【Momentum Wealth珀斯房地產專欄】如何明智解讀房地產數據?

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【大紀元2019年10月02日訊】需要 切記的是,標題數據和新聞文章往往只提供市場單一方面的信息,為了最大限度地利用數據,詳細而明智的解讀方法至關重要。

對投資者而言,房地產市場研究數據是一筆寶貴的資產。它不僅對我們理解房地產市場的運作方式和一個地區的房市狀況至關重要,還能幫助我們解讀市場的未來走勢。

它還能幫助我們捕捉高潛力投資機會。如果正確使用這些數據,它是非常有用的資源,但閱讀與應用房地產市場數據並不總是那麼簡單。

事實上,如果對房地產市場和推動上述數據的因素缺乏更廣泛的了解,單憑數據本身就可能產生誤導。那麼,投資者應如何利用這些信息做出更明智的投資決策呢?

閱讀數據不能脫離背景知識

我給投資者最大的建議,在閱讀房地產市場數據時,不要盲目追隨數據。

這並不是說這些數據沒有用或不准確,而是通常情況下,統計數據本身無法提供房地產市場走勢的全部信息。正因如此,我總是建議(房產投資者)在得出結論之前,花點時間去了解數據的背景知識。

例如,一個地區出現了大量高端房產交易,結果,該區出現了異常高水平的價格增長。這些統計數據沒有錯,房價走勢很大程度上受房產銷售影響,因此可能無法準確反映該區內所有房產的價格走勢。 很容易看出來,這樣的結果可能具有誤導性。

花時間研究更廣泛的市場趨勢,並結合互補的數據源閱讀統計數據,以更好地理解這些數據的背景知識,有助於避免被數據誤導。

不要依賴單一市場指標

雖然通過補充來源、深入研究市場數據有助於投資者識別市場趨勢中的異常現象,但同樣重要的是,在應用市場統計數據時,不要依賴單一因素作為市場潛力的總體指標。

房地產市場很複雜,它受多種因素與經濟推動力的影響,許多因素彼此關聯。因此,僅僅分析一個因素,(投資者)則不能獲得市場長期增長潛力的可靠指標。

例如,一個地區的人口出現大規模增長,這意味著住房需求可能會上升。然而,如果人口增長主要是由自然增長(而不是由移民)推動,該地區的就業增長也停滯不前,這強烈表明住房需求增長可能無法長期維持,這就可能影響市場的未來表現。

同樣,如果一個地區有強勁的需求驅動因素,但由於定期有土地釋放或市場上頻繁出現房產轉售,也將阻礙房地產價格長期增長。

不要只用標題數據解讀

這是投資者在解讀房地產市場數據時最常犯的錯誤之一,但也可以理解,因為此類統計數據在媒體上被廣泛傳播。

購房者往往會將標題數據(headline figures)視為整個房市表現的一個指標,同時把房價中位價(包括上漲和下跌)的走勢作為整體市場狀況的一個指標來解讀。

事實上,房地產市場不是這樣運作的。即使在同一個州內,不同的細分市場(甚至是個人的財富水平與這些市場的房地產)也會受到不同需求和供應因素的影響,因此會在不同的時間經歷價格波動。

特別是對一個正在復甦的市場而言,重要的統計數據往往不能準確反映所有區的狀況。以珀斯為例,儘管其房價中位數整體下跌,但central sub-region的房價已連續上漲超過18個月了。

不要只關注房價增長區

在決定投資地點時,我們往往會本能地被房價增長區域所吸引,通常會認為這些地區是一個「更安全」的投資選擇。

這是數字安全心態的表現:我們知道其他投資者也在該地區投資,因此就會對這些地區更有信心。 事實上,對投資者而言,在這些熱點買房往往並不最划算。通常情況下,當某個區成為媒體關注的焦點時,進入這個市場的理想時機已經過去,價格增長早已開始。

在研究房地產數據時,我建議投資者不要只關注市場的當前狀況,而要考慮這些指標對房市未來狀況的更廣泛影響。通常情況下,最好的投資機會潛伏在那些具備強勁潛在增長動力,但尚未經歷重大價格波動的區域。

結語:如果應用得當,房地產研究數據就會成為一個非常有用的工具,它會幫助我們識別許多其他買家可能忽視的投資機會或市場風險。然而切記的是,標題數據(headline figures)和新聞文章往往只提供市場單一方面的信息,為了最大限度地利用數據,詳細而明智的解讀方法至關重要。

作為投資者,找到足夠時間或工具做適當研究,以真正了解房地產市場及其長期潛力總不是那麼容易,所以我的建議是,如果你沒有時間親自做這項研究,可以與自己信賴的房地產專業人士一起合作來發掘投資機會。

本專欄由珀斯房地產投資顧問公司Momentum Wealth 總裁兼REIWA 主席——Damian Collins提供,電話:08 9221 6399。

責任編輯:楊新雲

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