UCI教授:用地法規推動房價上漲

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【大紀元2018年01月29日訊】(大紀元記者張岳爾灣報導)房價高了好不好?答案因人而異。加州大學爾灣分校(UCI)的公共經濟學教授詹·布魯根(Jan Brueckner )則表示房價上升對當地經濟發展弊大於利,而政府用地法規過多是推動房價上漲的一大因素。

加州大學爾灣分校進行的這項研究中,基普·傑克遜(Kip Jackson)博士綜合了加州400多個城市自20世紀70年代之後的房價信息,並將政府用地法規逐一歸類,例如建築許可額度、最大住戶密度、最小房屋面積、城鎮發展邊界等等。研究發現,每增加一項用地法規,在一個有5.5萬人口的城市,住宅供應數量會相應減少40棟,而房價相應上漲約5%。

考慮到橙縣和洛杉磯的房價較高,可能讀者會猜想這兩個地區的用地法規最多最嚴苛。布魯根教授表示,研究結果並非如此。北加州的聖克拉拉縣(Santa Clara)、馬林縣(Marin )和康特拉科斯塔縣(Contra Costa)用地法規對房價增長的影響最大,其次是南加州的河濱縣、聖地亞哥和聖芭芭拉縣。再次才是橙縣和洛杉磯地區。

用地法規如何刺激房價上漲呢?布魯根教授表示有兩大原因。一是用地法規直接限制了房屋的供應量。二是用地法規的出臺讓人感覺是要改善當地居民的生活質量,所以又刺激了人口流入。也就是,房屋供應減少,需求卻增加了。

房價上漲的直接受益者是現有的業主,而新的購房者和租客則面對更大的成本壓力。這是從個體角度分析。如果從宏觀角度分析,布魯根教授認為,房價的過高會影響當地的人才供應,從而不利於雇主和經濟的長期良性發展。

Zillow 公司總裁斯本瑟·拉斯考夫(Spencer Rascoff )有類似的觀點。他在1月24日的發言中列舉數據,表示舊金山地區的租客平均把42%的收入用來付房租,而洛杉磯和橙縣的平均租金和收入的比例亦分別高達49%和43%,遠高出全美平均的29%。◇

Zillow 公司總裁斯本瑟·拉斯考夫(Spencer Rascoff )1月24日在爾灣2018年經濟展望會議上發言。(張岳/大紀元)

責任編輯:方平

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