商業地產買賣 「盡職調查」很重要

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【大紀元2020年11月16日訊】(大紀元記者林丹紐約報導)美國地產學校每週日下午在線上舉辦免費公開課,邀請律師、會計師等專業人士講解與房地產交易相關的政策、法律法規和知識。15日邀請到「銘廣律師事務所」的Maggie Hu律師講解「商業地產的買賣流程和法律條款與普通房產的區別」。她表示,土地規模越大、買賣的金額越大,對物業或地產的「盡職調查」(Due Diligence)就顯得越發重要。

Maggie Hu表示,商業地產和住宅地產買賣最大的一個不同,就是購買商業地產的「盡職調查」需要花費很長時間,「這筆交易能否繼續,很大程度上看『盡職調查』做得好不好」。

在盡職調查中,需要了解產權情況;之前是否有畫圖、土地的環境評估;之前銀行的估價;目前所有的租約、租金收入有多少;物業內有哪些設備,有哪些許可、建築商對設備設施的保修單;清潔公司的協議等等。「這些文件、許可,賣家要全部收集,然後交給買家,讓買家去審查;買家看完後,大概就可以估算出每個月出租收入有多少,支出多少,得到一些最基本的財務上的信息;知道到底是否能賺錢,設備是否有保修。如果很快就需要更換設備、設施的話,買家可能考慮是否划算。」

另外還有環境評估,土地是否有油污或深度污染,水質調查、排水道往哪裡走等等,「如果水質有污染或者沒有排水的地方,排污要接到很遠,都可能影響買家以後建設的速度,以及能否達到預計的經濟效益、賺到你想賺的錢。如果盡職調查所得出的結果不理想,銀行的貸款額度也可能會大大減少。」

商業地產多少有一些債務所帶來的「留置權」,買家無疑希望有乾淨的產權,所以賣家需要把與物業產權相關的麻煩處理掉,而這個步驟所需時間比較長。

另外,商業物業的產權報告比住宅物業要詳儘很多,所追溯的時間也比較長,也要看之前的轉手是否順利。

位於法拉盛的「美國地產學校」每週日下午1點半通過Zoom舉辦免費公開課,歡迎地產經紀及需要買賣房產的人士參加,詳情請登陸:https://zh.itraining.nyc/insiderlive。◇

 

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