董克文律师谈法律(四十七)

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【大纪元11月24日讯】在美国某人如果敌对地占有别人的土地，而别人也不提出反对把他“驱逐出境”，那么过了一段法定的时间，该敌对占有土地者可依法而变成该土地的拥有者。这就是Adverse Possession的大意，在纽约州Adverse Possession的法定时间是十年。
当然要被称为Adverse Possession，敌对占有别人土地者要排除他人使用该土地，而且要连续不断地使用，并且是实际上真正地在使用该土地。本案要谈的就与Adverse Possession有关。
某被告是原告的邻居。原告和被告的土地原来是同一房东同时拥有的两块相邻土地。在1969年至1974年，原告向房东承租了其中一块土地。在租期内，原告占据房东的另一块相邻土地的一部分。由于房东同时拥有该两土地，所以也没有人过问。原告承认，他最初进入该土地并连续使用该地是因为他一直假定那部分土地也是他承租的一部分。在1974年，原告向房东购买了他承租的那块土地，故他们之间的租约也终止了。
在产权过户后，原告继续占用房东的另一块土地的一部分。在1983年被告把原告相邻的另一块土地买去。在1984年，原告就告其新邻居称他从1969年起已经超过十年连续敌对占有他邻居土地的一部分，故他已经拥有该土地主权。
法庭不认同原告的论点。法庭指出，通过敌对占有土地而获得土地的方法是不受赞同的。其中最基本的是，在最初进入该土地时就应该是真正地充满敌意，也就是没有得到土地拥有者的许可。当进入该土地时受容许的或者是在土地拥有者的授权下，敌对占有土地(Adverse Possession)不开始计算，一直要等到那容许或授权已经被撤销﹑收回及占有土地者向土地的真正主人示以敌意。如果一开始就有容许使用，该容许使用一直要被假定下去直到对立发生。如果占有土地起始于认同真正的土地拥有者，那么这样地进入该土地不具民事侵权性，而是诚实地进入该土地。因而当一个人进入土地是因为承租了该土地，那么也不存在敌对占有(Adverse Possession)，一直要到房东和房客关系清楚被割断，并且房客要清楚通知房东，他拥有该土地。
法庭根据纽约州土地诉讼程式法(Real Property Actions and Proceedings law)第531条撤销了原告的敌对占有土地诉讼。该法明确规定，房客的占据土地不是充满敌意(Hostile)，一直等到租约终止后十年后才算。也就是法律明文规定的已始于房东和房客关系的占据，至少有十年期，占据者不算是敌对的。这个规定增加了对房东的保护，以免遭受到房客的敌对占据诉讼。
本案最主要决定胜负的证据，是原告进入邻居的土地是认为该土地是属于房东出租于他的一部分。看看你的周围有没有人敌对占据的土地﹖该收回就应该采取行动，以免超过法定期，你的“领土”落入你最“可爱”的邻居手里去了﹗
详情见原案Gallea V. Hess Realty Corp. 128 A.D.2d 274(4th Dep’t 1987) ◇
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