董克文律師談法律(四十七)

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【大紀元11月24日訊】在美國某人如果敵對地佔有別人的土地，而別人也不提出反對把他「驅逐出境」，那麼過了一段法定的時間，該敵對佔有土地者可依法而變成該土地的擁有者。這就是Adverse Possession的大意，在紐約州Adverse Possession的法定時間是十年。
當然要被稱為Adverse Possession，敵對佔有別人土地者要排除他人使用該土地，而且要連續不斷地使用，並且是實際上真正地在使用該土地。本案要談的就與Adverse Possession有關。
某被告是原告的鄰居。原告和被告的土地原來是同一房東同時擁有的兩塊相鄰土地。在1969年至1974年，原告向房東承租了其中一塊土地。在租期內，原告佔據房東的另一塊相鄰土地的一部份。由於房東同時擁有該兩土地，所以也沒有人過問。原告承認，他最初進入該土地並連續使用該地是因為他一直假定那部份土地也是他承租的一部份。在1974年，原告向房東購買了他承租的那塊土地，故他們之間的租約也終止了。
在產權過戶後，原告繼續佔用房東的另一塊土地的一部份。在1983年被告把原告相鄰的另一塊土地買去。在1984年，原告就告其新鄰居稱他從1969年起已經超過十年連續敵對佔有他鄰居土地的一部份，故他已經擁有該土地主權。
法庭不認同原告的論點。法庭指出，通過敵對佔有土地而獲得土地的方法是不受讚同的。其中最基本的是，在最初進入該土地時就應該是真正地充滿敵意，也就是沒有得到土地擁有者的許可。當進入該土地時受容許的或者是在土地擁有者的授權下，敵對佔有土地(Adverse Possession)不開始計算，一直要等到那容許或授權已經被撤銷﹑收回及佔有土地者向土地的真正主人示以敵意。如果一開始就有容許使用，該容許使用一直要被假定下去直到對立發生。如果佔有土地起始於認同真正的土地擁有者，那麼這樣地進入該土地不具民事侵權性，而是誠實地進入該土地。因而當一個人進入土地是因為承租了該土地，那麼也不存在敵對佔有(Adverse Possession)，一直要到房東和房客關係清楚被割斷，並且房客要清楚通知房東，他擁有該土地。
法庭根據紐約州土地訴訟程式法(Real Property Actions and Proceedings law)第531條撤銷了原告的敵對佔有土地訴訟。該法明確規定，房客的佔據土地不是充滿敵意(Hostile)，一直等到租約終止後十年後才算。也就是法律明文規定的已始於房東和房客關係的佔據，至少有十年期，佔據者不算是敵對的。這個規定增加了對房東的保護，以免遭受到房客的敵對佔據訴訟。
本案最主要決定勝負的證據，是原告進入鄰居的土地是認為該土地是屬於房東出租於他的一部份。看看你的周圍有沒有人敵對佔據的土地﹖該收回就應該採取行動，以免超過法定期，你的「領土」落入你最「可愛」的鄰居手裏去了﹗
詳情見原案Gallea V. Hess Realty Corp. 128 A.D.2d 274(4th Dep’t 1987) ◇
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