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新州土地 徵購流程及房主可獲哪些賠償?

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【大紀元2019年08月11日訊】(大紀元記者張妮澳洲悉尼編譯報導)近幾年新州在規劃建設大量基礎設施,像高速路、隧道這類項目很多不可避免地需要徵購原本屬於個人或企業的私有土地

據澳洲萬眾之家網消息,私有土地和房產涉及人們的歸屬感,情感方面的事情通常難以做到絕對「公平」。近幾年僅悉尼西連(WestConnex)高速路項目已徵用了400多戶住家和企業的土地,其中也有發生糾紛的。

Domain房地產網站近日發表的一篇文章詳細介紹了新州政府徵購私人土地的流程,與房主擁有的選擇以及最後可獲得哪些賠償。

隨著西港隧道(Western Harbour Tunnel)、海灘連接(Beaches Link)隧道和F6高速路最後階段的推進,預計新州還將有不少居民會收到政府徵購他們宅地的請求。

專長房產估價、土地徵用維權的律師事務所Hunt & Hunt合夥人之一Hasti Kalarostaghi對Domain房地產說:「多數個案都會在強制徵購流程啟動之前達成協議。」

「衹有約10%的個案啟動了強征流程,其中約50%向土地和環境仲裁庭遞交申請,最後衹有一兩宗需要仲裁庭判決。」

如何知道自己心儀的房產是否可能被徵購?

新州財政服務和創新廳的一位發言人表示,在他們部門公佈的「限制中央註冊庫」(Central Register of Restrictions)中可以看到政府部門可能和已徵購的土地。

如果徵購已進入強征階段,強制徵購的通告將出現在土地產權登記書上。潛在買家在產權登記處可以查到。

Stacks Law Firm律師所所長Digby Dunn說,找個本地的律師諮詢一下也是個好辦法,本地的律師「消息很靈通」。

房產被徵購的房主有哪些選擇?

律師事務所Rennick & Gaynor Solicitors合夥人之一Dan Minogue說:「如果政府要徵用你的房子,他們一定會得到。有些人面臨一些糾紛,但衹是爭取到一些時間。」

房產被徵購的房主可能:從登門拜訪的人那裡得到這一信息、或接到電話得到這一信息,之後都會再收到信函正式通知書。接下來房主可以諮詢專業意見,如何讓自己的獲益最大化。

也就是說,房產被徵購的房主唯一的權利就是為自己爭取滿意的利益。

Dunn稱,政府會支付房主的法律諮詢費用,因此房主不必自掏腰包。「他們會告訴你你的權利所在,並聯繫專業估價師告訴你政府給的徵購價格是否合理,或是否需要提出談判。」

徵購房產的價值如何計算

被徵購房產的價格由幾個部分組成。

市場價

這是徵購價格提議中最主要的一部分。政府將按照土地的市場價進行出價。

隔斷費

有的情況下,政府只徵購部分房產,比如從農場的中間開闢一條路,導致地產被分割。這種情形在鄉村比較多見。政府會酌情對給地產帶來的變化予以補償。

搬遷費

一般情況下政府將支付法律費用、估價費、貸款結清手續費等因動遷產生的額外費用。

印花稅

如果房主新購置的房產與賣掉的房產價位差不多,政府將支付購買新房的印花稅。「如果你賣掉的是100萬的房產,購入的是500萬的房產,當然不能要求政府支付新房的印花稅。」Dunn說。

另外值得一提的是,如果新購的房產是用於投資,按照新州政府的法律,政府將不予支付印花稅。反之,如果被徵購的是投資房,出售時房主將無需支付資本增值稅。因為被政府徵購不同於房主自發的銷售行為。

撫慰金

最後一部分也是最難斟酌的一部分,就是情感上的補償。酌情的因素包括房主在該房內已居住的時間、房主的年齡和具體情況,以及搬遷的難度等。新州對這部分款項封頂為7.5萬澳元。

如果房主不同意估價意見怎麼辦?

新州政府鼓勵以協商購買的方式完成徵購,給予雙方至少6個月的時間達成協議。

如果房主接受政府的出價,將無需估價廳(Valuer General)的介入。數據顯示,新州絕大部分徵購土地的項目都能在6個月內達成協議。

在無法達成協議的情況下,估價廳才會介入,並由新州總督簽署強制徵購令。

進入這個階段後,仍可以繼續協商。如果強制徵購令下達90天後仍無法達成協議,政府將在「新州公告版」(NSW Government Gazette)上刊登徵地通知,並把房產所有權直接轉到政府名下。之後估價廳將決定賠償的金額。

如果房主仍不滿意,可以向「土地和環境法庭」遞交反對書。

Kalarostaghi說,房主贏得官司的案例很罕見。

「多數交到法庭的案例都接受了估價廳的賠償決定。」她說,「我有個客戶,法庭的流程走了4年才解決,雖然最後多拿了一些,但我覺得不值得投入這樣的時間和承受這樣的壓力。」

也有敗訴的。Kalarostaghi說,近期就有一例法庭判的金額比黑鎮(Blacktown)地方政府給的還少,而且還判決讓房主支付市政府開支的法律費用。

新州持續的基建潮意味著城市和鄉村仍會遇到徵購的問題。這方面的法律有所改進,但這是個複雜的領域,很可能不會向著優惠房主的方向發展。

「政府希望盡量做到公平,希望房主尋求合理的建議、了解公平的價格,」Kalarostaghi說,「整個過程中有很多坐下來協商的機會,但是因為這樣的事情容易觸動人們的情感,所以也很難做到絕對的公平。」

責任編輯:簡沐

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