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舊金山灣區房地產

為什麼灣區房地產未來會繼續看漲?(下)

亞裔人口持續移入,帶動房地產白熱化

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【大紀元2017年09月19日訊】文:Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀
灣區未來房地產上漲的主要因素分析(接上期)

4.房貸利率將長期看低

稅收與利率是美國政府進行宏觀經濟調控,兩個最主要的手段。政府通過加稅或減稅來影響某些行業的發展,或對國民收入進行二次分配,以達到提高就業、增加收入、發展經濟的目標。同樣,政府也可以通過對利率的調整,刺激經濟的發展,或者抑制過熱的經濟。

由於全球一體化,美國的經濟發展不僅僅受國內各種因素的影響,也越來越多對受世界經濟的影響。這樣一來,政府利用稅收和利率政策的作用,就會受到不利的影響。因此,可以預見,政府維持較低的利率,以獲得長期的經濟發展,是一種必需的宏觀政策。

在利息方面,美國在2008年經濟危機後,一直採取了比較低的利率政策,讓利息一直維持在歷史上比較低的檔區。比如在1980年代的時候,房屋的貸款利率曾高達16%~17%。而目前的房貸利率,30年固定期的利率,僅為4%左右。考慮到灣區強勁的市場需求,即使以後貸款利率上漲一些,與上世紀動輒10%以上的貸款利率相比,也還是很低的。所以利率對灣區未來房市上漲的影響不大。

5.灣區生活將逐漸亞洲化

灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化。這是因為在目前的新移民中,亞裔占據了很大的比例。如果從買家、賣家的組成分布來說,目前灣區的賣家大多數是白人,而買家大多是亞裔人。

賣家基本上是上一波無線電和硬件行業發展的受益者,從1950年代開始,因為灣區蓬勃的就業機會進入灣區。目前這批人已經陸續進入退休年齡,開始賣掉自己的房子,搬到自己的故鄉或灣區周邊比較便宜的城市,用他們在灣區房產上積累的財富,去享受一個快樂溫馨的退休生活。

而目前的買家基本上以中國人、印度人等亞裔人口為主。傳統上,亞洲文化非常注重房地產的投資。中國古語說:「有土斯有才」。這種觀念不僅讓亞洲人自己注重買房,也帶動了其他種族的買房投資的熱情。而且,亞洲人比較喜歡都市化的生活,導致灣區都市人口密度越來越大,城市化越來越明顯,因此也會帶動灣區的房價越來越貴。

6.通貨膨脹將長期持續

通貨膨脹是經濟發展的衍生物,是對物價上漲或貨幣貶值的一種概括性說法。雖然美國的通貨膨脹情況,在世界範圍來說是比較小的,但長時間的通貨膨脹依然會對生活和投資造成巨大的影響。下表列出了過去20年間美國消費指數(12月份對比)的通貨膨脹率情況。

圖表:過去20年間美國的通貨膨脹率。(Wayne Wang提供)
圖表:過去20年間美國的通貨膨脹率。(Wayne Wang提供)

很顯然,通貨膨脹是一路向上的,即使是在嚴重經濟危機的2008年,情況也不例外。因此,物價上漲、貨幣貶值,自然也會推高房地產等具有投資價值的物價升高。或者也可以反過來說,房地產投資是對抗通貨膨脹,最有效的投資管道之一。

正如我們在前面第一部分提到的Palo Alto房產信息,在過去的30年間,房子價格增長了6倍,平均年增長18.27%。如果減去3%的平均通脹率,以及1.25%的房地產稅率,實際年增長率也有14%了,當然是非常可觀的回報了。因此,即使是只考慮通貨膨脹這一個因素,未來房價的上漲也是完全可能的。(完)

灣區房地產,請聯繫Wayne Wang
電話:(510)366-1986
郵箱:wangwl@hotmail.com
網站:www.DrWangHome.com

本文刊載於舊金山9月2日地產專版,請點閱
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責任編輯:李歐

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