【大紀元2018年04月13日訊】一旦投資人了解何謂「資本化率」(Cap rate) ，或稱「收益率」，以及如何計算它，便能很快地比較出不同房地產間的收益及其中所隱含的風險。整體來說，風險越高、資本化率(報酬率)越高。我們看過很多投資人為了追逐收入而買了擁有最高現金流的房產，但是他們常因此而忽略了投資高收入房產的優點與缺點。
出租房產：風險越低、收益越低
我們用一個低風險的出租房產來舉例說明。擁有高品質租客的「三淨租賃房產」(NNN Lease)是一項頗受歡迎的投資，投資者需要尋找所謂的良好信用租戶(credit tenant)。
根據維基百科的敘述，良好信用租戶通常為一個足跡遍布全美的公司、一個區域性的大型機構、或者是一個信用評比比全國性企業還要好的本地公司。只有大型一點的公司能被歸類為良好信用租戶。通常放款人(貸方)會為這些租戶提供較好的融資方案。
換句話說，一個良好信用租戶能降低租金收入的風險，因為其有絕佳的信用評比。尤其在商業不動產領域，實際租金收入基本上就等同於資產價值，而這很大部分得依靠租戶的資金才有辦法達成，因此租戶的信用評比是一個很重要的因素，有些大型企業租戶就是很好的低風險選擇。
以上提到的這種三淨租賃房產由於風險是最低的，因此它的資本化率也是最低的。通常三淨租賃房產的資本化率會比同地區或同市場的公寓大樓低個1-3%。就像在債市或股市所會面臨到的風險一樣，風險越低、通常收益越低，反之亦然。
在現今強勁的房地產市場中，有許多的資金都流向高現金流的房產，過低的利率水準更推波助瀾了這個現象。這樣一個將資金投入高收益資產、並推升資產價值及降低資本化率的過程，稱為「收益競逐」。
轉移投資市場：風險收益兩面刃
另一個解讀收益率的觀點是「地理」位置。在像洛杉磯這樣強健的都會區，其資本化率會較路易斯安那州的波敦克市(Podunk， Louisiana)低。這也是風險和收益的拉鋸。
如果您在洛杉磯的商業出租房產因為租客倒閉(或不續約)而空著，要找到新的租戶簽約大概不是什麼難事，只要您的房產不是位在很糟糕的區域。但如果相同的情況發生在路易斯安那州的波敦克市，並且您的房產是在小城鎮或城市外圍，那您要找到新房客的機率可能會比較小。因此，這些人口較少、動能較低的市場，會有較高的資本化率。
如果投資人發現一個投資項目有高於平均的資本化率，並且還有很好的租戶，那該投資人對此樁投資必須更小心。
這可能是一個警訊，提醒投資人要看看該房產所在區域的狀況，或者合約剩餘長度，以及該租戶續約的機率。
將資產從一個市場移到另一個市場對投資人來說可能是個兩面刃，了解當地的資本化率結構可以為投資人提供適切的資訊。
舉例來說，一名投資人在洛杉磯擁有一棟價值100萬，淨租金收入5萬，資本化率5%的多單位公寓，如果這名投資人將這棟房產賣掉，然後用這筆錢在田納西州的孟菲斯(Memphis， TN)購置資本化率7%的房產，這樣的交易能為他帶來更多報酬。在上述這個例子，該名投資人在不增加投入資產的前提下，年收入從5萬變成7萬，共增長了40%。
再次強調，在另外一個市場投資房地產有好有壞。對一個住在洛杉磯的投資人來說，在田納西州的孟菲斯擁有一棟出租房產，代表該名投資人需要一個位於當地、優良並值得信任的房產管理人，這是一個可以達成的條件，但是需要特別放心思。
資產增值通常來自於良好的費用控管及適時增加的租金收入，因此擁有一個了解當地市場、能積極提高租金、並且維護好該房產品質的管理人是一件很重要的事，唯有好的房產，才能更容易吸引高品質的租戶。
【編按：本文由TFS Properties， Inc提供，該公司專攻1031同類資產稅務遞延交換(1031 Exchange)及其它房產投資項目。僅供參考，不構成法律建議與本報立場，讀者如有相關投資問題，請諮詢專業投資理財顧問。】
責任編輯：吳銘
