圈地。這和過去熟悉的地產經濟沒有本質的不同，而且勢頭還更猛了。
瘋狂借債的背後，是持續的土地開發。土地財政、地產經濟的套路還延續。在基本套路不變的情況下，房子是用來還債的──你付錢，他還債。
中國樓市是龐氏騙局
孫驍驥認為中國的樓市，從頭至尾就是一場龐氏騙局。房企交出了第一棒，然後棒子不斷下傳，因為接盤的人實在太多，騙局到現在還沒有破滅。個人、企業最後大家都被繞了進去。
隨著時間的推移，民眾終究會有摸清套路的一天，樓市就只剩投機者自己和自己玩，這場樓市的泡沫遊戲，便到了無以為繼的時候。
目前，當局的樓市政策在去庫存，房企卻在補庫存，一邊挖坑，一邊填土。最後被玩死的是廣大的購房者以及整個地產行業。
海外評論人士文小剛對此表示，當局已經開始嚴格控制房地產發債融資，日前又基本停止了房地產海外發債，房地產公司融資渠道基本被堵死了。而在近來嚴厲調控之下，大陸重點城市的樓市成交量開始下降，房地產公司回款速度放緩，已經有業界人士預計環北京樓價有下跌風險，只是現在沒人敢捅破這層窗戶紙。房地產公司還款期限將在今年底步入高潮。一旦房價下跌，房地產公司回款放慢，房地產公司資金鏈有斷裂的危險，屆時將危及整個銀行系統以至金融業。#
責任編輯：劉毅
