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商業租戶疫期破產 預付押金歸誰?

受疫情沖擊,加拿大很多商家破產,房東收不到房租。(加通社)
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【大紀元2020年04月28日】(大紀元記者季薇多倫多報導)中共病毒(COVID-19)大流行造成的眾多商家被迫關門,可能迫使不少商業租戶宣布破產。專家建議商業物業房東,不妨拿出雙方簽訂的租約,看看雙方達成的條款,了解自己能否獲得租戶預付的租金押金和保證金押金。

總部位於渥太華的Gowling WLG律師事務所稱,通常,當商業租戶破產且受託人希望拿到租戶的資產時,受託人只能拿到保證金,而租戶預付的租金押金,應歸房東。但這些錢到底歸誰,還要看雙方簽訂的合約,以及租戶欠租的情況。

即使租約寫明押金是為了確保租戶履約,但押金的其餘部分應「用於最後1個月的租金」,這就是預付租金押金。

如果租約寫明押金是為了確保租戶履約,並明確押金的餘額將在租賃到期時退還給租戶,這屬於預付保證金押金。但如果租戶違約,已經多次拖欠租金,保證金和押金會被法院裁定用於賠償拖欠租金。

總之,法院裁定押金屬租金還是屬於保證金時,會考慮多方面因素,包括房東租客雙方的意圖:

租約寫明該押金是保證金,是為了確保租戶履約;

租戶根據租約,另外支付了租金押金;

如果租期內,房東動用了押金,租戶有義務「補足」(這更像保證金押金);

如果租戶履行了租約中的所有義務,並且當時沒有違約,該押金將用於在租賃的特定月份內支付租金(這更像租金押金),雖然到以後才用,但不會發生在取消租約時;

在違約的情況下,房東有權動用該押金來解決任何此類違約行為,而對過往的逾期租金,房東未行使該權利。

基本原則是:只要是保證金,就是破產租戶的財產;而預付租金,則歸房東所有。

面對瘟疫帶來的大量商家關門,專家建議商業房東必須立即查看租約,並在允許的情況下,考慮此時把現有的保證金用於補貼拖欠的租金(例如,作為租金延期繳納協議的一部分),而不是等到租戶瀕臨破產時。

時間很關鍵:某筆交易(例如把保證金用於補貼未付租金),在租戶申請破產前後發生,很容易受到法院的質疑或被推翻。如果租客的財務狀況不穩定,儘早採取行動更有益於房東。

明確誰可能有權獲得押金是關鍵,這可以幫助房東決定是否、如何、何時採取行動,以行使租約中寫明的房東權利。

考慮到此事的複雜性,專家建議,當事人最好請律師幫忙。◇

責任編輯:文芳

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